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王瑶最近突然急迫了起来,两年多前在北京朝阳区东五环附近购买了一套“老破小”的她,原本没有置换计划,现在也打算加入“挂牌”队伍,开始密切关注市场动态消息。
这种变化,源于近期“北京二手房挂牌量激增到10万套,创历史新高”的说法一度冲上热搜,市场氛围被烘托得紧张了许多,“成交明显下跌,价格承压”的言论甚嚣尘上,“抛售潮”等一些想当然的猜测也出现了。
21世纪经济报道记者调研发现,事实并非如此,“激增”“创历史新高”“明显下跌”“抛售”诸如此类吸引眼球的说法并不成立。
北京链家研究院院长高原提供给21世纪经济报道记者的正式数据显示,10万套挂牌量属于北京二手房市场的正常水平,“超10万套挂牌量”已经连续三年出现;而且今年下半年的挂牌量是一条平稳增长曲线,不存在短时间内急剧增长的情况。
成交量也处在正常区间。北京住建委数据显示,2022年6-9月,北京二手房网签数量呈稳定上升趋势,10月网签数据微降,考虑到网签数据的滞后性,叠加疫情影响和季节性回落因素,“属于合理变化,完全不构成‘抛售’。”一位不愿具名的业内人士表示。
而且,二手房挂牌量与市场情况并不能划等号。高原强调说,二手房挂牌量与市场形势之间的关联相对较弱,挂牌量受到多方因素影响,并不能直观反映市场走势,也不好以此单一因素预测未来情况。
值得注意的是,相对于北京全年超过16万套的二手房交易量,10万套挂牌量并不足以得出“库存积压”的结论。业内人士的一个共识在于,放眼全国,北京楼市的波动性并不高,很少出现大起大落的戏码,整体依然属于稳健的第一梯队。
在二手房市场,心理拉锯战是永恒的主题,尤其是被放大解读的数据,往往会引起人心惶惶,风声鹤唳。穿透消息本身,拉长周期看待数据,不失为一条合理路径。
![图片来源:视觉中国](http://n.sinaimg.cn/spider20221117/366/w700h466/20221117/7ec2-2b3d9dcee8750fe9464f1f2f94e177bc.jpg)
北京住建委数据显示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈现平稳上行趋势,分别达到13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套,同期新房网签量则分别为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。与其他以新房成交为主的城市相比,北京的置换需求占据主流,分析北京楼市,也需要关注这个基础前提。
高原即指出,从近年情况来看,随着住房市场持续发展,北京市二手房年度交易规模已达15-20万套左右水平,与市场规模相比较,当前挂牌中房源量并不属于“库存过高”。
排除了“库存过高”的问题,我们继续关注“历史新高”和“激增”的说法。
根据北京链家研究院监测数据,2019年后,北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套。
“10万套挂牌量属于北京市场的正常水平。”高原告诉21世纪经济报道记者,近三月月均挂牌数量相较过去5年下半年平均值无显著变化,当前挂牌量与去年同期相比仅有微增,也无显著变化。
另据58安居客房产研究院统计数据,北京近几个月的二手房在架量也无明显波动。2022年10月,北京市二手房在架房源量环比增加0.2%,与上月基本持平,已连续6个月维持在15万套出头的水平。
今年3月份,58安居客的北京市二手房挂牌数量曾超过18万套,彼时却并未掀起舆论关注。
即便与高成交量的去年同期相比,多位经纪人和机构分析师提供给21世纪经济报道记者的数据显示,二手房挂牌量并未达到“超出去年同期2万套”的水平。
而且需要注意的是,去年是北京楼市成交“大年”,相对较快的去化速度拉低了房源量,低基数之下,同比数据的参考性需要打个折扣。
“综合判断,当前北京市场处于疫后恢复平台期,新增挂牌、带看、成交、价格等各项指标无显著波动,各项指标均处正常范围。”高原强调。
