孙宏斌等来转机？传融创154亿境内债拟整体重组

　　距离今年5月融创“官宣”一笔美元债违约已经过去半年时间，该公司流动性困境也早在2021年下半年就显露出迹象。一位融创的老员工称，这一年过得很漫长，“像两年那么长。”

　　市界

　　作者 | 张文静 李逗

　　编辑 | 田晏林

　　11月16日下午，消失在公众视野多日的融创中国发布清盘呈请聆讯延期公告。

　　本应于当日公布的结果，香港高等法院颁令将呈请聆讯延期至2023年6月14日。与此同时，融创发布公告称“公司股份将继续暂停买卖”。

　　今年9月，香港司法机构网站公告显示，债权人陈淮军（Chen Huaijun）在香港高等法院向融创中国提出清盘呈请，聆讯时间定在11月16日上午9点30分。

　　据媒体报道，陈淮军为安徽金大地房屋开发有限公司总经理，持有约2200万美元的融创美元债，相当于1.5亿人民币。不过，和其他美元债投资者相比，陈的持有金额占比极小。

　　融创方面曾表示，该清盘行为是单个债权人的激进行为，针对其未通过信托行而直接发起清盘呈请的法律有效性有待论证和法院聆讯，公司也将采取一切措施抗辩。

　　彼时，融创方面还对媒体表示，此清盘呈请不会对公司的生产运营和推进债务重组工作造成实质性影响。

　　如今，清盘呈请聆讯延期，境内债务也传出重组的好消息。

　　11月15日，市场消息称，融创正筹备对其境内的债券进行整体重组，目前相关重组条款正在进行磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。

　　尽管融创官方没有回应，但接近融创的知情人士透露“此事靠谱”。此外，在境外债务方面，预计年内会公布整体重组方案。

　　11月16日，融创中国公告，清盘呈请聆讯延期

　　境内债重组虚实

　　如果市场消息属实，融创将成为继富力地产、龙光集团后，第三家进行境内债整体重组的房企。

　　11月14日，“H融创05”“H融创07”“PR融创01”和“20融创02”四只债券停牌。11月11日，融创曾发预告称：“因重大事项存在不确定性，根据上海证券交易所相关规定，经融创申请，公司债券将自2022年11月14日开市起停牌。”

　　融创表示，停牌期间将根据相关规定推进各项工作，及时履行信息披露义务，复牌时间另行公告。

　　此前，该公司成功展期了多笔公司债。今年4月，融创对“20融创01”进行了展期，债券剩余规模40亿元。今年6月和8月，“16融创07”和“16融创05”也分别成功展期。

　　对于到期无法兑付的债券，房企通常的处理方式就是展期，且逐一处理。而今年下半年以来，房企开始趋向于寻求将所有债券整体重组。

　　在房企融资部门工作了八年的李桦说，这与发行人对自身判断有关。“发行人判断处境尚好，或是对企业自身回血能力的自信，认为一两笔债券的无法兑付是暂时的，不想扩大，去影响别的存量债券，所以逐一处理。”

　　但随着时间推移，发行人发现情况并无好转，前期逐一沟通的效果也不尽理想，干脆选择整体重组，与所有债权人一起协商，寻求合适的方案，避免刚性违约。

　　李桦称，“在实际处理中，除了将债券整体延期外，通常还要确立明确的分期兑付计划，可能还要进行利率调整，甚至增加风险缓释措施。”

　　今年4月，为获得“20融创01”的成功展期，融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌就签署了一份《担保函》，为该笔债券提供不可撤销的连带责任保证担保，作为增信措施。

　　债务重组是房企与债权人之间的一场博弈，重组成功的前提是双方达成一致。但眼下，房企和投资人已然成了一条绳上的“蚂蚱”，都别无选择。

　　“企业债是无抵押信用债，优先受偿顺序偏后。”李桦表示，这意味着如果投资人坚持不退让，一旦房企被清算，货值也会因司法拍卖而大幅贬值，投资人的收回成数就“很不好看了”。

