海南楼市调研：哪些区域还有机会 又有哪些风险需要提防？

　　原标题：海南楼市调研（下）：哪些区域还有机会，又有哪些风险需要提防？

图片来源：海南自贸港官网

　　在中国的房地产版图中，海南是一个因大海而生，也因海景而战的旅游地产开发样本。如今在自贸港政策红利下，又多了一些产业因素，但它仍是一个投资客占主导地位的市场。

　　优质的滨海资源，不仅让海南岛的海岸线成为地产商们追逐的猎物，这里也成为内地投资者们争相进入的天堂。

　　如果说过去大量赴海南旅游的是为了避寒的东北人，那近几年到海南岛的游客则全国各地的人都有，他们除了越冬，当然还有看房买房。

　　沿着海岸线，从西北往南走，儋州、博鳌、万宁、陵水、清水湾、三亚南田和崖州，这些旅游资源丰富的地方，无一不是过去几年开发商争夺的战场。在海南新增住宅项目很难报批报建后，如今这些热门板块的在售楼盘，仍然在被大量岛外的人们所关注。

　　虽然海南实施了最严格的限购政策以打击来自岛外的投机需求，但最终能为海南楼市买单的还是外地人居多。

　　投资首选三亚南田和崖州？

　　驱车开进三亚海棠湾，路过成群星级酒店，免税店人头攒动，马路上京牌、沪牌、浙牌、粤牌等各类小轿车已经多过东北牌照车。

　　海南七星级酒店：亚特兰蒂斯 图片来源：界面新闻

　　自贸港建设热潮夹杂在炽热的空气中涌来，岛内岛外的人们都感受到了时代脉动，投资不了实业的个人投资者，都将目光锁定了海南的房产。海南的开发商们也一直在岛外寻找投资客。

　　整个3月，海南的万科置业顾问们纷纷飞出海南，先后在北京、成都、重庆、西安等地办了大型海南项目推介会。

　　“买南不买北，买东不买西。出了三亚没有必要投资了，因为配套跟不上。”在北京场推介会上，海南万科置业顾问李林告诉购房者。“买入万科海上大都会117平的小户型，这个月转手就能挣50万。因为3月1日三亚的房价都上浮了3%。今年6月1日可能三亚的房价又会上浮。这是市场规律。因为政府抑制了三亚的房价，允许每年有两次调价的机会，不允许超过12%，基本上像万科、保利、碧桂园统一上调3%，且是调价水平最低的一个。”

　　整体来看，三亚目前房价均价稳定在30000元/平方米左右。国家统计局房价指数显示，三亚新房价格环比自2020年6月份起连续第9个月上涨，今年2月环比上涨0.2%，同比上涨4.8%。

　　“跟海没关系，均价2万至3万，二线海景均价4万，离海更近均价4万到6万，再近就更高，且基本无房。”三亚贝壳的一位带看中介游石说。目前三亚房价确实分成这4个梯队，尽管在购房APP或者其他广告上，看到项目单价较低，但实际价格很高。

　　以万科海上大都会为例， 其广告语虽写着“一线海景都会度假综合体，建面约60-160㎡ 总价约188万/套起”，但实际上其160平方米朝南看海的特价房源，原价接近1000万，折后价也需要900多万。

　　万科海南海上大都会北京推介会特价房源价目表 图片来源：界面新闻

　　市中心不靠海的项目，如碧桂园保利悦府，在售户101平-151平的3居-4居，均价已经达到35000元/平方米。位于三亚田独镇落笔洞区域的万科森林城市，其七期的三居，备案均价为38067元/平方米。

　　“除了市区，就是南田和崖州。房价比较低，处在2万到3万水平。”李林说，市区往东，是海棠湾南田片区。市区往西是崖州，属于郊区，发展较慢，是自贸港规划的崖州科技城。

　　沿着热闹的海棠湾免税店往西北方向，驱车15分钟左右就可到南田。这里主打温泉康养概念，人烟稀少，狭窄的乡路两旁是农田、果园、待拆迁的荒地，正在建设的高楼，还是一派乡村景象。

　　海棠湾南田片区荒地 图片来源：界面新闻

　　相比市区和海棠湾，这里腹地广阔，还有更大的发展空间。加上每平方米3万元左右的房价，享受距离六七公里外海棠湾的医疗、教育、商业配套，南田目前成为外地人投资买房首选。

　　“如果从长远发展趋势来看，海棠湾算上南田区域，是整个海南房价最高的区域。2月房价平均成交均价是在72600元/平方米，并且还是南田还拉低了这一均价，因为整体只要30000元/平方米到35000/平方米左右。” 南田片区金地水木海棠置业顾问说，房价低，空间大，但可选择性也在逐日降低，“南田现在项目很多，空地也多，但空地不可能全部盖房子。南田片区一共有30多个项目，有房在售的仅有10个左右。”

