红星美凯龙的地产梦：负债高企 千亿目标还在路上？

　　家居巨头的地产梦，高负债之下红星美凯龙的千亿目标还在路上？　

　　“红星美凯龙如何结束它负债前行的路，还要看它自己的选择。”

　　红星美凯龙居高不下的负债率一直饱受诟病。

　　1月14日，红星美凯龙在上海清算所披露2020年度第一期中期票据发行文件。

　　募集说明书显示，本次中期票据注册金额20亿元。其中本期发行金额5亿元，计划用于偿还发行人即将到期的银行借款。本期票据的发行日期为2020年1月16日至1月17日，起息日期为2020年1月20日，票据期限为3年。

　　红星美凯龙拟募资的20亿元中期票据总额中，10亿元已成功发行。红星美凯龙方面对外表示，剩余注册金额10亿元，拟用于归还合并口径有息负债中的银行借款。

　　值得一提的是，公告还披露了红星美凯龙2019年至2023年债务本金到期情况。

　　2020年，公司有贷款到期金额26.67亿元，债务到期金额合计59.13亿元；2021年有债务到期金额合计28亿元；2022年有债务到期金额合计39.25亿元；2023年有债务到期金额合计32.97亿元。

　　由此可见，今后四年，红星美凯龙的债偿压力将持续存在。

　　积极囤地，背负高负债的扩张

　　部分业内人士认为，红星美凯龙居高不下的负债率与旗下红星地产有着千丝万缕的联系。

　　天眼查显示，红星地产隶属于重庆红星美凯龙企业发展有限公司（简称红星企发），而红星企发成立于2011年，主营业务为商业综合体投资开发运营、商业资产受托管理及房地产开发，实际控制人为红星美凯龙控股集团。

　　相较于红星美凯龙的家居项目，其地产项目稍显低调。

　　但事实上，自2009年左右起，红星美凯龙就开始进军房地产开发业务，2016年至2018年两年时间里，红星地产签约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，实现营收分别为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元。

　　红星地产的扩张速度可谓惊人，截至2018年末，红星地产已进入50多座城市。2018年，红星地产签约销售面积和签约销售金额同比分别增长60.76%与56.03%。

　　值得注意的是，2018年，红星企发期末总资产为857.18亿元，总负债超过781亿元，资产负债率高达91.19%。

　　据红星美凯龙2018年年报显示，其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。作为家具卖场巨头的红星美凯龙，公司投资性房地产占总资产比重约七成。

　　但在2019年，红星地产仍频频开疆拓土。截至2019年3月末，公司商业地产及住宅在建项目共计45个，在建项目可售面积1293.18万平方米，已售面积514.14万平方米，剩余可售面积779.04万平方米。

　　在公司土地储备较充足的情况下，红星地产依然在积极拿地，版图规划之大可见一斑。

　　2019年3月，温州市城市中心区前网D街坊东片地块正式挂牌出让，红星地产携江西省省属国有企业资产经营（控股）有限公司和温州天之亩投资有限公司以16.27亿元的价格竞得。

　　2019年4月，红星地产持股的太原红星房地产开发有限公司以9.37亿元的价格拿下太原SG-1912地块。

　　2019年7月，红星企发的全资子公司以总价19.243亿元摘得天津滨海新区中新生态城原旅游区内一宗住宅、商服综合用地。

　　2019年10月29日，红星美凯龙在长沙雨花区，以24.8亿元摘下[2019]长沙市092号地块，政府对此地块要求“开发建设集中式商业购物中心，其中竞得人自持经营面积不少于10万平方米，自持经营时间不少于10年”。

　　克尔瑞披露数据显示，2019年1至12月，红星地产操盘金额达468.6亿元，新增土地面积高达548.7万平方米，新增土地货值为607.9亿元，在全国房地产企业中排第50位。

　　拿地离不开资金的支持，那么红星地产目前的资金状况如何？

　　由于红星地产未上市，其资金状况或许可以从母公司红星美凯龙控股集团及关联公司红星美凯龙家居集团股份有限公司的财报数据中窥见一斑。

　　近年来，红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。

　　截至2019年3月底，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元，在手货币资金进一步降低至74.42亿元，已无法覆盖短期债务，缺口达25.16亿元。

