黄长青：若推出REITs 其意义不亚于科创板

　　新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行，主题为“回归本源 重塑增长”。天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长清出席并发表演讲。

　　以下为演讲实录：

　　感谢王总，我本人来自于天气风证券，是一个全牌照的上市券商，我从2008年一直在撰写一些证券化的周报。的确REITs这个呼声有10来年了，一直没有推出来。其实我们从业人员对于这个产品还是非常期待的，觉得这个产品的确像王总说的是一个跟证券化有点类似，它有稳定的现金流同时秀是权益型产品，享受浮动回报。我个人的观点是不动产本身就具有上升空间，所以国内的REITs市场一直没有打开，我觉得根本的原因：1．产品本身大家把它当成一个不收产品。2．投资人的群体也不广泛，主要是银行买这个产品，银行最关注的是安全性，可能对于未来你有多大的超额收益，它都不太关心，就关心三年之后还本付息。所以这就是REITs在中国市场发展的不是特别大的主要原因。

　　据我个人了解，现在从技术层面已经没有太实质的障碍了，现在有几个版本，有些人觉得公募REITs要先推出来需要修改证券法一步到位了，比如说公募基金可以投资非上市股权、项目公司的股权，直接就是一个不动产物业成为公募基金或者别的一些公募资本产品的一个投资的品种。这样我觉得跟国外的契约型的REITs就很像了。但这个我觉得取决于公募基金法修改的决定，另外就是采取一种间接的方式，因为公募基金可以投资于标准化的产品，证券化就是标准化的产品。通过公募基金+证券化，然后证券化去投物业的项目公司的股权，用这种间接的方式也可以实现公募化。但是第二种可能会相对复杂一点，但是我觉得是推出来障碍比较小的一个方式。

　　现在国内的确对公募REITs的需求也是很强烈的，而且处于一个政策的大背景下比较适合这种产品的推出，比如说存量、支持租赁型住宅，必须要有一种金融工具来提供它的流动性。所以现在我觉得是一个比较好的政策环境。但是也有人会考虑REITs的推出会不会助推房价，但是我觉得REITs是恰恰相反，它对于目标物业是一个合理化的定价，因为只有一个产品有高的流动性才会有一个合理的定价，像现在房地产很少的成交量就可以把房价拉的很高，就因为它的流动性不够好。所以我个人觉得从一个券商从业者的角度来讲，我们觉得REITs目前的退出可能有些还提出存在税收的等等问题，但我觉得这个只要能够实施税收中性原则，包括国外很多境外市场也没有说税收减免，只是说没有重复征税。我觉得只要中央下定决心推出这个产品，我觉得它的意义不亚于科创板，可能是两个重大的创新。科创板带来是新经济，轻资产的类型，REITs代表的是传统经济，但是他是一个重资产的未来的升级转型。所以，我个人觉得从投资的角度来讲的确需要更加多元化，因为如果把REITs当成一个正华产品，它目前的投资人主要是银行自营、理财，最终的投资人还是银行的资管产品。如果REITs退出来以后是一个权益型产品，银行自营资金不能参与，非常适合于理财来进行配置。还有就是一些非营机构、养老金、公募基金这些，从境外的经验来，他们是长期投资人，所以REITs推出来以后，投资人有一些相应的配置措施，我觉得不是一个难的事情，目前来讲是万事俱备，只欠东风，如果高层对这个事情有决心，应该来说没有特别实质性的障碍。

　　因为我本人是从事投行业务，我们也一直在想往投资端延伸，就像刚才杨总提到的可能这个pre（音）REITs一想致力于打通这个产业链。我个人觉得黑石做的很好，它就是通过低买高卖中间通过一些改造，它也做一些REITs，包括CMBS，所以它把金融工具应用的非常充分。如果作为投行要推出一个产品，我们倾向于选择两类资产，一类是特别稳定的，类似于像股票的蓝筹的和一线城市地段的写字楼、商场。还有一类我们倾向于选择一些比较有潜力物流、养老，目前看来价值虽然没有那么高，但是通过比较强的管理能力、运营能力，它的价值有极大的提升。券商是作为一个交易型的机构，不管在设计和投资这些REITs产品，我们追求的还是一个超额回报，我们不会特别看重趋于特别稳定的，个位数的回报率。我们还是希望在REITs里面加入一些投行的成分做套利性、多策略的产品设计，为投资者提供一个REITs+的超额回报，但是这个还是要控制风险，从证券化的角度我们要提高分散性、信息披露，包括选择一些管理能力很强的机构，他们有这种历史业绩。这样我们可以在比较稳定的基础上提供一个超额回报，这是我们的一个想法。谢谢。

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责任编辑：李昂