地铁审批收紧：多地城轨建设受影响，太仓成立轨交公司，都市圈TOD开发潜力不减

　　原标题：地铁审批收紧，多地城轨建设受影响；太仓成立轨交公司，都市圈TOD开发潜力不减丨6月TOD动态

　　来源：中指研究院

　　本月，成都、佛山继郑州、南通后发布“轨交站场及周边土地综合开发管理办法”TOD相关政策，进一步推进轨道交通场站及周边土地综合开发工作。轨交建设方面，截至2021年6月30日，中国49城开通轨道交通，共计8448.67公里，上半年四城市首次开通轨交线路，全国新增运营479公里，下半年预计新增700公里。土地动态方面，中海56亿元拿下佛山美的大道站TOD地块，开发潜力大。TOD行业动态，武汉江宸天街正式开业，更新华中TOD商业格局；太仓市城市轨道交通发展有限公司成立，负责上海嘉闵线和苏锡常城际铁路太仓段投资、建设和运营管理工作。

　　▍本期看点

　　◆ 政策动态

　　1、国家发改委：通过《福州都市圈发展规划》，提升都市圈承载能力

　　2、成都：印发《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》，进一步推进轨道交通场站及周边土地综合开发工作

　　3、佛山：印发《佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发实施办法（试行）》，明确综合开发规划类型，通过轨道交通系统引领城市发展

　　◆ 轨交建设

　　1、中国城轨协会：中国49城开通轨道交通，共计8448.67公里

　　2、城轨建设：上半年四城市首次开通轨交线路，全国新增运营479公里，下半年预计新增700公里

　　3、城轨建设：地铁建设规划审批收紧，多城市受影响

　　◆ 土地动态

　　1、拿地动态：中海56亿元拿下佛山美的大道站TOD地块，开发潜力大

　　2、拿地动态：保利30.27亿摘台州1宗商住地，需建3.8万㎡TOD集中式商业区

　　◆ TOD动态

　　1、武汉江宸天街正式开业，更新华中TOD商业格局

　　2、太仓市城市轨道交通发展有限公司成立，负责上海嘉闵线和苏锡常城际铁路太仓段投资、建设和运营管理工作

　　政策动态

　　◆ 国家发改委：通过《福州都市圈发展规划》，提升都市圈承载能力

　　6月23日，发改委通过《福州都市圈发展规划》。该《规划》将助力福建全方位高质量发展，内容涉及提升城市群和都市圈承载能力等。发展改革委提出《规划》实施要以推动福州与周边城市协调联动、提升都市圈整体发展水平为方向，以基础设施、产业与创新、公共服务、生态环保等领域协同为重点，建设具有重要影响力的现代化都市圈，实现共建共治共享、同城化同家园，有力支撑福建全方位推动高质量发展。

　　◆ 规划主要方针

　　《规划》提出以推动福州与周边城市协调联动、提升都市圈整体发展水平为方向，以基础设施、产业与创新、公共服务、生态环保等领域协同为重点，建设具有重要影响力的现代化都市圈，实现共建共治共享、同城化同家园，有力支撑福建全方位推动高质量发展。福州市及都市圈其他城市是福州都市圈建设的责任主体，要切实加强对规划实施的组织领导，建立健全都市圈发展协调推进机制，共同编制专项规划，科学制定年度计划，谋划推进合作事项，推动各项任务落到实处。《规划》涉及的重大事项、重大政策和重大项目按规定程序报批。

　　中指点评：截至2021年6月，福州建成城市轨交线路总里程为58.41公里，规划中线路长度为187.0公里，是已建成的3倍左右，是具备TOD发展潜力的重要城市之一。此次福州都市圈规划的获批，是继南京都市圈第二个获批的国家级都市圈规划，这个对于福州 打造强省会，创建国家中心城市，无疑是战略层级和实力上的双加持。“十四五”期间，福建将紧抓国家发展都市圈、城市群战略机遇，提升省会发展能级，规划3条城际铁路，打造竞争力强的现代化都市圈。 并且，《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，支持福州、成都、西安等都市圈编制实施发展规划。目前，南京、福州都市圈规划先后获批，接下来大概率应该就是西安和成都。

　　◆ 成都：印发《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》，进一步推进轨道交通场站及周边土地综合开发工作