　　2019年三季报显示，红星美凯龙的负债合计高达740.28亿元，相比去年财报上涨84.63亿元。

　　2019年5月，红星美凯龙收到上交所下发的2018年年度报告事后审核问询函，上交所就其投资性房地产、其经营状况和财务信息两方面对红星美凯龙进行了问询。

　　问询函要求红星美凯龙披露投资性房地产的具体信息以及未采用市场法进行评估的原因、各项投资性房地产采用的估值技术，说明投资性房地产估值的合理性，并特别要求红星美凯龙按成本模式对投资性房地产进行计量并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响。

　　红星美凯龙就财务状况回复问询称，公司2018年新增借款181.84亿元。截至2018年12月31日，公司短期借款、长期借款、应付债券等有息负债（含一年内到期的长期借款和应付债券）较上年增加43.97亿元，同比增长17%，财务费用增加4.01亿元，同比增长35%。

　　2019年4月15日，标普发布评级公告，将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”，原因为公司流动性弱化与再融资风险上升，而这多少都与红星美凯龙旗下的红星地产有着连带关系，但是由于其经常性收入将继续保持强劲，其评级展望仍为稳定。

　　坐三望一，千亿之路行之不易

　　尽管如此，红星美凯龙的老板车建新对红星地产仍是信心满满。

　　早在2018年的“品牌大使签约发布会”上，车建新便宣布，红星地产公司正向千亿目标迈进。

　　某位不愿具名的行业人士接受中国新闻周刊记者采访时表示：“百亿门槛、五百亿门槛和千亿门槛分别代表了不同的规模梯队，之前红星地产的年度销售额已经在400亿元左右，此时若谈500亿门槛，尚属于可达成范围，也是标志红星地产正式迈入第二梯队的门槛，但是现在谈1000亿规模目标，对红星来说为时尚早。”

　　上述行业人士坦言，其实红星地产在考虑如何高速发展的同时，要兼顾母公司的可持续性以及公司的硬件状态，比如公司人才储备、公司资产现金流状况等，更要做到发展与品质两手抓。

　　2019年8月，红星地产在山西晋中主持开发的项目红星天铂，被业主集体维权。

　　该项目业主对山西青年报记者反映，红星天铂小区存在车库漏水积水、入户门与样板间不符、厨卫地漏部分缺少存水弯，甚至出现了步行梯水泥掉渣等问题。有业主甚至在人民网“领导留言板”投诉，称红星天铂收房流程不合理，合同写明是先验房后收房，但是实际交房的时候是先交钱，还要签一些如交房后不能对房屋质量提出异议之类的“霸王条款”。

　　武汉阳逻的红星天铂更是出现了精装收费、毛坯交房的情况，有的业主损失近20万元。

　　还有业主在第三方平台投诉，称重庆綦江红星国际广场小区部分房子交房后不久出现墙体裂缝等问题，导致根本无法居住。

　　伴随着红星地产质量问题的，还有其在三四线城市项目的去库存难点。

　　虽然红星地产已经在约50个城市布局项目，但据大公国际的报告显示，红星地产的项目布局以及土地储备多位于三四线及以下城市，部分地块要求的自持周期长，自持面积大，这无疑拖长了红星地产的回款周期。

　　同时，由于部分三四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象，若公司不能准确进行市场定位以及把握开发节奏，则会面临一定去化风险。

　　中指研究院新近发布的《2019年中国300城市土地交易情报》显示，2019年全国土地市场整体回暖，土地出让呈现出价量齐升的态势。但与之相比，三四线的土地供求，较上年均呈下降之势，土地溢价率也明显下滑。

　　在2019年年初业绩会上，不少房企表示2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市，半年过后的确初见成效，部分房企开始撤离三四线。

　　中国人民大学国家政策与战略研究院副主任、住建部研究中心原主任秦虹曾对外表示，三四线城市的房价上涨的压力已经没有了，反而下一步面临着房价短时间涨得太快，后续的需求支撑力是乏力的问题。

　　如此问题抛到了红星地产面前，红星地产及其母公司红星美凯龙在背负高负债的现况下，将如何坚持他们的千亿梦想，还待时间检验。

责任编辑：程立