北京楼市现“提前还贷潮”：有银行提前还贷竟然要排队

　　“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”  昨天下午，某国有大行的客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。北京青年报记者从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加，有银行北京分行今年整体提前还款量增长了20%，有网点单月提前还款金额比正常月份要多出一倍。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？提前还贷是什么流程？有没有额外收费？北青报记者进行了调查。

　　一家支行单月提前还款金额高达8000万元

　　某国有大行石景山一家支行的个贷负责人祁先生最近感觉压力山大。“2020年疫情以来，提前还房贷的客户就有所增加，今年尤其明显。最近我们支行单月提前还款的量大概是8000万元，再加上正常还款的2000万，一个月就给我们挖了一个亿的‘坑’。”祁先生表示，要想贷款业务有增量，必须先把这一个亿的坑填了，可现在所有类型的个人贷款，包括房贷、经营贷和消费贷都不好做，真是很发愁。

　　据了解，祁先生所在的这家支行大约有5000名个人房贷客户，以往正常情况下，单月提前还贷的规模也就三四千万元。可最近每个月都有一两百甚至两三百人预约提前还款，还贷的金额比正常情况多出了一倍。

　　按照流程，提前还贷的客户要先跟自己的贷款经理提出申请，支行固定在每月初的三个工作日安排上个月预约的客户前来办理手续。8月份办理的人数差不多有120人，平均每个客户提前还款近70万。

　　祁先生所在的这家支行与某著名央企旗下的开发商有长期紧密合作。这家开发商推出的多是高端楼盘，不少客户的贷款本金都高达七八百万。祁先生告诉北青报记者，提前还贷的客户大多是部分提前还款，有的人一次能还两三百万，有的人每次还几十万，只要有钱就提前还。一次性结清的客户相对较少，一般都是为了卖房或换房。

　　“疫情之后，客户情况真是两极分化。有的人是积极提前还贷，有的人是觉得还贷吃力，向我们申请展期。但是展期的人也就十几个，比提前还贷的人少多了。”祁先生向记者分享了他观察到的这个现象。他坦言，有的客户贷款利率比较高，超过了6%，如果手上没有其他更高收益的理财渠道或投资方向，提前还款确实是理智的选择。

　　客户提前还贷的规模日益增加，对支行的贷款业务增长客观造成了很大压力，祁先生和他的同事也在想办法应对。“有客户前些年办的贷款，利率打了七折，挺低的。我们会详细了解他提前还款的原因，再给他分析一下投资理财的市场情况。有的人听了我们的分析，觉得提前还也不一定划算，就打消了念头。但是要不要提前还款终究是客户的权利，我们不会阻拦。”

　　买房人为啥选择提前还贷？

　　理财收益走低，贷款利率偏高

　　祁先生所在的这家国有大行的支行并非个例。某股份行北京分行的房贷业务负责人汪女士告诉北青报记者，该行今年的提前还贷规模也比往年明显增加，还款规模大约增长了两成左右。

　　为什么“房奴”要提前还贷呢？北京市民李女士（化名）在社交平台上分享她今年5月提前还贷的经历。

　　李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，当时北京市场二套房利率也都在5.9%左右，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。还了三年后，李女士发现，这期间的月供大部分都是还的利息，月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，三年下来本金只还了10万元。李女士越想越不划算，刚好手上有80万可用资金，她就在手机银行上提交了“提前还贷预约”。

　　不到一个月的时间，银行扣款成功。提前还贷后，李女士从系统展示的信息里发现房贷利息少了110万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”李女士表示，自己今年还会再还20万元，计划明年把剩余的本金都还了，“彻底自由”。

　　央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

　　“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截止4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至了3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

　　不能简单拿房贷利率与理财收益率对比

　　房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

　　居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

　　通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷其实并不划算。

　　不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%~4%的理财收益持怀疑态度。

　　不少业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率的理论上还可下行100个基点。

　　服务提示：

　　提前还贷都要预约  北京地区普遍不收费

　　北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

　　工行某个贷中心工作人员今日接受客户询问时表示，提前还贷可以在手机银行上全程线上办理，不过需要提前一个月时间申请，没有任何收费，“按手机银行提示操作就行。”

　　中行东城区一家支行的个贷经理也表示，提前还贷需要提前一个月预约，全程在手机银行上操作，不用到网点办理。

　　建行朝阳区一家个贷中心工作人员介绍说，提前还贷用手机银行操作最方便，也可以线下办理，但都需要预约，一般是T+10个工作日。工作人员举例说，今天是8月3日，手机银行上应该是约到8月13日；如果今天是线下预约，因为有周末因素，可能会多两天，要约到8月15日。客户在预约日前之前把钱转到还房贷的卡上就可以等系统自动扣款了。

　　不过，也有银行不能线上操作，需要客户到现场办理。招行客服表示，北京分行贷款暂不支持线上操作提前还款，需要本人带身份证和还款卡到当地贷后中心申请办理。

　　农行客服表示，办理房贷提前还款，一般应提前一个月由借款人本人到贷款行提出书面申请，采取银行与客户相互协商的原则审批并办理。有近期去过农行网点办过提前还贷的市民表示，自己6月下旬预约的，7月初就去网点办好了，实际没有那么长时间。

　　无论办理渠道和周期有何差异，以上这些银行均表示，提前还款没有额外收费。不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

　　前日，交通银行发布公告，宣布自从今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准，但各地分行有补偿金优惠减免权限。消息传出后引发热议，这纸公告昨天已从交行官网消失。有交行北京分行内部人士告诉北青报记者，事实上该分行一直没有向客户收取过提前还贷的补偿金，之前也没有得到任何有关补偿金标准调整的通知。对于这则公告的内容和“一日游”的经历，该人士称“我们也都是从媒体上看到的。”

　　文/北京青年报记者 程婕

炒股开户享福利，入金抽188元红包，100%中奖！

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：李墨轩