　　2021年6月4日，成都市人民政府办公厅印发《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》，本管理办法自2021年7月7日起施行。有效期5年。《成都市人民政府办公厅关于印发成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法（试行）的通知》（成办函〔2019〕54号）同时废止。践行城市综合开发运营理念，高效推进轨道交通场站及周边土地综合开发工作，促进土地节约集约高效利用，实现轨道交通引领城市发展新格局。

　　《管理办法》主要内容

　　加强用地统筹管理。（1）轨道交通场站综合开发用地是指以轨道交通站点为中心，一般站点半径500米、换乘站点半径800米范围内，以及车辆基地本体及周边不低于基地本体面积2倍的开发用地。（2）全市轨道交通场站综合开发用地共涉及695个站点、90个车辆基地。其中105个轨道交通站点及90个车辆基地（具体场站将根据轨道交通线网规划及优化情况进行动态调整）的综合开发由市政府统筹安排，其余综合开发由区（市）县政府（管委会）统筹安排。

　　实行多种供地方式。针对轨道交通场站综合开发利用的不同要求，采取分类供地方式，满足不同用地需求。（1）不具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地（2）具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地（3）车辆基地综合开发用地

　　区（市）县政府（管委会）统筹安排的轨道交通场站综合开发项目用地按拍卖、挂牌方式公开出让。城市级、区域级、组团级和社区级站点的综合开发项目，须向成都轨道集团无偿移交一定体量商业物业作为轨道交通配套设施持有运营，地下站点优先移交地下商业物业，其中城市级站点移交建筑面积不低于1500平方米，区域级站点移交建筑面积不低于1000平方米，组团级、社区级站点移交建筑面积不低于500平方米。

　　强化保障措施。强组织领导。各级各部门要充分认识轨道交通场站综合开发工作的重要意义，高度重视我市轨道交通场站综合开发工作，密切配合、通力协作、形成合力，确保项目顺利实施。

　　中指点评：成都作为四川省会，川渝都市圈的核心城市，为提升城市核心竞争力，实现城市高质量可持续性发展，积极推动TOD有关项目发展。首先，成都市政府率先提出“TOD模式是轨道交通时代城市发展的一场思想解放运动，是城市开发理念的更新和城市运营方式的重构”，要通过以公共交通为导向的开发模式推动城市“生产空间”集约集聚，城市“生活空间”多元复合，城市“生态空间”自然和谐，城市“动能空间”重组扩张。此次政策发布，意在大力推动以交通为导向的城市综合开发模式（TOD）的开发模式，促进土地节约集约高效利用，实现轨道交通引领城市发展新格局。可以看出，成都市政府在理念与政策两方面，都体现出对TOD项目发展足够的重视。

　　◆ 佛山：印发《佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发实施办法（试行）》，明确综合开发规划类型，通过轨道交通系统引领城市发展

　　6月15日，佛山市人民政府办公室印发《佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发实施办法（试行）》。自2021年8月1日起施行，有效期3年。佛山市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施办法将适用于利用轨道交通场站及周边土地综合开发用地范围内土地进行综合开发的建设项目，所称轨道交通场站（包括车站、停车场、车辆段、控制中心等）及周边土地综合开发，是应用TOD理论，在以轨道交通场站为中心的一定区域内，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区，通过大、中运量轨道交通系统引领城市发展，优化城市布局，实现社会效益和经济效益。

　　《办法》概要

　　明确综合开发范围与职责分工。范围：轨道交通场站及周边土地综合开发用地范围包括轨道交通项目红线内土地（经自然资源部门审批的轨道交通用地范围）和红线外土地（具体范围由自然资源部门划定，以轨道交通场站800 米半径划定）。分工：轨道交通车辆段、停车场、控制中心等设施的综合开发由市级统筹，其余站点的综合开发由沿线各区负责实施。

　　明确综合开发规划类型、编制部门以及编制要求。轨道交通场站及周边土地综合开发规划工作包括综合开发总体策略研究、综合开发规划和综合体概念方案。

　　明确土地收储、复合利用与供应。轨道交通场站及周边综合开发用地应当纳入土地储备计划管理，市自然资源局依据综合开发总体策略研究及综合开发规划划定土地储备范围。并确定土地收储方式。优化供地方式，差别化供地。南通轨道交通综合开发用地可分层设立用益物权，支持地上、地下空间按照不同功能单独开发。主要由两种方式：划拨方式；公开出让方式。