至于二手房挂牌量与市场走势之间的关联,更加需要审慎看待。一般来讲,包括新增房源、动态销售房源、核销房源等在内,挂牌房源量指标的影响因素较多。
据高原解释,房源挂牌量容易受到企业经营管理行为影响。例如,企业拓展在新行政区域内加开门店,则短期内该区域挂牌量会有所增加,挂牌中房源量即可能快速提升;又或者,新建商品房在特定时间点达成上市交易条件后集中挂牌,也可能造成短期内库存增加;再者,企业对部分地区挂牌周期长、业主无法联系等“沉睡房源”进行集中核销则可能会导致房源数量快速下降。“此外,业主往往在三四季度集中挂牌以期春节前完成交易,因此三四季度挂牌量亦会有季节性升高。”
换而言之,挂牌房源量增减与市场形势的关联,并没有那么紧密。
高原通过回溯既往挂牌房源量数据与成交数据,房屋成交价格、房屋成交量走势的关系发现,“挂牌量预示市场冷热”的推论可能难以成立。
他举例指出,2020年下半年,改善性需求明显增加、市场成交相对较热阶段,其时北京二手房挂牌房源量要高于当前水平;而在2022年初受疫情影响阶段,市场成交相对较冷,但其时挂牌中房源量不足9万套,两者之间并不呈反比例关系。
北京朝阳区东四环一家经纪门店的经理也告诉21世纪经济报道记者,根据他们的实际工作经验,挂牌量并不能和市场冷暖直接挂钩,近期挂牌的业主有不少也是受到市场消息影响,“想要挂出来试试水”。
前述挂牌量数据,与另一则成交量数据叠加,在少数人的分析中造成了更强的杀伤力,消息称“北京二手房成交量明显下跌,专家认为将引起价格下调”,更有人甚至断言挂牌量大涨,意味着有投资客在大量出货,抛售离场。
该论断使用了北京二手房成交的同比数据,即2022年1-10月,北京二手住宅成交面积为1005.3万平方米,同比下降32.4%;二手住宅成交套数为110484套,同比下降32.6%。
值得注意的是,2021年是北京二手房市场的成交高峰。据合硕机构数据,去年全年北京二手房成交近19.32万套,成交量创近5年新高。
“高基数效应下,今年10月份的二手房成交量同比去年有下降,是很正常的。”一位熟悉北京市场的机构人士表示,考虑到近期疫情多发,也对成交量造成了一定影响。
从更为反馈市场实际的网签与认购环比数据来看,今年6月以来,北京市二手房网签呈现疫后温和恢复、成交规模“四连增”的总体态势。
21世纪经济报道记者查询北京住建委数据发现,2022年6-10月,北京二手房网签数量分别为1.1万套、1.2万套、1.4万套、1.43万套和1.1万套。高原认为,10月由于连环单联审联批政策落地,使得成交到网签转化时间变快,导致网签数字微降,但整体成交情况未有显著变化,他表示:“当前北京市场各项运行指标符合一般节奏与季节规律。”
经纪人也向21世纪经济报道记者证实,北京二手房网签的月度数据处在1.2万套-1.5万套的区间属于正常现象,如果月度成交低于8000套,市场才会有实质性变化。“目前的成交量只能说是正常略微偏低。”他说。
“抛售”更是不存在。北京楼市的置换改善需求相对主流,受9月底的个税优惠政策利好影响,部分置换群体近期加快了置换节奏,“挂旧换新”相对普遍。
北京多位经纪人告诉21世纪经济报道记者,“卖一买一个税优惠”政策推出之后,原本就有置换计划的客户纷纷加快了速度,力求争取在1年以内实现置换,老旧小区的房屋上架率较之前有所增加。
所谓“卖一买一个税优惠”,是指9月30日财政部发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,该公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解,当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是,满五唯一免征,其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