　　要想获得投资人的信任，房企必然要让步，提供更多的增信措施。而权衡利弊后，很多投资人会选择让步，投出同意票。

　　李桦坦言，在当前处境下能计划重组，聘请专业会计师、财务顾问、律师事务所的房企，也不容易。“它们不是资不抵债，只是流动性困难，愿意借助专业力量，想办法解决问题，至少处理债务的态度仍然积极，不肯‘躺平’。”

　　融创自救这一年

　　从孙宏斌自掏腰包提供借款、配股，到处置资产、裁员，再到贷款展期、寻求AMC（资产管理公司）入场合作，融创这一年，“能努力的招都用过了。”一位融创中层感叹。

　　自去年10月以来，融创积极处置各类资产，以期回流资金。这其中包括2021年下半年，持续出售贝壳找房股票，套现10.84亿美元。

　　2021年11月，融创将杭州两宗地块权益卖给滨江，回笼资金大概16.73亿元；孙宏斌还以无息借款形式向融创提供4.5亿美元借款。同时，配售融创中国及融创服务股份，合计所得款项总额约9.52亿美元。

　　2021年底，据新京报消息，融创出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目 ，预计交易总价约26.8亿元。

　　面对偿债压力，老孙掏出了很多压箱底的“宝贝”，想为自己换取更多解决资金流动性的空间。

　　今年上半年，融创密集出售宁波、广州、中山、昆明等各地多个项目。5~8月，孙宏斌还亲自洽谈了那些有意向的国央企收购方。在内部，老孙还曾跟几位下属透露，马上会有一家国央企进行股权收购。

　　但无奈，时间不掌握在他手上。

　　今年下半年，在大规模资产出售方面，融创“动静”小了很多。5月份，市场曾传出消息，融创在出售深圳冰雪文旅城项目51%股权，但截至目前暂未获更新进展。有内部人士向媒体透露，“现在主要任务是保交楼，基本不卖资产了。”

　　不过，10月12日，久未现身的孙宏斌，出现在了北京东直门北大街8号集团总部。和他一同出席的，还有中国华融这个多年的合作伙伴。

　　这场会议上，老孙将曾经最为看重的上海董家渡项目，搬到了中国华融重组的货架上，要和华融一起合作开发。

　　董家渡项目，是三年前孙老板斥巨资从泛海的卢老板手里买到的，位于寸土寸金的黄浦江边，是上海南外滩最后一宗待开发土地。2019年，还是“并购达人”的孙老板，以125.5亿元从泛海手里买下了这块宝地，董家渡项目自此成了融创最大的肥肉。

　　董家渡项目一共分三个地块。2019年，融创在7月和9月两次开盘了第一个地块，两次大卖。以均价12万来算，董家渡的一个地块就给融创回报了超150亿元的现金。

　　而如今，董家渡地块周边的二手房房价已经到达到了25万/平。这意味着，一旦董家渡项目真正能盘活，市场预估也将给融创带来百亿的现金流。

　　据称，为了拿下这个香饽饽，华融出手也很大方，对融创中国还在商议的流动性支持总额最高可达80亿元。而有了华融的强力支持下，融创的项目有了盘活的更多可能。

　　但对于AMC机构对房企的大规模帮扶，一位不良资产行业的从业人员却并不十分乐观，“目前还是雷声大雨点小的形势。主要在于这些机构也找不到好的项目，都会重点挑一线城市的住宅，但别的项目就不容易获得资金支持了。”

　　房企化债信心增强

　　前述融创中层坦言，7月到9月是公司最艰难的时候。

　　此前公司还可以跨区跨项目协调资源，但7月“断供风波”后，很多项目受到政府、金融机构双重监管。进入9月，各地密集设立多种形式的专项纾困基金，并在之后参与到房企具体项目中。

　　“原来有保交付的任务，但是项目卖不出去，也融不到钱。有了纾困基金，就意味着开始有钱去完成任务，这就好办多了。”他说。

　　媒体报道，9月份，融创在大连的多个项目获得纾困资金，太原的两个项目也申请了专项借款。项目资金均封闭运作，用于保交楼。此外，融创方面透露，9月底，哈尔滨首批申请“保交楼”专项借款的部分地产项目的资金陆续到位。

