王谦：存量地产时代 改造如何重塑资产价值

　　新浪财经讯 “2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行，主题为“回归本源 重塑增长”。盛煦地产联合创始人、董事长王谦出席并发表主题演讲。

　　王谦表示，经过了五年的实践以后，我们最了解细分行业，我们就做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟，使用公寓空间人群的年龄可以到40岁，甚至更高年龄。能够在空间里边满足他们新的生活空间方式，这是非常好的机遇。一栋楼里边有各种业态，形成一个小的综合体。另外一个机遇就是科技，如何通过数据化的管理，更多的是管理人的生活方式。这需要跨界合作的意识、思维的意识，确保通过管理，使得生活方式、工作方式、运营方式更加优化，能够实现运营价值的最大化。

　　以下为演讲实录：

　　王谦：各位新老嘉宾，下午好！

　　刚才两位嘉宾很生动的分享了城市更新国内、国外发展的历程。阿里的朋友更加把科技如何影响生活、影响我们的物业，给了我们很多的启示。在我们的实践中非常有体会。

　　我想借这个机会能够利用盛煦地产过去五年非常聚焦的实践，把中国存量地产，尤其是具有改造价值的物业投资与管理整个历程分享一下。我会花点时间跟大家分享一下我们认为从这个时间点开始，细分行业所面临的非常独特的机遇。

　　在我们看来从事地产行业应该非常兴奋的是我们在中国市场遇到了一个非常独特的机遇，由于中国在过去三十年增量地产的迅猛发展，加上近年来由于移动互联网给人们的生活方式带来颠覆性的转变，使得我们面临了一个对现有物业的投资、改造、运营非常大的机会。

　　盛煦地产是2015年成立的，我们应该算是首批的实践者。我们利用了境外专门从事资产投资的基金，投资者过去五年跟我们一起有了很多的实践经验。同时我们从2015年到现在也见证了中国政府对细分行业政策上的支持，我这边把一些重大的事件都罗列出来了。

　　我想留更多的时间跟大家分享从现在开始未来的一些机遇。盛煦地产从成立之初就把自己的愿景定位成要打造成行业领先的收益型地产投资与资管平台。这是我们企业成立以后的大事件，我们用了2015年一年的时间来探索在中国，在那个年代如何进入这个行业。我们在2015年开始尝试从收购投资到改造运营的资产管理行业。

　　到2016年通过收购了上海一家专门做公寓运营的企业Base，我们企业具备了从收购改造到运营全价值链的管理能力。大家也可以看到几点，我们一直崇尚着跟行业内、行业外伙伴合作的理念，能够迅速实现规模化的发展。第二，我们一直专注在上海、北京两座城市深耕细作，尤其在上海。第三，我们主要和境外的资本合作，发挥把境外的资本带到细分行业的作用。

　　2015年到2018年主要境外资本合作伙伴，包括美国华平投资，包括新加坡的主权基金GIC。到的2018年底我们还成功的跟韩国养老基金建立了合作关系，他们给我们提供的4亿美元的公司债。

　　在过去的五年我们打造了从收购投资到改造运营的一站式服务体系，使得我们在业务的发展上面反应速度非常快。当然没有阿里的数据化反应快，我们下一步要数据化管理。所以阿里的朋友头发是黑的，我们的头发是白的（开玩笑）。这边主要把我们能够提供的服务跟大家讲一下，我们能够在每一个物业里边打造出一个业态。

　　这五年下来我们在北京、上海四十多个物业，1/4刚刚完成收购，还有将近20%在建设期间，将近50%的物业都已经在运营阶段了，有的在爬坡期，有的是成熟的运营期。

　　对于一个地产投资为主的公司来讲200人是相对来讲比较大的团队，我们管理40多个资产，实现了100多亿人民币的投资规模，有40万平方米的建筑面积。这是我们所投资管理的物业图，主要在上海，北京现在有4个物业，从今年开始我相信北京也是战略发展的重点。

　　我想稍微花一点时间给大家分享一个资产的案例，这是上海的复兴路西藏路路口的格兰云天大酒店。这个案例从资产的收购，到重新定位，到改造，最后能够实现运营比较集中的体现了我们企业资产管理的能力。

　　这个物业当初只是一个酒店，群楼有一些商业，包括酒店、夜总会，上面就是传统的房间。其实物业的位置非常好。我们看到这个物业，首先对它进行重新的定位，最后我们实现了一个物业里边是一个系的综合体，包括了4个业态。传统的酒店房间做成了中高端的长租公寓，现在出租率在80%以上。群楼部分集中了三个业态，主要的业态是联合办公，是SPace。大的空间设置了青年公寓，大概有几十个房间，一个小小的1600平米的建筑里边我们用了4个业态，让它的租金收益最大化，以实现资产价值的最大化。

　　这个物业里边也有很多的教训，那个时候刚刚进入细分领域，没有真正的了解这个行业的一些特性，比如说每一个收购是一个个性化的案例，不像以前要做开发商，买地面对的都是同样的交易对手，交易对手就是政府。实际上存量资产的交易方面，每个交易方面都是独立的、个性化的交易，都要去解决交易对手不同的需求，面临着不同的压力。

　　如果看现在这个物业，这个物业最后是用6.1亿收购，我们最早看的时候只有4.2亿，一年最后我们多花了1.9亿买回来的，现在看这个物业还是有这个价值的。也说明至少在目前阶段存量的资产价值还是不对称的，还有很大的非对称空间。当然随着细分行业的发展，我相信资产收购的价格会更加的市场化。

　　这是我们在新疆路已经开业了，把原来的开元酒店改造成长租公寓和创意办公。我们目前一起改造的项目将成为目前所有项目最受关注的和最有挑战的上海广场。我们在2018年底完成了收购，花了25个亿多。大家如果了解这个商场，它一直经营的不温不火，我们把这个将近5万平米的商场将改造成一个集联合办公、社区商业、娱乐于一体的综合体。应该会在明年的5月份正式开业，到时候期待大家到我们这边来指导工作，给我们提意见。

　　这个物业将实现不同业态之间利用数据化管理实现互动。我们发现确实传统资产层面的管理太陈旧了，效率太低了，一个物业里边不同系统的打通，停车系统也好，财务系统也好，广告系统也好，智能化系统也好。如果能够打通，作为资产管理者我们的价值应该为我们的用户、商户，包括C端的用户，办公的使用者能够创造价值。

　　所以我们将利用上海广场的改造，将传统的业主和商户之间的博弈关系转化成合作关系，共同通过我们的赋能，通过把他们的收益最大化以后，然后我们做相应的分享。

　　我们经过了五年的实践以后，我们最了解细分行业，我们就做具有改造价值的社会性物业的投资、收购和改造。经过这五年我们非常清楚地看到了这个行业的很多痛点，我个人认为这些痛点就是我们应该专注的商机。首先我们看到了颠覆性生活方式的改变，现在北京、上海购房者的年龄不断地延迟，使用公寓空间人群的年龄可以到40岁，甚至更高年龄。这一群人今天衣食住行的方式完全改变了。简单的来看就是永远都处在共享的状态。

　　能够在我们的空间里边满足他们新的生活空间方式，这是非常好的机遇。一栋楼里边有各种业态，形成一个小的综合体。另外一个机遇就是科技，如何通过数据化的管理，更多的是管理人的生活方式。我个人认为不是管理物业，我们管理物业的目的是为了还是为了满足生活方式。这一块需要跨界合作的意识、思维的意识，确保通过管理，使得生活方式、工作方式、运营方式更加优化，能够实现我们运营价值的最大化。

　　谢谢大家！

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责任编辑：李昂