股权转让传闻背后：麦田房产价值几何？

　　股权转让传闻背后：麦田房产价值几何？

　　本报记者 余燕明 北京报道

　　最近几年，传统的房产中介生意开始受到资本的瞩目。

　　在北京中介行业，继我爱我家（000560.SZ）曲线上市、贝壳找房（BEKE.N）赴美上市后，排名第三的北京麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田房产”）据称将与互联网巨头“联姻”。

　　日前，有市场消息称，互联网巨头旗下的房产业务平台幸福里拟收购麦田房产20%的股权，相关手续正在办理，同时麦田房产将有部分高管调往幸福里。

　　《中国经营报》记者为此向麦田房产一位发言人核实上述市场传闻的真实性，其未正面确认，但表示公司近期将有官方信息对外发布。

　　据悉，麦田房产目前仅进驻了北京、福州、厦门3座城市，但它宣称将会进驻全国100座城市。

　　麦田房产起家于福州，它的老板缪寿建，跟幸福里背后的张一鸣是福建老乡。麦田房产在2005年进入北京，从此北京成为麦田房产开展中介业务的核心城市，并将公司总部设置于北京。

　　先后在资本市场兑现价值的大型中介公司——链家、我爱我家均诞生于北京，早已进入存量房市场的北京，已经是国内二手房买卖、租赁等交易规模最大的城市之一。

　　幸福里切入房产中介赛道，但与贝壳找房、我爱我家等房产服务平台的发展模式相似，除了线上流量，它们更加依赖广泛布局线下社区的经纪品牌、中介门店与经纪人。同时具备线上流量、线下规模优势的贝壳找房、我爱我家等头部中介，选择独立且相对封闭地发展成为房产服务平台。在此行业背景下，意在开拓房产中介业务的幸福里，退而求其次与麦田房产等其他中小中介公司“联姻”，几乎就是不多的选择。

　　捕获线下的“联姻”

　　幸福里及其关联方，与麦田房产之间的“联姻”，从今年9月底开始已显露痕迹。

　　当时，一间名为“北京福旺房地产经纪有限公司”的中介企业发生了股权变更，北京金色麦田房产经纪有限公司将所持其全部股权转让予北京好房有幸信息技术有限公司，前者是麦田房产的全资附属企业，后者隶属于幸福里关联方。

　　根据北京福旺房地产经纪有限公司的司法纠纷记录，该公司实际开展过房屋买卖等中介业务，但外界无法知晓麦田房产向幸福里关联方出售该公司的确切目的。

　　毋庸置疑的是，如今在加快发展速度的幸福里，无法与广泛布局于线下社区的其他中小中介公司及经纪人割裂。

　　近期，幸福里方面对外确认，其已启动了融资计划，将引入外部战略股东，寻求独立发展。

　　据记者了解，在幸福里平台上，其开展的中介业务主要为新房、二手房买卖等交易服务，平台模式更近似58同城、安居客等房产信息平台，而不是拥有大量直营门店及强管控下加盟门店的贝壳找房。

　　幸福里平台上最核心的作业资源——房源与经纪人，均来自其他中小中介公司。在北京，由于贝壳找房平台模式的封闭性及排他性，入驻幸福里平台的主要包括我爱我家、麦田房产、金色时光、兴商房地产、21世纪不动产、易合房地产、汇鑫地产等其他中小中介公司。

　　北京房产中介行业的市场集中度较高，在贝壳找房、我爱我家等独立发展的房产服务平台的竞争挤压下，这些中小中介公司形成了规模可观的长尾群体。

　　尽管这些入驻幸福里平台的中小中介公司在北京存量房交易市场能够排进前十，但各自所占市场份额较低。

　　根据北京市住建委存量房交易服务平台的监测数据，2021年10月份，全市存量房网上签约套数为10725套，其中链家完成的存量房签约套数为4566套，占比42.6%；排在二、三位的是我爱我家、麦田房产，当月完成存量房签约套数分别为1106套、406套，分别占比10.3%、3.8%。

　　而2021年10月份北京市存量房签约套数前十榜单上排在最后两位的易合房地产、汇鑫地产，这两家中介企业当月完成的存量房签约套数分别为75套、46套，市场份额均低于1%。

　　过去十年以来，不少集中涌入的资本都试图通过互联网轻资产模式对传统中介行业实现颠覆改造，但最后均告失败。

　　其中，爱屋吉屋、平安好房等互联网房产平台的昙花一现，房天下的日益式微，58同城、安居客遭受的竞争挤压，尤其是贝壳找房登陆美股的财富兑现，都在验证互联网对房产中介行业的线上切入，也无法与广泛布局于线下社区的中介门店与经纪人割裂。