对于北京换房群体来说,以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算,若出售一套房屋成交价格为400万元,该房屋原值为200万元,不符合“满五唯一”条件,装修、税金等其它费用为50万元,则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下,卖家如果在一年内重新购买新的住房,且新购住房的总价不低于400万元,那么这30万元的个税将被退回,卖家节省了高达30万元的成本。
受政策利好影响,挂牌试水的业主也不在少数。“但诚心卖的业主并不多,有的是摸一摸市场温度,有的是还没看到中意的下一套房,手里这套不着急出。”经纪人说。
“买方也多处于观望状态,受到全国房地产大环境下行的氛围感染,想看看能否等到更低的价格入手,挂牌人增加、成交速度降低的情况下,也加大了挂牌量和成交量剪刀差。”多位经纪人表示。
房价方面,北京二手房市场也处于平稳通道。国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示,10月份北京二手房价格环比增加0.2%,同比增加5%。
另据21世纪经济报道记者调研,“老破小”户型居多的北京学区房也未出现传言中的“跳水抛售”。以北京市西城区德胜片区建成于1990年的老旧小区一居室为例,成交总价相对于2021年底稍微上涨,“老破小”价值消解一说没能明显左右成交价格。
中原地产首席分析师张大伟补充道,购房人不能过分“迷信”挂牌量数据,挂牌量也存在一定的水分,很多房源看似挂牌了,实际距离成交还有一长段路要走。
责任编辑:吕成飞
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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
宏观要闻1、省部级主要领导干部推动金融高质量发展专题研讨班16日上午在中央党校(国家行政学院)开班。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话强调,坚定不移走中国特色金融发展之路,推动我国金融高质量发展。据了解,这是1999年以来、时隔25年后再次以金融为主题专题研讨。2、国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会,推动中央企业做好提质增效开局起步工作,努力实现一季度“开门红”。国务院国资委党委书记、主任张玉卓强调,狠抓提升经营效益,切实改善预期、提振信心,更好发挥稳定器、压舱石作用。3、昨日沪指探底回升,下午2点以后,跟踪沪深300指数4只ETF成交量显著放大,护盘资金或又出动。截至昨日收盘,华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF、易方达沪深300ETF成交额分别为59.25亿、36.43亿、40.67亿和47.17亿,该4只ETF昨日成交额分别为30.31亿、8亿、5.99亿和5.67亿,尤其是后三只ETF,成交额分别增4倍、6倍和8倍。行业新闻1、昨日一则消息称“上午同花顺大部分融资盘爆仓,并称某大户爆仓10亿遭强平,进而引发创业板崩盘“,对此,有媒体多方采访了解到,这一说法不合理,同花顺大跌有两个因素干扰:一是传言竞争对手有降价预期;二是悲观情绪引发补跌概率更大。2、从多位产业链人士处获悉,为了保证市场地位,宁德时代正在梳理产线资源,推动降本。“24年中旬有几家车企都会切换到这款产品,电芯价格不超过0.4元/Wh,加量不加价,目标就是10-20万元的纯电市场。”有行业知情人士透露。动力电池正在逐步进入0.3元/Wh时代。3、“工农中建交邮”六大国有行理财公司及招银、兴银、信银、光大、浦银理财共11家公司去年下半年规模净流入逾1.1万亿,大行理财公司较去年初仍有缺口。国有行理财公司方面,除交银理财外的其余5家大行理财公司存续规模较2023年初仍然差距约460亿至4000亿元的缺口,合计降幅仍将近9000亿元。4、比尔盖茨在达沃斯闭门演讲中表示,ChatGPT之后,AI可以读,也可以写。这是一个巨大的进步,对于白领工作者而言,可以处理很多日常的工作,很多大量的分析工作都可以瞬间完成,工作效率提升极大。在五年之内,会对生产力有一个极大的提升。