杨宇：REITs于投资者而言是个兼具股和债的形式

　　新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行，主题为“回归本源 重塑增长”。国寿资本董事总经理杨宇出席并发表演讲。

　　以下为演讲实录：

　　非常感谢房地产金融给了我们一个非常好的交流机会，谈到REITs，刚才几位嘉宾都提到很多。对于投资者而言它是一个兼具股和债的形式。目前投资者的投资渠道还是比较狭窄的，就我们来讲有一笔钱买一个理财产品，得到的是一个固定回报。如果二级市场买股票，会有不确定的风险。那么如何享受一个股票和债券所兼具的产品，目前是摆在投资者面难题，也是摆在监管机构的难题，那么REITs可能是一个比较好的产品。刚才投资者方面说了很多，我就不赘述了。

　　就一个投资机构而言，特别是我听到很多不动产基金的同事讲到了很多增量、存量物业投资的想法，我们怎么去看待REITs推出这件事。我觉得首先对于REITs的推出，对于不动产基金来说是一个非常好的退出的渠道。我们现在投的大量的资产，坦白的说都是基金进，基金出。但是在很多，特别是在资管新规以后，我们发现很多基金以前认为两到三年甚至更短退出的项目，现在面临着困难，投的好不如退的好。现在怎么实现退出呢？是完全寄希望于保险还是大的产业资本去买吗？可能REITs的推出会是一个更好的选择和渠道，这是第一个方面。

　　第二方面，对于不动产或者叫不动产投资机构来说REITs是一个很好的投资方式，或者叫投资的架构。我们过去的不动产基金收购的方式多数是并购贷款再加上权益型的资金。而REITs，我们可以通过将原来的并购贷款换成优先级REITs的份额形式出售给银行，这个银行因为考虑它资本债用的要求，它的优先级的REITs投资的收益率是远远低于并购贷款的，一般来说可以低于基准利率。所以这个成本的下降对于权益级资本来说是非常有意义的。

　　第三方面，REITs还有一个重要的作用是，其实是我们在看待上REITs资产的时候有很多条件，但是不满足这个条件的资产怎去变现，怎么去流动？那可能就是不动产基金pre（音）REITs的产品将会大量的呈现，这对于市场流动性有很好的帮助作用，也为很多犹豫不决的投资者注入了一个强心针。刚才秘书长也说到了REITs的推出到底对于市场来说是上还是下？

　　我们看待这件事的时候，我们也研究过新加坡或是香港上市的REITs产品的表现，首先它就是股票，它肯定会有市场风险和系统性风险，整个市场波动的时候，它肯定会向下走。但是对于一个优质的资产来说，随着它的受息率、投资回报稳定的上涨，它的资产还会波动到它真正价值的一个区间的中枢，所以整个REITs的推出，我想是一个趣味存真，或者是一个优质资产最终脱颖而出的机会。所以我们不过多探讨在这个时间点上REITs的推出会享受流动性溢价，高倍的时候出现大幅度的波动，我觉得这个不重要。我们作为投资人而言，更多的是看重：1．逆周期的能力。2．对于长期资本来说，特别是保险资金来说是跨越周期。我就说这些。

　　其实中国人寿做这个不动产投资应该说是一个相对成熟的机构，从2012年当时还叫保监会下发了投资不动产的办法以后，到现在六年的时候中国人寿投了一千多亿，我们的分布大概在一线城市，40%在海外。我们到底要投什么样的REITs，我们还是要看REITs本身资产所在的位置，它的资产所能够产生的租金收益的水平和它未来的增长趋势。我们这个行业的人都知道，我们现在的租金不好，但是它的增长率很好，比如说有一些物流地产，有一些IDC这些行业为什么大家趋之若鹜的去投。对于保险机构而言，它的投资分为两个版块，一个是标准化市场，另外一个叫另类投资。我刚才说的数字是另类投资的占比，但是REITs推出以后未来会放到标准化版块，那么这两个版块最终对于不动产的理解，我想应该是趋同的，我想大多数的金融投资机构会关注的一些点，不光是看重它二级市场的表现，更会看重基础资产的情况。

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责任编辑：李昂