万达商业10年A股上市折戟 房企回A缘何梦难圆？

　　原标题：万达商业10年A股上市折戟，房企回A缘何梦难圆？

　　历经多年长跑后，万达商业的回A之旅还是以折戟告终。

　　3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）披露通告称，基于自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

　　据消息人士透露，万达“弃A”后，下一站选择港股上市。“此次万达商业主动撤回A股申请是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑。”

　　回溯历史，2009年万达商业就曾试图A股上市，遭遇“挫折”后转赴港股，后因“估值问题”退市后欲再次冲击A股。从2015年至今，为了能完成上市，万达商业曾在内部进行了轰轰烈烈的去“去地产化”，先后剥离了文旅、地产两大”核心“业务，转型成“轻资产”商管公司，可惜兜兜转转10年，万达商管的上市愿望仍未实现。

　　纵观行业，回A失败远不止万达一家。之前在2020年11月，恒大与深深房A重组在年初以失败告终，此外，首创置业（02868． HK）、富力地产（02777． HK）、龙光集团（03380． HK）都在回A的路上屡屡碰壁。

　　10年冲击A股屡碰壁，万达商业或重新谋求港股上市

　　2009年，万达商业曾有过A股IPO计划，并一直为之准备。

　　2014年7月1日，证监会网站披露了首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况，该年度首发共终止审查企业129家，其中包括等待5年的万达商业。随后，万达集团在其官网发表了《关于万达商业地产A股上市终止审核的说明》，宣布今后将继续积极探索多种上市途径。

　　之后万达商业选择了港股，并于2014年12月23日完成上市，当时每股发行价为48港元，创下自2012年至2014年期间港股最大规模IPO。

　　但这之后，万达商业股价表现一直不大理想，最低价一度跌至31.1港元/股，仅5倍PE。“价值被严重低估”成为了万达后来从港股退市并转战A股的主要原因。在央视《对话》节目中，王健林曾表示，“我做了很多行业，有很多次投资，朋友跟着我一起投资，每一单赚着 很开心。唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，我不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”

　　万达商业于2015年7月再次征战A股。当时万达公告称，将向中国证监会及其他相关监管机构，申请发行最多3亿股A股，预计总募集资金不超过120亿元。2015年9月7日，证监会受理了万达商业的IPO申请。2016年9月，万达商业正式完成私有化从港交所退市。 

　　这期间，为了2015年开始的地产调控政策，万达商业将文旅、地产两大核心板块双双剥离，只保留了轻资产的商管运营业务。

　　2017年7月，万达集团以637亿元的总对价将万达商业旗下13个文旅项目91%的股权、77个酒店项目分别打包出手给融创、富力。

　　2018年1月，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创四家股东，拆分成商管、地产两个子集团，将上市计划交付给万达商管。当时，万达商管承诺，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

　　至2019年底，万达商管对外宣布完成房地产业务剥离，成为彻底的商业运营管理企业，剩余房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

　　值得一提的是，2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。从“商业地产”到“商业管理”，万达试图与地产切割的态度可见一斑。

　　这些努力最终“化作徒劳”。2020年3月，证监会最新披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，万达商业管理状态为“中止审查”。截至2021年3月22日，万达商业管理审核排在第三位，但状态仍为“中止审查”。

　　不仅万达商业，地产企业回A多遇波折

　　回A道路上遇挫的房产企业并非万达商业一家。

　　近两年，融资渠道有限且债务较高的房企，自流动性承压之后，普遍们选择赴港进行IPO，以解燃眉之急。

　　之所以选择赴港而非内地上市，主要与内地对地产企业融资收紧有关。

　　2010年1月10日，国务院办公厅发布国办发（2010）4号文件，对房地产市场的信贷、税收支持暂告一段落，过热的市场环境需要政策冷却；当年4月17日，国务院下发国发（2010）10号文件，这个被称为“国十条”的房地产调控文件的出台，宣告房地产市场正式进入新一轮调控状态。

　　此后便鲜有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的案例，房企的增发、再融资等动作也一度被暂停。

　　2020年11月8日晚，中国恒大（3333.HK）、深深房（000029.SZ）同时公告，双方的重组计划终止。据此，深深房于11月9日复牌，而此时距离该公司2016年9月14日停牌推进重组事宜，已有四年之久。

　　比恒大、万达回A更加曲折的是富力地产。2007年4月，富力宣布回A计划。当时披露的招股书显示，富力曾计划向上交所申请A股发行4.5亿股，将所得资金用于发展内地物业，同时拓展新的融资渠道，缓解资金流动性压力。

　　这之后，富力先后遭遇“美国次贷危机”、“国十条发布”，“2013年被终止审查”。最终在2020年7月，富力主动撤回了IPO申请。

　　此外还有首创置业，早在2004年，首创置业就公开了A股IPO的计划。但在这条漫长的回A路苦苦等待了14年后，2018年9月，首创置业最终失去了耐心，同样宣布撤回建议A股发行申请。

　　也有“幸运儿”，地产业务占比成闯A关键

　　贝壳财经记者注意到，A股市场对房企融资收紧的大背景下，也有些“幸运儿”存在，其中就包括复星地产、红星美凯龙。

　　复星地产能“回A”靠的是资产重组。

　　早在复星集团旗下地产平台，复地集团在2004年就曾在香港联交所主板成功上市，但其同样面临“股价被低估”的问题，且最终同样选择了从港股退市。

　　这之后，复兴地产上市一直没有实质进展。直到2017年，复兴集团先是通过两家子公司——上海复星产业投资、复星高科合计26.45%股份，完成对豫园股份的控股，继而同年2月，豫园股份发行股票方式，通过资产重组将复地集团绝大多数地产子公司资产置入，最终顺利完成回A。

　　红星美凯龙则是通过IPO方式回A。

　　2015年6月26日，红星美凯龙登陆香港联交所，并募资约56亿元。这之后，其同样遇到港股市场估值偏低，同时H股的形式在融资方面也受到诸多限制等不利因素影响。

　　2016年5月13日，红星美凯龙发布首次公开发行A股股票招股说明书，开启回A路程。根据公告，因其与房地产的关联性问题，公司在过会时曾受到发审委质疑。在询问的五条内容中四条都涉及房地产业务，第四条还明确指出要发行人说明房地产业务是否实质性剥离。

　　红星美凯龙主营业务是“家居”，但其因关联地产业务占收入比重过高，一度被认为是一家商业地产商。根据红星美凯龙招股书，截至2016年末，红星美凯龙持有的投资性房地产价值达669亿元，半年后，按公允价值计量的该数值继续突破历史新高，达到697亿元。

　　某机构人士此前告诉新京报记者，房企A股上市主要看主营业务构成，如果地产占比低于50%，就不会那么引起重点关注。1月份红星美凯龙成功上市，实现A+H的双上市平台，它的主营业务就是家居。另外在借壳上，带有商业、产业背景的地产物业，不会受太大影响。

　　新京报贝壳财经记者 彭硕 段文平 编辑 徐超 陈莉 赵泽 校对 薛京宁

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责任编辑：王翔