资深按揭人士：当前5年期LPR历史最低 估计还有下降空间

　　刚刚，央行又“降息”！20个基点创最大降幅纪录！你的房贷能少还多少？

　　导读：央行“降息”，而且是双降！此次LPR双降是非对称降息。1年期LPR调降20BP，5年期以上LPR调降10BP。

　　记   者丨杨志锦

　　4月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下调至3.85%，下调幅度达到20BP；5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%，下调幅度达到10BP。这是年内LPR第二次下降，降息幅度为去年8月LPR改革以来最大的一次，符合市场预期。

　　值得关注的是，此次LPR双降是非对称降息。1年期LPR调降20BP，5年期以上LPR调降10BP。

　　“利率锚”下行在先

　　2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。LPR下行的主要驱动因素为MLF利率下降、银行资金成本下降等。

　　3月30日，央行下调7天期逆回购中标利率20个基点至2.20%；4月15日，MLF下行20BP。MLF利率下调意味着本次LPR报价基础已经下行，而且央行逆回购利率下调后，银行在货币市场的边际资金成本也在下降，因此本月LPR报价随之下行。

　　本次1年期LPR报价下行幅度达到20个基点，比此前的下调幅度加大5或10个基点，与MLF降息幅度相同。东方金诚首席宏观分析师王青称，本次LPR报价下行幅度明显加大，未来一段时间企业贷款利率会有更大幅度下行，将激发企业信贷需求。

　　中国民生银行首席研究员温彬称，政治局会议再次重申坚持“房住不炒”定位，这次5年期以上LPR只下降了10个基点，体现了房地产金融政策的连续性和稳定性，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

　　4月17日召开的政治局会议称，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

　　这意味着LPR仍将下行。王青认为，未来更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用，对冲海外疫情可能带来的潜在影响。为此，下一步包括MLF在内的政策利率体系还将趋势性下移。这也意味着短期内LPR报价还有下行空间，不排除二季度内再度下行的可能。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，5年期以上贷款中个人住房贷款占比较高，非对称下降并是不向房地产市场放出放松信号。

　　存量房贷利率下降

　　按照安排，2020年3月1日起将推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。房贷利率是大多是浮动利率定价，因此符合转换的标准。转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

　　假设A的贷款利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%*1.1）。如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。换言之，在往后的日子里，A的房贷利率定价公式为：

　　房贷利率=LPR+0.59%。

　　此外，需约定重定假日和重定价周期（一般为一年）。重新约定的重定价日方式有两种：第一种是每年1月1日重定价，就是按照1月1日的相应期限LPR水平计算；第二种是你的贷款发放日的对应日期重定价，即按对月对日那一天的相应期限LPR水平计算。

　　假如A的重定价周期为1年，重定价日为5月1日（A在今年3月已办理了转换），那么2020年5月1日-2021年4月31日，A的房贷将根据2020年4月LPR重新来计算利率，这一利率水平在这期间保持不变。即，

　　房贷利率=4.65%（4月5年期以上LPR）+0.59%=5.24%。

　　这一利率水平相比此前下降了15个基点。当然，如果你的重定价日在5月以后，也不用着急，因为目前LPR呈下行趋势，存量房贷利率基本都会下降。

　　广州首套房贷、二套房贷利率降多少

　　据广州日报，记者调查统计得出，按照最新的LPR报价，当前，广州首套房贷主流利率为不低于LPR+54bp，即5.19%；二套主流利率为不低于LPR+79bp，即5.44%。不过，个别小银行的房贷利率报价较低，如汇丰银行的首套房贷利率已降至不低于LPR，即4.65%。

广州多家银行针对普通客户首二套房贷利率情况，具体以银行网点为准

　　全国范围看，据融360大数据研究院发布的3月国内房贷利率监测数据显示，2月20日-3月19日，全国首套房贷款平均利率为5.45%，环比下降5BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4BP，为5年期LPR加点102BP。

　　资深按揭人士郑大源指出，当前LPR处于下降通道，当前5年期LPR是4.65%，历史最低值，估计还有下降空间。

　　融360大数据研究院分析师李万赋认为，未来，“房住不炒”依然是主旋律，考虑到部分银行在调整房贷政策上有一定的滞后性，因此，预计未来全国房贷利率整体水平仍会呈现下降趋势。

责任编辑：陈永乐