　　轨道交通项目红线内的用地可以按照《佛山控规土地混合使用指引》规定兼容一定比例其他功能，同时允许分层设立建设用地使用权，其综合开发与轨道交通项目“同步规划、同步设计、同步实施”。新建的车辆段、停车场、控制中心等设施，原则上应当实施上盖开发。新建轨道交通场站及周边综合开发用地采取下列供应方式：（一）符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间，以行政划拨方式供地。（二）与轨道交通场站有连通要求的经营性地上、地下空间原则上以招拍挂方式公开出让。

　　中指点评：随着佛山城市轨道交通的深入推进，TOD（以公共交通为导向的开发模式）引领城市发展的理念也受到广泛认可。6月，此次佛山发布该《办法》，为加快推进轨道交通场站及周边土地开发项目落地，尽早形成示范效应，通过轨道交通系统引领城市发展。《办法》出台后，将优先以佛山第二轮建设规划线路和三龙湾核心启动区轨道交通场站及周边土地项目作为试点，先行先试。

　　轨交建设

　　◆ 中国49城开通轨道交通，共计8448.67公里

　　根据中国城市轨道交通协会公布的数据，截至2021年6月30日，中国内地累计有49个城市投运城轨交通线路8448.67公里，新增洛阳、嘉兴、绍兴、南平4个城轨交通运营城市，共计新增运营线路长度478.97公里，新增运营线路18条，新开延伸段或后通段4段。

　　图：2021年6月30日

　　各城市累计运营线路长度与2021年新增线路长度（公里）

　　数据来源：中国城市轨道交通协会，中指研究院综合整理

　　◆ 城轨建设：上半年四城市首次开通轨交线路，全国新增运营479公里，下半年预计新增700公里

　　厦门：6月25日，厦门地铁3号线正式开通运营。轨道交通3号线（厦门火车站至蔡厝站段），是厦门城市中心向东放射的轨道交通骨干线，构建了本岛与翔安区的快速跨海连接通道，连接了思明、湖里和翔安三个区，起于本岛厦门火车站，止于翔安蔡厝，正线全长26.5km，共设置21座车站，其中岛内12个车站全部开通、翔安区9个车站暂时开通4个（即林前、鼓锣、后村、蔡厝）。

　　绍兴：6月28日，绍兴地铁1号线正式开通试运营。绍兴地铁1号线柯桥段项目，起于杭州市萧山区姑娘桥站，与杭州地铁5号线叠岛换乘；终于绍兴市柯桥区中国轻纺城站，与绍兴轨道交通1号线接轨贯通运营。由于与杭州地铁相连，今后绍兴市民想去杭州将非常方便，乘坐绍兴地铁1号线柯桥段到达姑娘桥站，不用出站即可实现站内换乘杭州地铁5号线，两地市民不仅可以安排“绍兴、杭州一日游”，甚至每日往返通勤都相当便捷。

　　嘉兴：6月25日，浙江省首条有轨电车嘉兴市有轨电车一期工程示范段正式开通。嘉兴有轨电车示范段由嘉兴南站至纺工路滨河路站，共11座车站，全长约10.6km。作为嘉兴“三网合一”的重要一环，嘉兴有轨电车工程建成后，将有效衔接嘉兴市高铁南站、东南片区与核心区，把嘉兴高铁新城五平方公里的核心区完美融入主城。

　　南平：6月16日，福建省南平市武夷新区旅游观光轨道交通正式试运行。据了解，武夷新区轨道交通从高铁南平市站到武夷山国家公园南入口，线路全长26.43公里，设计时速70公里，计划于6月底开通运营。

　　◆ 城轨建设：地铁建设规划审批收紧，多城市受影响

　　衡阳：湖南省发改委叫停衡阳地铁项目。考虑到城市轨道交通建设投入巨大，为切实防范化解地方政府隐性债务，国家当前严控城市轨道交通建设，已不再受理启动城市轨道交通建设规划的申请，已有在建项目的城市也从严控制新一轮建设规划审批。鉴此，衡阳市城市轨道交通项目在现阶段暂难以继续推进，尚不具备开工条件。

　　西安：西安地铁四期尚需一定周期。2019年6月12日，国家发改委下发了《关于西安市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）的批复》（发改基础〔2019〕1049号文）。国办发〔2018〕52号文件明确， 原则上本轮建设规划实施最后一年或规划项目总投资完成70%以上的，方可开展新一轮建设规划报批工作。按此要求，四期规划审批尚需一定周期。

