深圳“宾利大战劳斯莱斯门”背后：车位产权归属之辩

　　中国房地产报

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　　更深层次看，城市停车位不足引发了“宾利大战劳斯莱斯车位争夺”事件。

　　中房报记者 李叶丨北京报道

　　过去几天，深圳宝能城市公馆一起车位纠纷最终演变成了社会广泛关注的公共事件，频上热搜。围绕事件的关键词也从“宾利和劳斯莱斯车主大战”“50辆宾利抢车位”发展到“深圳国企书记夫人涉车位纠纷”。

　　6月7日，深圳市国资委发布通报称，工作专班进行了核查，暂未发现深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“深振业”）与涉事张某某及其名下企业有经济联系和业务往来。

　　这一回应，为持续数天的身份讨论画上了休止符，但关于车位权属的纷争却仍在持续。

　　此次事件的矛盾点在于，当初开发商为了推销公寓，实施了买公寓送车位营销，将住宅区域部分停车位赠送给了公寓业主；又因深圳停车位不可销售，因此业主无权主张固定车位为己所用，引发矛盾。更深层次来看，则是城市停车位不足问题的引发。

　　公开资料显示，深圳宝能城市公馆开发商为宝能地产股份有限公司，物业服务企业为宝能集团下属的深圳吉祥物业服务集团有限公司宝能公馆分公司。

　　6月9日，记者致电深圳吉祥物业服务集团有限公司宝能公馆分公司了解情况，接线工作人员告诉记者，事情发生后公司上级领导一直在跟政府部门就车位问题进行沟通和协商。不过，具体进展还需要等官方消息。

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　　争端始末

　　6月4日，宝能城市公馆公寓业主张某某（女）与住宅业主庞某某因地下二层B2-464车位使用发生纠纷，庞某某认为自己停在公共车位上，但张某某认为该车位是开发商赠与自己的固定车位，双方由此产生争执，引发业主围观并拍摄。

　　事件发酵于6月5日。

　　有业主将车位争执的过程拍摄后发布于网络，视频中张某某声称可以调来“50辆宾利车”等说法引发舆论强烈反响。此后，网友开始挖掘张某某身份，并发出其与深圳市振业（集团）股份有限公司高管疑似婚礼照片。“深圳国企书记夫人涉车位纠纷”的说法也不胫而走。

　　当天，深圳市国资委发布通报表示，针对网民反映“深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情”，我委高度重视，正在了解核实。

　　6月6日，深振业董事会秘书在接受媒体记者采访时表示，根据公司初步调查，车位纠纷中的国企书记确实是深振业的高管张晓中，不过张晓中目前是离异单身状态，宾利女车主是张晓中正在交往的对象，不是家属。

　　6月7日，深圳市国资委发布通报称，经民政部门核查和个人事项报告核对，张晓中于2017年离异后未再进行婚姻登记。经工作专班核查，暂未发现深振业与涉事张某某（女）及其名下企业有经济联系和业务往来。如后续发现张晓中存在其他问题，将依法依规严肃处理，并向社会公布。

　　张晓中在接受深圳特区报记者采访时表示，其与张某某于2021年9月经人介绍发展为情侣关系，宝能城市公馆公寓和涉事车辆均是女方资产。

　　张某某则称，“50台宾利车”为纠纷过程中情绪失控下的气话，并不是自己家里有，而是可以调50辆过来。

　　上述回应，为持续数天的身份讨论画上了休止符。另一个核心问题却再次引发争议。在这次因“车主大战”上热搜之前，宝能城市公馆就曾多次因车位权属问题引发纠纷。

　　据了解，宝能城市公馆项目包括三种产品：商品住宅、公寓和保障性住房，建成后共1701户。其中，住宅于2018年底交房入住，商务公寓在2020年下半年入市。

　　此次的车位纠纷就源于宝能方面在销售公寓产品时“买公寓送车位”策略。

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　　停车位权属之辩

　　据宝能城市公馆住宅区业主此前透露，该小区住宅、公寓两个区域地下停车场是共通的，之前住宅区一直都是公共停车位，先到先停。宝能地产在出售公寓时却附赠车位使用权，通过“买公寓赠车位”方式共赠出324个停车位，并在《车位使用权赠与合同》中明确了附赠停车位号码。