　　幸福里依靠其关联方作为资本密集、流量庞大的互联网巨头的优势切入房产中介赛道，选择与除贝壳找房、我爱我家以外的麦田房产等中小中介公司“联姻”，几乎就是捕获中介门店和经纪人等线下资源的不多选择。

　　在贝壳找房、我爱我家登陆二级市场前后，它们与21世纪不动产、中环地产、58集团等在股权上均有“联姻”，以弥补线下、线上资源的短板，通过股权交换、吸纳资本的捆绑合作，这跟幸福里和麦田房产之间的“联姻”别无二致。

　　高昂的中介费率

　　由于幸福里对麦田房产的捆绑合作与收购传闻，麦田房产也开始受到外界关注。

　　但实际上，麦田房产与贝壳找房、我爱我家的规模体量、市场份额无法相提并论。

　　目前，麦田房产仅进驻了北京、福州、厦门3座城市。据麦田房产方面宣称，其在福州、厦门的市场份额稳居第一，在北京的市场份额跻身前三，历经20多年发展以后，已拥有900多家直营中介门店、1.4万多名经纪人，年促成交易额超过1000亿元，并保持了每年20%的发展增速，未来将进驻100座城市。

　　与之相比，到2021年上半年，我爱我家已进驻了全国35个城市，中介门店数量达到了4500家，含加盟门店的员工总数量约为5.3万人，根据我爱我家未来三年的增长目标，GTV（交易总额）将过万亿元。

　　贝壳找房的规模体量更是远超麦田房产。到2021年第三季度，贝壳找房连接的中介门店数量达到了5.4万家，经纪人数量超过了51.5万名。2020年，贝壳找房促成的GTV（交易总额）接近3.5万亿元。

　　尽管麦田房产与贝壳找房、我爱我家的规模体量难以相提并论，但它在北京开展二手房买卖收取的中介费率毫不逊于这两家头部中介公司，最高可达2.7%。

　　早在2013年，北京市住建委印发《北京市房地产经纪管理办法》之前向公众公开征求意见，当时征集反馈意见当中市民最不满中介费过高，“2.2%的居间费率”成为众矢之的，市民要求调整中介佣金的收取方式及标准。

　　麦田房产一位人士在电话中向记者介绍，在北京，目前公司对二手房买卖向买家收取的2.7%的中介费率里，包含麦田房产收取总房款2.2%的居间服务费，另外还包含一家名为“金诚丰房产咨询服务（平潭）有限公司北京分公司”（以下简称“金诚丰北京分公司”）收取的总房款0.5%的交易保障服务费。

　　麦田房产这位人士进一步介绍，金诚丰北京分公司提供的交易保障服务包括协助办理房屋抵押登记注销手续、协助办理房屋评估按揭贷款申请手续、跟进审批进度、协助办理资金托管手续、协助办理房屋缴税及权属转移登记手续等。

　　“金诚丰北京分公司是麦田房产的合作公司，因为国家出台了相关规定，居间服务与后期交易保障不能是同一家企业。”麦田房产这位人士告诉记者。

　　不过，记者查询获悉，金诚丰北京分公司就是由麦田房产全资持股，并不属于独立第三方的合作公司。

　　北京市房地产中介行业协会一位人士告诉记者，根据住建部出台的《房地产经纪管理办法》相关规定，区分了居间服务与提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，房地产经纪机构应告知消费者其他服务的内容和收费标准，且不得与居间服务混合标价、捆绑标价。

　　另据记者查询了解，缪寿建除了持有麦田房产绝大多数股权以外，还出资设立了福建金诚丰房地产担保有限公司（以下简称“福建金诚丰”）及其北京分公司，它们构成麦田房产的关联企业并为其创收。

　　麦田房产的多位从业人士告诉记者，福建金诚丰及其北京分公司开展业务包括为一些业主向小贷公司申请赎楼解抵押贷款时提供融资担保。但记者了解到，福建金诚丰及北京分公司并不拥有融资性担保牌照，其经营范围不得从事融资性担保业务。

　　其中，在福州，麦田房产一位从业人士告诉记者，若业主通过福建金诚丰进行房产解抵押，将要向其支付解抵押贷款金额的0.6%~1.5%的费用。

　　《中国经营报》记者为此向麦田房产方面求证了解金诚丰北京分公司、福建金诚丰及其北京分公司开展的赎楼贷款担保业务的合规情况，但没有得到回应。

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责任编辑：梁斌 SF055