　　南田片区土地资源差不多被分割完毕，未来三亚新增项目主要集中在崖州湾和主城区，这两个区域也是自贸港产业发展核心区域，项目价格持续攀高。主城区价格已突破4万，而崖州才刚突破2万大关。金茂湾、保利崖州湾和招商雍华府这些项目，也因自贸港红利加持而开盘热销。

　　崖州湾科技城是海南自贸港重点产业项目之一，规划面积为26.1平方公里，重点打造南山港、南繁科技城、深海科技城、科教城和全球动植物种质资源引进中转基地。

　　崖州科技城重点项目及相关配套，基本由金茂、保利和招商承包。占地4平方公里南繁科技城整体由金茂打造，占地15平方公里的深海科技城则由招商打造。

　　招商蛇口深海科技城项目 图片来源：界面新闻

　　目前，金茂在售户型建面约100-143平方米，均价22000元/平方米。保利崖州湾在售户型建面约108-129平方米三房，均价约20000元/平方米。招商雍华府均价达到23000 元/平方米。

　　尽管崖州科技城房价已经水涨船高，但这里房子依旧被热抢。“卖一次涨一次、卖一次涨一次，每卖一次涨一次……”在三亚卖过多年房子的中介说，这里的房子“还没预售就被抢得差不多了”。

　　被抑制的海口，投资者的新热土？

　　海口龙华区，3月的早晨人流如梭。马路边上的早餐店坐满了人，油条的香味从店内漫出。骑着摩托车的年轻男女，戴着头盔，一波接着一波从店门口穿梭而过。早春三月，热带季风气候包裹下的海口，远离了冬天的潮湿，温暖而舒适。

　　龙华区早晨去上班车流和人流 图片来源：界面新闻

　　尽管少了三亚更为优越的自然环境，但作为海南省会，海口常住人口超过200万人，是海南岛人口最多的地方，也是海南自贸港建设的重镇，在11个先驱园区中，海口产业园占据四个。

　　地位、人口、政策决定了海口的旺盛居住需求。这座城市是海南岛每年房产交易量最大的地方。同策房产咨询数据显示，海口成交面积占比达到全省40.42%。

　　三亚房地产市场偏旅居，海口则是刚需聚集地。这里成交量虽大，但房价远低于三亚，2020年均价未突破2万大关，为17809元/平方米。

　　定位为未来海口富人区的观澜湖，均价在20000元/左右；去年卖了50亿的学区房恒大美丽沙，成交均价是17935元/平方米；在深受当地刚需喜欢的西海岸南片区，幸福汇去年成交均价是15949元/平方米，环球100宝龙城是14390元/平方米。

　　海口观澜湖片区 图片来源：界面新闻

　　观澜湖君悦公馆价格公示表之一 图片来源：界面新闻

　　“整个海南最发达的肯定是海口，这没得说的。但为什么它比三亚便宜，天气不行啊。”北京关女士认为，“冬天在家穿羽绒服，来海口还穿羽绒服，买房何必呢？”如果兼具度假养老，游石也不认可海口。聊起海口房产性价比，多数人认为气候拖了后腿。

　　不过，自去年自贸港产业园区挂牌，复兴城互联网信息产业园、江东新区、国家高新技术产业开发区和生态软件园这四个园区落地海口后，这里也开始成为投资型客户必考察之地。

　　建设中的海口复兴城互联网信息产业园  图片来源：界面新闻

　　“度假和养老，可能海口不是最适合的。但投资，海口发展潜力很大。”贝壳找房海口中介马乔说。

　　“海口是整个海南限购最为严格的地方，所以房价偏低。很多楼盘为了涨价也是蠢蠢欲动，为了突破备案价，搞捆绑车位、装修销售。”观澜湖置业顾问告诉界面新闻。

　　比如恒大美丽沙捆绑18万/个车位或同等价位旅居卡，长弘御府，需叠加购买10万到25万不等的服务费。不过，海口政府也针对这类加价销售行为给予顶格处罚，试图抑制房价大幅上涨的趋势。

　　“当下投资买房首选市区、观澜湖和西海岸。而如果有更长远投资打算，可以考虑江东新区。” 马乔给出置业建议。

　　第一太平戴维斯海南公司总经理吴欣欣对界面新闻表示，截至2020年底，海口写字楼物业市场总存量上升至101.1万平米。至2025年末，随着自贸港对于金融、贸易和税务制度优惠政策的提出和落实，海口写字楼市场存量预计扩容四倍，达到400万平方米。而过去一年，西海岸及江东新区是商服用地市场的交易热点，总成交面积分别占全市商服用地总成交面积的23.4%和24.6%。