　　南宁：南宁地铁规划线路或被减少。来自南宁十四五规划和2035年远景目标。和此前发布的2020~2035规划相比，规划的地铁线路几乎被砍了一半。十四五规划建设轨道交通项目中，包括了6号线、3号线南延、5号线北延、5号线南延、2号线东延二期、1号线北延、机场线、武鸣线共8条地铁工程。

　　沈阳：3月，《国务院办公厅转发国家发展改革委等单位关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》要求，严格控制建设既有高铁的平行线路，既有高铁能力利用率不足80%的，原则上不得新建平行线路。沈阳地铁第二轮建设计划中的十号南延线就是超期未建设的一条线路，按照限制地铁令来说，地铁十号南延线确实满足不了建设条件，南延线沿途居民较少，获审难度较大。

　　土地动态

　　◆ 拿地动态：中海56亿元拿下佛山美的大道站TOD地块，开发潜力大

　　6月28日，佛山美的大道站TOD地块由中国海外发展有限公司（中海）以56亿拿下，折合楼面价18843元/平方米，溢价率为25.62%。

　　佛山北滘新城TOD地块

　　该地块位于顺德区北滘镇美的大道以北、益丰路以西，占地面积98084.65平方米，容积率均＞1.0且≤3.03，最大计容建面为297196.49平方米，土地用途为住宅用地兼容商服用地和交通服务场站用地，起拍价超44.57亿，折合楼面价15041元/平方米。

　　该地块商业服务业设施用地计容建面上限为59439.30平方米，宅地计容建面上限为25万平方米，当竞买人报出返还经营性物业面积≤59439.30平方米，该返还经营性物业全部为商业物业；当竞买人报出返还经营性物业面积≥59439.30平方米，则返还的经营性物业中，计容建面59439.30平方米为商业物业，超出59430.3平方米部分为商品住房。

　　须配建建面不少于5000平方米的公交首末站，鼓励设在建筑首层，宜靠地块南侧设置，临近广州地铁7号线美的大道站出入口，上述配套均不纳入容积率计算；还须增设不少于12653平方米的开放公园（不纳入绿地率），不得围屏，对公众开放。

　　图：佛山北滘新城TOD地块规划图

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　中指点评：广佛都市圈发展格局下，佛山市轨道交通TOD地块综合开发实行“线跟地走，人跟线走”发展战略，引导用地开发、人口向轨道场站周边集聚，形成公共交通为主导的发展模式，实现土地的高效利用、城市发展空间和产业结构的转型。佛山以公开出让的7宗TOD地块，竞得人万科、碧桂园、保利等皆为国内头部房地产开发商，地块皆多轮竞价、溢价成交，可见社会资本对佛山市TOD项目前景颇为看好。美地大道地块属于TOD地块，临近广州地铁7号线西延（在建）的美的大道站上盖，宗地自然景观优越，东临北滘公园，北邻潭洲水道，周边配套设施齐全，未来开发潜力巨大。

　　◆ 拿地动态：保利30.27亿摘台州1宗商住地 需建3.8万㎡TOD集中式商业区

　　6月9日，浙江台州路桥区凤栖社区地块出让。保利浙南房地产开发有限公司（保利）以上限价格30.27亿元竞得台州路桥凤栖社区地块，楼面价5379元/㎡，溢价率34.95%，竞无偿返还人才住宅建筑面积5.59万㎡。无偿返还人才住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担。该地块出让面积22.11万㎡，其中分摊住宅用地面积19.1万㎡，商业用地面积2.08万㎡，办公用地面积9241.2㎡。综合容积率2.55，建筑面积56.28万㎡。关系的不平衡，TOD的发展潜力同样是众多房企积极参与竞拍的理由。

　　图：台州路桥凤栖社区地块图及效果图

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　中指点评：此次竞拍吸引了众多头部房企，保利、金茂、华润、新城等大牌房企均参拍，热度很高；从过程来看很焦灼，734轮、14个小时，早晨拍到深夜，持续时间之久。可见该地块的炙手可热，凤栖未来社区位于路桥商贸新城的核芯地段，在城市核芯地段打造核芯产品，台州市规划的城市大方向，低起点+高预期，造就了这场土拍激烈的热度。台州市地理位于宁波与温州中部，长三角城市群内发展潜力大的三线城市，同时供需关系的不平衡，TOD的发展潜力同样是众多房企积极参与竞拍的理由。