　　进入10月，哈尔滨、昆明、沈阳等多地获得专项资金支持的项目陆续复工。

　　据融创方面披露，2022年10月，融创交付17个项目、约1.2万套。1~10月，累计交付约14万套。

　　钱，毕竟还是很难借，与其放在那些无任何担保的美元债上，不如把珍贵的资源用在保交楼、偿债等刀刃上。这是当前大多数房企的普遍共识。

　　近一周来，支持房地产的利好政策密集出台，很多房企开始陆续制定化债方案。许多此前陷入债务困境的开发商们，集体选择走出最后一步——债务重组。

　　截至11月，富力、世茂、龙光等房企的化债方案均已浮出水面。

　　2022年11月10日，富力地产的全部8笔境内债券，都获得了3年以上的展期，总额为135亿元。而在不久前的7月份，富力也处理完成10笔美元债的整体展期，还款期限全部延长3-4年，成为中国乃至亚洲房企规模最大的一次债务展期。

　　从宣布债券停牌到靴子落地，富力只用了两个月多的时间。而这轮境内外债券的成功重组，也让富力老板李思廉和张量获得了3年以上的喘息时机。

　　相比市场平均半年左右的展期期限来说，富力不仅债务规模更大，偿债时间也要宽裕多了。但获得债务展期的成功，富力也是拿了充足的抵押物，给展期提供了充足的增信保障。

　　比如对于境外债，富力增加了两个海外项目增信；而对于境内债，也新增了“增信保障措施”。负责富力境外债务重组的摩根大通中国房地产投资银行部负责人郗方朔提到，“企业本身的运营能力以及资产质量，是获得投资者信心的基石。”

　　富力的化债闯关成功，给了很多房企更多化债的信心。

　　比如，中国奥园于9月末宣布，已与境内金融机构订立安排延长超230亿元的境内融资；世茂集团在今年8月也提交了一份债务重组草案，提议将其离岸债务延长3-8年归还等。

　　如今，融创也传出境内债重组的消息，在外界看来也是好事。

　　虽然和富力的135亿元境内债相比，融创154亿的境内债务规模更多些，但券商机构人士表示：“融创在处理债务展期上还是很积极的，从6月份一直在和债权人、金融机构不断积极沟通，相信重组方案能平衡到企业债券投资者、银行等各方利益。”

　　坦白讲，具体到债务处置的过程中，债务重组的复杂度，要比境内展期更复杂、难度更大。据房企投资方面的从业人士透露，“债务展期很多时候只涉及还款期限节奏利息等，债务重组有些就是资产抵债，境内外统一安排等。”

　　面对动辄上百亿的债务，债务重组背后涉及到大量投资者、诸多复杂的利益博弈与平衡。对融创而言，难度不小。

　　上述房企投资从业人士表示，“富力出事早，所以还有缓和空间。债务重组投资人关心的是重组后企业能否活过来，不能的话还不如现在就清算。相比之下，融创收购的资产质量一般，文旅等资产太重了，会更有挑战。”

　　一个耐人寻味的信号是，国庆节后的第一天，融创旗下公司还以1.23亿元的价格竞得西安徐家寨村城改项目用地。虽然资金规模不大，但在现金流紧张的当下，融创传递的积极信号也已经很明显。

　　不过，对于化债的房企而言，即使成功过了债务整合这一关，包括融创在内的多家房企想要彻底走出困境，还离不开销售回暖、现金回笼等市场层面的有力支撑。

　　进入11月后，房地产市场又迎来了今年最强的一轮政策暖风，显示了监管层对保证房地产平稳健康发展的信心和决心。看到了胜利希望的房企们，对化债的响应程度或许将更为强烈。

　　但上述融创中层还是有些担忧，不知道能否被这些力度空前的支持政策惠及。

　　李桦也说，以央行“第二支箭”为例，“这可是要国资担保公司去提供三方担保的，为了避免国有资产流失，国资会审慎尽调发行人，可能仍需反担保措施。因此，信用已经出现问题的房企或不易入门槛。”

　　不过，“楼市金融16条”属于大方向上的政策，支持信号十分明显，在他看来，具体效果尚需看后续实际落地情况。

　　而在利好政策之外，业内更关注市场销售端何时能修复。因为那意味着，彼时房企将实现自我造血，这是在市场生存下来的根本。

　　（文中李桦为化名）

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