　　江东新区位于海口东海岸区域，毗邻琼州海峡，占地面积总面积约298平方公里，发展空间很大。几年前，万达号称投资500亿元打造的海口文旅城就在江东新区。只不过，因一直未能拿到土地证，海口文旅城后来不了了之。

　　“江东新区核心区域江东大道只有仁恒滨江园一个楼盘，在售项目也不多。保利的一个项目也是卖一套少一套，没房。融创无忌海不属于江东核心区域。”马乔说。江东新区可选择空间也不大。

　　从江东大道距离融创无忌海40公里左右，越往项目走，周围越荒凉，周边民居民房与项目形成鲜明对比。但融创无忌海房价远低于海口其他地方，目前在售房源均价只有13000元/平方米。

　　江东新区融创无忌海项目马路对面 图片来源：界面新闻 

　　“如真如政府规划，这边肯定潜力非常大。不管是居住还是工作，都很好。但是现在还不敢想象。”马乔认为。

　　各具特色的湾区城市：儋州、博鳌、万宁、陵水

　　除了三亚和海口，儋州、琼海、万宁、陵水也是海南火爆的湾区城市。

　　儋州处于海南西部，靠近洋浦经济开发区。最近十年，这座城市声名远播，是因为恒大打造的世界最大花型人工旅游岛海花岛。

　　海花岛共计填海1.2万亩，号称投资1600亿元，由三座独立的离岸式人工岛屿组成，1号岛是住宅区，3号岛是别墅区，2号岛屿则是涵盖国际会议中心、国际会展中心、七星海岛酒店等28大业态文旅集聚地。

　　3月，儋州湾水面平静，铺满了细沙的海滩向远处延伸。2号岛内环游的接驳车，正载着满车的老年人，游览欧式建筑风格的欧堡酒店、由12朵盛放牡丹造型的国际会议中心、配置了六国风情的商业街、童世界等建筑。车内，穿着蓝色短袖的刘大爷，是岛外恒大金碧天下的业主，他正向想在儋州买房的两位朋友介绍海花岛，“这里以后是中国的迪拜。”

　　盛放牡丹造型的国际会议中心 图片来源：界面新闻

　　穿梭在2号岛内业主以老年人为主 图片：界面新闻

　　1号岛上，一对甘肃兰州的老夫妻正在沿海步道散步。2015年，海花岛首开，以5688元到8000元平方米价格，放出9000套精装房源。看到铺天盖地广告，这对老夫妻从兰州来到海花岛，抢下了2套房。如今海花岛价格已经涨到20000平方米以上，他们想以这一价格卖掉一套置换到陵水清水湾。

　　不过，海花岛二手房当下似乎有价无市。目前，海花岛已经卖掉了超6万套房源，并且还在不断推出新房。在整个儋州，海花岛是最贵的楼盘，岛外楼盘价格现在还未突破1万均价。

　　海花岛1号岛一手房和二手房的博弈  图片来源：界面新闻

　　“商业配套不行，城市功能上不去。”在儋州过冬的北京葛大爷认为没有在这里买房的必要。因为，一出入岛大桥，儋州就呈现农村景象。儋州当地居民说，岛外卖出近1万均价，也全靠海花岛带动。

　　从海口东线往南走，无法错过的一站便是博鳌。在博鳌亚洲论坛举行的前一个月，国际会议中心处于封闭状态，博鳌乐城国际医疗旅游先行区人烟稀少。

　　在博鳌超级医院，一位60多岁的北京大爷取完药后，坐在大厅内正在等待自己的老伴。他戴着助听器，患有心脏病，这里高浓度负氧离子极大缓解了他的病情，先进的医疗条件也为他看病、取药带来了便利。

　　超级医院医护人员和病人都很少，还需引进更多医疗人才 图片来源：界面新闻

　　“每年国内国际大领导都会来这里开会啊。而且这里医疗发达，未来发展不可想象的。”大爷老伴说，在这里买房就是看中这两点。

　　作为国际医疗旅游先行区，这里聚集了如超级医院、慈铭博鳌国际医院，恒大国际医院、一龄生命养护中心等国内国际顶尖的医疗机构，可用的国内未上市临床急需特许药械超过110种，可用抗肿瘤新药、罕见病药达100多种。