5、针对昨日市场消息指平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单,平安银行回应媒体称,去年12月召集房企开会,并推出相应举措。6、2024年春运将于1月26日拉开帷幕。从1月16日召开的国新办发布会上获悉,预计春运期间全国跨区域人员流动量将达到90亿人次,铁路、公路、水路、民航等营业性客运量将超18亿人次,高速公路及普通国省干线非营业性小客车人员出行量将近72亿人次,自驾出行占比将突破8成。7、2024年开年仅半个月,先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展,包括重组方案获法院批准、与债权人小组签署支持协议、给出较为成熟的债务重组方案等,且皆达成了不同程度的削债规模,基本均在40%以上。业内预计,行业风险出清将加速。环球市场1、美股三大指数集体收跌,道指跌0.62%,纳指跌0.19%,标普500指数跌0.37%,热门中概股普跌,纳斯达克中国金龙指数跌3.81%。2、WTI原油期货跌1.06%,布伦特原油期货跌0.2%。3、COMEX黄金期货跌0.97%,COMEX 白银期货收跌1.01%。公司新闻1、普瑞眼科公告,预计2023年净利润同比增长1164%-1286%。2、海康威视公告,控股股东一致行动人电科投资拟继续增持3亿元-6亿元股份。3、扬电科技公告,股东赵恒龙拟减持不超过3%股份。4、锐科激光发布业绩预告,2023年净利预增389.32%-511.64%。5、金龙羽公告,实控人之一致行动人吴玉花拟减持不超过3%股份。6、乐华娱乐在港交所发布公告,公司经营正常,董事均未出售所持股份。7、宁夏建材公告,重组事项未通过上交所重组委审核。投资机会参考1、头部网红正式开启海外直播带货,跨境直播或成出海新风口近日,据抖音账号“Tiktok事业部(三只羊)”视频显示,小杨哥公司三只羊网络近日已开启海外带货布局,第一站为新加坡,带货模式为联合海外达人赋能直播带货,带货品牌多为中国本土品牌。有媒体就该事联系三只羊公司,三只羊回应该账号为公司官方账号,海外带货确已开启,且近日已完成在新加坡的海外直播,并逐渐开始在更多国家布局。随着国内短视频平台市场越来越饱和,很多网络红人和电商卖家开始寻求新的市场机遇,出海或成头部直播电商机构的新增长点。市场分析称,相比于中国,电商直播在海外市场似乎还是一片未完全开发的全新商业领域。根据ForesightResearch统计,2022年美国电商直播预计收入只有110亿美元,这与庞大的中国直播电商市场相比差距甚远。艾媒咨询分析师进一步分析指出,随着TikTok电商平台的迅速发展,各大平台也将发力跨境直播电商,中国跨境直播电商潮流势不可挡。预计2025年跨境直播电商市场规模将达到8287亿。2、氢能最具潜力的应用领域之一,这类产品落地商用加速推进据媒体报道,麻省理工大学(MIT)电动汽车团队近日探索推出了全新的氢基试验台,演示了氢动力电动摩托车原型,并开源相关代码,欢迎其他汽车开发人员测试交流,共同推进氢动力产品的研发。氢能可广泛应用于储能、发电、汽车、航空、冶金、建筑供热等领域。氢燃料电池车是最具潜力的应用领域之一。与电动汽车相比,燃料电池车能量密度高,加注燃料便捷、续航里程较高,更适用于长途、大型、商用车领域,可有效解决商用货车高续航要求、高污染排放等问题。燃料电池汽车规划明晰,产业发展有望提速。参考国家能源局、发改委联合发布的《氢能产业中长期规划(2021-2035年)》,2025年全国燃料电池汽车保有量需达到5万台,而根据国内20个氢能发展主要省市规划,2025年燃料电池汽车保有量将达10.88万台。市场分析认为,随着政策力度加3、先进封装+半导体设备+人工智能,龙头公司去年净利同比预增超50%北方华创公告,预计2023年归母净利36.10亿元-41.50亿元,同比增长53.44%-76.39%;扣非后归母净利润33亿元-38亿元,同比增长56.69%-80.43%。报告期内,公司2023年主营业务呈现良好发展态势,市场认可度不断提高,应用于高端集成电路领域的刻蚀、薄膜、清洗和炉管等数十种工艺装备实现技术突破和量产应用,工艺覆盖度及市场占有率均得到大幅提升;2023年公司新签订单超过300亿元,其中集成电路领域占比超70%。