　　◆ 最新轨交站点周边热点地块（商办/混合用地）挂牌动态一览

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　TOD动态

　　◆ 武汉江宸天街正式开业  更新华中TOD商业格局

　　6月19日，武汉江宸天街正式开业，地块容积率6.17，总建筑面积约37万方，位于武汉二环内核心地段。作为龙湖在华中区域亮相的首个双地铁TOD商业综合体，江宸天街致力于打造“城市级•潮尚社交文化中心”。

　　龙湖集团携手国企，打造武汉商业新地标

　　据了解，葛洲坝龙湖．江宸位于汉口核心主干道—青年路，坐拥双CBD丰盈配套，是龙湖集团与葛洲坝地产携手在武汉打造的第一个天街TOD项目。其中葛洲坝地产是一家以房地产开发经营为主业的多业并举的多元化大型国有企业。双方强强联合，充分发挥各自优势，最大化挖掘土地价值，打造华中TOD新地标。

　　武汉现运营地铁共12条，江宸天街位于范湖地铁站，坐拥轨道2号线、3号线，形成双地铁TOD商业综合体。周边学校、公园、医疗等配套齐全，使得江宸天街的开发价值大大提升。

　　开业两天，武汉江宸天街总客流量超47.5万人次，总销售额破3555万元。依托龙湖商业自身强大的品牌号召力，江宸天街汇集了国内外近290家品牌，整体招商率达98%。

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　中指点评：TOD作为提高城市效率和轨道交通可持续发展的有效途径，集合公共交通优势将为城市发展带来巨大的动能和想象空间。TOD模式强调多功能的空间交互，注重土地的高效、集约化开发，以满足人的需求为目的，实现商业、办公、居住、休闲、娱乐等功能一体化。通过武汉江宸天街及成都锦宸天街等项目的正式开业，龙湖集团在产业与交通的双重引擎下，构筑“TOD商业新格局”，聚焦重点城市的交通节点，突破时间和地域的界限，以城市核心为脉络，聚合城市新功能，落地都市新空间，促进城市高质量可持续发展。

　　◆ 太仓市城市轨道交通发展有限公司成立，负责上海嘉闵线和苏锡常城际铁路太仓段投资、建设和运营管理工作

　　近日，太仓市城市轨道交通发展有限公司成立，法定代表人为陆育成。注册资本为200000万人民币。资料显示，该公司共有股东2名，其中太仓娄城高新集团有限公司为江苏省太仓高新技术产业开发区管理委员会旗下公司；太仓市城市建设投资集团有限公司为太仓市政府国有资产监督管理办公室旗下公司，持股比例未透露。

　　项目简介

　　嘉闵线是上海市域网络中南北向的骨架线路。该项目建设对推动长三角地区交通基础设施互联互通、促进虹桥国际开放枢纽发展、完善本市轨道交通网络、改善地区交通出行环境具有重要作用。嘉闵线工程实施段途径嘉定区、闵行区2个行政区，自北向南串联了嘉定新城、虹桥枢纽、闵行等重要新城及交通枢纽。嘉闵线正线全长44.04km，除虹桥枢纽段采用地面敷设，地面段长度2.68km，其余均为地下段，地下段长度41.36km。全线设14座地下车站，1座地面车站。

　　2021年2月20日，太仓市政府公布了太仓市2021年度重点项目。其中苏锡常城际铁路太仓先导段建设起止年限为2021-2026年。嘉闵线北延工程项目太仓段全长 10.9公里，计划总投资1300000万元，太仓境内设3站（十八港路站、白云渡路站、太仓站），设车辆段一座。（不含上盖物业）。嘉闵线北延伸太仓段，力争2021年12月开工建设。

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　中指点评：随着轨交细分市场的蓬勃发展，城市群的进一步深化，各大政策的陆续支持，各地轨交集团如雨后春笋，纷纷揭牌成立。最近，为对接重大项目，北京、江苏轨交公司相继成立。北京成立了北京京冀轨道交通平谷线投资有限责任公司，而上海这边成立了太仓轨交公司，对推动长三角地区交通基础设施互联互通、完善本市轨道交通网络具有重要作用，同时线路具备一定的TOD开发的价值潜力。去年，沪苏龙湖已与太仓市住建局就上海嘉闵线（太仓延伸段）TOD项目签约战略合作，将共同打造”太仓娄江新城”，规划临沪国际社区、科教创新区、高铁商务区、高端智造区四大功能板块，将着力打造为“长三角国际开放先行区、临沪科创智造示范区、现代田园城市样板区”。

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责任编辑：王蒙