　　受到医疗旅游带动，这里房价远高于琼海市区，碧桂园东海岸在售房源，看海户型均价为18000元/平方米左右，不看海户型17000元/平方米。融创金湾不看海的特价洋房，108平方米总价也在200万左右。

　　有人在这里买房，也有人包机来做体检，看病、打疫苗。目前在中国，这里是唯一个可以合法打干细胞的地方。

　　一龄生命养护中心市场部一位经理说，一龄现在有6个存放干细胞的液氮罐。除了具有抗衰老功能的胚胎干细胞，只要身体条件允许，一龄都可以打。目前全球能合法打胚胎干细胞只有乌克兰。而一龄可以安排有需求客户去乌克兰，价格在39万到139万不等。

　　存放干细胞的液氮罐，干细胞一般都要保存在液氮中，物理性质为零下-196度  图片来源：界面新闻

　　在没有先行产业园区覆盖的万宁，主打的产业依旧是旅游、度假和养老。在这里，外地人买房首选神州半岛和石梅湾。这两个海湾发展相较日月湾更成熟，多数楼盘价格未突破2万大关。

　　日月湾，中国著名的冲浪胜地。将近黄昏，海湾前的白色小屋Aloba冲浪店亮起了黄色灯光，店门前的小黑板用粉笔写着冲浪的价格。热带水果摊堆满了椰子和菠萝，香味散在海风里。椰树底下，俄罗斯人正用油彩画着海边日落。摄影爱好者架相机，蹲在沙滩上，正在等待海浪触礁。目光投向远处，几幢高楼突兀立起，与这座海边小城格格不入。

　　日月湾以浪高闻名，越来越多的冲浪高手开始聚集于此。景区只有500米长，景区内的冲浪小店和水果摊  图片来源：界面新闻

　　这是融创日月湾，被万宁当地人称之为中国最后的填海项目。受上一轮环保风暴影响，日月湾海滩还在修复，融创日月湾的月岛因未取得相关产权证开始拆除。

　　融创日月湾日岛 图片来源：界面新闻

　　日岛目前只定向接待老客户或者其推荐的朋友，已经售出房子将在今年6月交房。不过，随着月岛拆除，原来规划无法落地，日岛价值也有所下降。而这一带也无其它项目，来这里买房的人不多了。

　　万宁下一个海湾便是陵水清水湾，也是最靠近三亚的海湾，得益于海棠湾发展和雅居乐14年深耕，这一区域发展已经较为成熟。

　　穿着黑色Gucci短袖的东北小哥，没有看上恒大海花岛，背着手站在海花岛售楼处说，买房投资就要赚有钱人的钱，买在有钱人能买得起的地方——他说的便是清水湾。

　　如他所言，清水湾房价已经比较贵了。2007年，雅居乐在清水湾拿了15000亩地，从2009年卖到现在，业绩最好的2017年这个盘为雅居乐贡献了170亿销售额。

　　雅居乐清水湾有多宗地块正在建设中，但价格已经水涨船高 图片来源：界面新闻

　　如今，雅居乐清水湾不看海的高层洋房均价已经达到3.2万平方米，看海项目均价达到4万。

　　面向大海的方向，项目左边，已经开发多年的绿城蓝湾小镇，因其产品品质价格远高于雅居乐清水湾。项目右边，碧桂园珊瑚宫殿已经售空。中介挂出的一套70平左右两居二手房，190万价格，算上税费需210万。已经卖光的融创钻石海岸也是清水湾高端项目，据说这里住着很多明星，2019年公寓价格就突破4万。

　　打擦边球的风险

　　“暂停一个月。”3月初，海南下发文件，要全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为后，海南第三方人力中介机构刘元对界面新闻表示，3月不接受代缴个税业务。

　　整个3月，海南各地售楼处也明确表示不接待无购房资格的客户，置业顾问对拿起手机拍照人群都格外警惕，怀疑是钓鱼执法的民警。

　　但老客户及老带新则例外，不少售楼处会安排接待。同时界面新闻也了解到，这期间仍然有购房者通过缴纳个税方式锁定房源。中介也说，“等到4月，整治风头就会过去，我已经有4个客户订好了4月机票。”

　　海南房地产市场的大门并未关闭得严丝合缝，不想在凌晨排队落户的投资客们，依旧希望能通过缴纳个税方式成功拿到房票。

　　3月初，界面新闻询问了多个楼盘，均明确提出，不具购房资质的客户，可锁定房源，等通过中介机构代缴个税或社保（非补交），满2年或5年后，再备案登记。在此期间，开发商会与客户签订协议，保证这期间房源锁定不再对外销售，价格不变。　

