陆兵：开展REITs一定要透明化、规范化

　　新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行，主题为“回归本源 重塑增长”。VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵出席并发表演讲。

　　以下为演讲实录：

　　摩根分析师形容的REITs一句话，我觉得很好。他说REITs闻起来像房地产，看起来像债权，走起来像股票。他形容了这三个特点，实际上这三个特点已经包括了REITs所有的特性。从中国的REITs到美国的REITs，美国REITs一般很规范化，从1960年开始到现在已经有将近60年的历史了，所以它的法律法规，尤其要开展REITs的话有一点非常重要，就是透明化。因为作为一个投资者来讲，如果REITs不透明，我根本不知道你的风险在什么地方，所以要使REITs在中国开展，透明化相当重要。还有就是规范化，这是最基本的一个条件。

　　另外一个条件就是说，作为一个投资者做任何一个投资都要有回报，对于美国的REITs比较成熟，它的回报率也相当好，美国的回报率分成三个部分：1．法律规定收益率，缴税的部分以红利的形式，一般是一个季度来回馈给投资者。同时，REITs的公司做融资保额10%，所以REITs的盈利我说像乌龟爬一样，但是比较稳健，相对来讲风险性也比较低。2．预期增长高了，那么REITs的股票也同样增长。现在我联系到中国的REITs，你要想中国REITs发展的话，因为它是以收益为背景的股票形式，中国的收益怎么提升呢？中国的房价很高，所以它的收益率很少，如果按照目前这个情况的话，我觉得中国开展REITs很难，投资者不会多，因为投资者不多的话流动性就很少，没有流动性的话，你很快会死掉。昨天我聊到一个事情，就是怎么样降低中国房产的价格，美国有一个另类的东西，因为中国的地产是一次性卖给你，然后你交给政府钱，但是美国不是的，它是50年，70年，250年，每年以租金的形式来支付土地本身的价格。我觉得中国的国家层面是不是可以试点，不是开发商一次性支付房产，可以分期付款，或者用每月支付的钱来支付土地的价格，这样开发商可以用很低的成本来建造楼，租金相对高，那么投资回报率就高，流动性也就高。所以我觉得中国有很长的路要走，包括政策性的，采取什么样的政策，所以一定要有政府出面，中国的REITs才能发展起来，不然的话目前的情况不是很乐观。

　　作为一个投资人来讲看REITs，首先我要看它的透明化，要看它的租金，欠了多长的租约，是不是每年都会增长？第二，REITs的债务是什么，它的杠杆是多少，因为现在一般股权的REITs的杠杆率只有31%，所以说一般我不会选杠杆率高的REITs，一般会选低的REITs。还有就是他的管理团队，美国的REITs房屋的拥有者和团队是一个团队，1986年里根签了一个法律，他之前允许房屋的拥有者跟房屋的管理者一定分开，从60年的时候一直是叫抵押贷款的REITs。自从1986年里根签订了一个法律以后，拥有者和管理者可以一起，那时候美国的REITs发行了很多很多，也因此发展起来。一般选择REITs，我也是选择不会分开的，因为分开的成本太高。还有就是它的reter（音）的风险性，我一般是考虑它的综合性的reter，看它是是不断的有新的房屋进来，这是我比较看重的REITs。

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责任编辑：李昂