机构人士指出,公司产品矩阵持续扩张,平台化布局彰显公司竞争力。截至2023年5月,ICP刻蚀产品出货累计超过2000腔,8寸CCP刻蚀设备已批量供应,12寸CCP刻蚀设备已进入客户端验证,同时公司清洗、12寸去胶机等均取得进展。市场人士看好2024年中国本土晶圆制造商资本开支维持高强度及半导体设备国产市场进程加速,国产半导体设备厂商业绩有望持续放量。4、国家电网预计2024年电网建设投资总规模超5000亿元,特高压工程仍是重中之重近日,国家电网公司对外透露,2024年将继续加大数智化坚强电网的建设,促进能源绿色低碳转型,推动阿坝至成都东等特高压工程开工建设。围绕数字化配电网、新型储能调节控制、车网互动等应用场景,打造一批数智化坚强电网示范工程,预计电网建设投资总规模将超5000亿元。近年来,国家电网一直把建设特高压工程作为工作重点,2024年度特高压工程仍是重中之重。除8条特高压工程有望在年内开工。国家电网还将推动推动数条特高压工程的核准工作。国家电网年初工作会议再次提到以特高压和超高压为骨干网架,首次提到柔性直流”,特高压技术方向朝着柔性直流方向发展更为明确。机构人士认为,特高压作为主网基础,依旧是投资重心,2023年特高压直流开工规模为历史年度最高值,预计2024-2025期间柔直总投资或达1,005亿元,设备总投资/核心零部件换流阀投资或为603亿/146亿。免责声明:市场有风险,投资需谨慎。本文所载内容仅供海通证券股份有限公司的客户参考使用,客户须自主做出判断和投资决策。 -
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跟庄探险队老季2022-05-19 11:31:35
5月19日午间收评:指数早间低开高走,风电、光伏等新能源方向走强,房地产板块继续活跃 受外围影响,三大指数早盘均大幅低开,随后震荡回升跌幅收窄,沪指、创业板指临近午盘翻红。风电、光伏等新能源方向走强,天顺风能、大金重工、中利集团、晶科科技等多股涨停。房地产板块继续活跃,南国置业、京投发展、中国武夷、我爱我家等近10股封板。此外教育、农业、林业等走势活跃,个股涨跌互现。午间收盘沪指跌0.08%,深成指跌0.25%,创业板跌0.12%。 -
一个掘金者2022-05-13 11:29:53
上午走得是真震荡,涨跌幅绝大多数比例都非常温和,汽车煤炭地产今天是撑起指数的主要力量,形态都是做底和超跌反弹。现在就到了筛选形态的阶段了。没有形态不可只说热门题材,有形态就是没有题材也可以上涨。就像昨天涨停的诺德股份的选股就是这样。现在只要不追高,不去追涨停板,温和震荡形态不破坏就坚定持股即可! -
雅悦——非著名投顾2022-04-14 13:36:38
策略配置中配置的酒ETF开始发力。 -
金股捕手2022-04-06 13:23:49
地产板块和中药板块的爆发都是有相关的主题意义存在,地产产业链的爆发主要是国内经济的压力增加,各地纷纷放开了限售限购相关的政策,这一政策预期打开了地产相关板块的补涨空间,简单说这是在炒作预期;因为大家都知道地产的业绩并未出现好转,市场炒作都是先行的,也许等政策真的落地了,那么就是到了资金兑现的时候,现在很多人也都是看好地产的相关行情,毕竟大家也都看得到,不过我这里需要提示一下:地产相关对于经济支撑固然重要,但是4月份也是业绩落地的阶段,地产股价已经先行,业绩和一季度的销量可能大家现实中都可以看到是不及预期的,资本市场情绪想来是多变的,所以追涨需谨慎;如果真的要去考虑,依据未来是否有做大做强的资本,未来是否有被兼并收购这两个预期去选择;而对于中药来讲,祖宗留下来的东西自然是好的,事实证明对于抗疫有着积极的效果,不过这一波有些也不低了,时刻关注国内数据变化,一旦数据出现拐点下行,那么中药行情股价也会跟随出现下行,这两者基本上是属于同步的关系! -
华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样
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