　　一般情况下，开发商会推荐合作中介机构代缴个税或社保，价格在1万多到2万多不等。刘元说，他所在的公司需首先签订一份个税代缴协议。两年费用一次性结清，合计26071元，包括15000元服务费、5071元税金和6000元工资流转金。而工资流转金将在服务期满后退回。

　　“这相当于是你与开发商之间的约定。国家根本不认。”杨女士认为，这样操作的风险很大。已经通过代缴个税成功买房的贺女士也觉得存在一定风险：“开发商会给你推荐中介，但之后有什么事，开发商不负责。”

　　在海南，不仅缴纳个税存在一定风险，其混乱的产权性质也是潜在风险之一。

　　曾是农垦用地的海棠湾南田片区就是产权性质混乱的集中区域。

　　游石点出三个项目。如和泓海棠府土地性质是果园用地，按照规定不允许开发房地产。虽然该项目陆陆续续拿到一些预售证，但仍有很大部分房源无产权证。

　　佳兆业海棠伴山是租来的地，正在做产权变更。在未完成土地变更前，这一项目是以租赁形式租给客户，期限是40年、50年等。

　　2019年，陵水国茂清水湾，就因为早前获得的“土地”是陵水县农业综合开发用地，没有办理农转用手续，构成了非法占用土地，201栋低层别墅和2栋在建高层住宅楼都被拆除。

　　在海南，还有开发商通过健康噱头做房地产。“这是以购买健康的方式得房产，你只能享有这套房的使用权，不拥有房产证。这是有钱人买健康的。投资就不要买了。”游石劝告道。

　　而购买属于房地产开发范畴内的商办类产品也需要多加斟酌。

　　随着住宅用地供应减少，类住宅也开始成为海南房地产市场的主流产品之一。同策房产咨询数据显示，从可建面积看，2020年住宅占35%，且均属于安居型商品住宅用地，而商业占比已经达到49%。目前，在商办领域，类住宅供应达70%以上。

　　诸如恒大、保利、富力等房企所拥有的商办货值占比达到25%以上。海南抬高商办类型项目的报建门槛后，房企正在通过包销、前佣抵扣、整售等各类方式去化这类产品。

　　同策房产咨询指出，恒大三亚目前在售的两个项目，御府、美丽之冠均通过包销拔高去化，保利c+公寓销售缓慢，四季度采取前佣抵扣以增加分销热情，不过成效均有限。

　　这类项目有好有坏。正在考察海南房地产的投资者许恒认为，“在海南‘零关税、低税率’带动下，来海南创业或者做生意的越来越多。而商办产品可以住也可以注册公司。”

　　偏度假、养老型的北京客户则对界面新闻表示，类住宅或者商办类产品非民水民电，居住成本高。这类产品需求相对小，转手难度更大。

　　此前，北京、上海都在规划、销售、购房资格、信贷等层面精准调控“商改住”，致使这类产品价格大跌，转手难度大。

　　目前，海南对“商改住”未进行调控，后续是否会精准管理“商改住”，还很难说。

　　转手至少要到10年后

　　“以目前海南限购限售政策，投资肯定是要奔着10年以后去。”李林说。

　　因为，海南限售政策要求，业主自获得产权证之日起5年内禁止转让，其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者。通过个税缴纳至少2年时间才能网签，加上办产权所需时间和5年限售期，转手至少要在10年以后了。

　　就算能在这期间通过其他方式转手，目前海南的二手市场也并不活跃。一方面，拥有购房资格的不多，另一方面，二手房价格并不低。“明明知道新房马上要卖完了，不可能以较低价格出售二手房。”中介说。贝壳找房数据显示，这两年平台上三亚成交二手房都很少。

　　所以，如果期待投资保值增值，则需要做好长期投资心理准备。

　　“二手卖不出去，一手又很贵。现在这种尴尬局面，大家都考虑租房子就算了呗。去了就找地方租下来。”北京方女士说。

　　携程网显示，2022年元旦一周，三亚海棠湾网红艾迪逊酒店价格2600元/天。海口观澜湖置业顾问说，观澜湖度假酒店春节期间价格大概在1000元左右，包含温泉票。在海花岛做民宿的张兴说，海花岛两室一厅海景房，冬季月租金在2600元到3000元。

　　如果没有投资需求，仅有偶尔度假、定期休养需求，从价格上算肯定租房或者住酒店更划算。

　　但对房子有着特殊感情和多重意义的大多数人而言，在海南拥有一套属于自己的房子，不仅面子上有光，从资产配置来说也具有现实意义。谁不想拥有一套推开窗就能看见曼妙海景的增值小屋呢？

　　（文中人名均为化名）

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责任编辑：蒋晓桐