　　同时，有住宅区业主提出质疑，在该项目的《建设工程规划许可证》中，2127个地下车位是被明显划分在了住宅部分，公寓部分整体上不包含地下停车位。

　　在“宾利与劳斯莱斯车主大战”纠纷发生前，物业公司曾两次封锁部分停车位，并安装地锁作为仅供公寓区业主使用的“专用车位”，引起住宅区业主反对，被住宅区业主拆除地锁，这其中就包含涉事女车主车位。

　　住宅区业主也曾将车位使用权问题诉诸法律。

　　据深圳特区报报道，针对车位使用权问题，此前已有业主就宝能地产附赠停车位行为的合法性提起诉讼。福田区人民法院2021年12月23日判决原告败诉，认定开发商签订《车位使用权赠与合同》未侵权。

　　其依据为《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款及《中华人民共和国民法典》第二百七十五条均规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。而双方签订的房地产买卖合同附件中补充约定，未列入共有建筑面积分摊部分如车库、车位等所有权和收益权均属于卖方，卖方有权自主确定上述物业出售、出租或附赠。

　　依据深圳市规划和国土资源委员会出具的宝能城市公馆项目《房屋建筑面积总表》和《公用建筑面积分层汇总表》，地下车库未列入公用建筑面积分摊。深圳市规划和国土资源委员会第一直属局于2015年8月12日为宝能城市公馆项目颁发的《建设工程规划许可证》（深规土建许字ZS-2015-0023号）上备注：停车位2127个（公用160，自用1967）。

　　值得注意的是，该判决结果和深圳市此前试图推行的政策方向有所不同。

　　2014年12月，深圳市房地产业协会曾经发布过《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，其中规定，配建车位归全体业主所有且禁止买卖，不过此后却未出台正式文件。

　　2020年3月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》，则对存量车位、车库建立了使用、管理规则。明确物业管理区域车位、车库应当首先满足本区域内业主的停车需要；对于新出让项目，要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属，并在房地产买卖合同中明示。

　　目前，深圳还没有对停车位核发独立产权证，车位界定并不清晰。

　　在宝能地产与该项目公寓业主签署的车位使用权赠与合同中也写着，本合同仅为车位使用权赠与合同，无法办理相关的权属登记手续。

　　深圳吉祥物业服务集团有限公司宝能公馆分公司相关工作人员表示，目前公司正在与政府部门就车位问题进行沟通和协商，具体进展还需等官方消息。

　　就上述判决结果，中国房地产报记者采访了北京市汉华律师事务所律师齐正。齐正表示，住宅区业主作为原告要举证自己对仅供公寓区业主使用的“专用车位”拥有产权或者使用权，如果住宅区业主不能完成举证，则要承担败诉后果；开发商做法并没有违反法律的强制性规定，且赠与了公寓业主地下车位使用权，没有产生地下车位买卖，也没有转让地下车位所有权，公寓业主也是小区居民，住宅区业主败诉并不意外。

　　同时，齐正认为，“车位争夺战”事件中的纠纷停车位于住宅楼下，开发商将住宅楼下的停车位赠与给了公寓业主，住宅区业主不满是正常的。小区停车位本就不够用，住宅区业主购买了地上房屋，主观认为地下车位应当优先满足自己，从而引发矛盾。此次事件也提示，应从法律法规上对此进行规范，有规矩则成方圆，没有相对应的明确的法律法规是此类纠纷频发的主要原因，也说明深圳车位管理规则存在问题。

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　　频发的车位纠纷

　　困扰深圳多年的房产项目停车位问题争议从未停过。

　　权属问题，是停车位纠纷的核心。目前，对停车位权属的主要观点有二：一是认为停车位属于项目配套的公共设施，属于物权法第三款占用业主共有的其他场地建停车位的情形，且成本已经分摊进了房价，开发企业约定归其所有不合理；二是认为车位的所有权属于建设单位，只有法律另有规定及建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃的除外。

　　权属问题不明晰的结果，就是纠纷频发。

　　2018年8月，售价在10万~17万元/平方米的南山蛇口某豪宅业主因车位问题集体维权。业主称，开发商要将一楼架空层600多个车位作为商业用途，和原来卖房时候宣传的车户比2：1比例不符合，业主们坚决反对开发商如此做法。

　　2021年4月，罗湖区名仕阁业主也因小区二层到四层停车场被拍卖给第三方一事诉诸媒体。

　　2020年5月，深圳半山海景兰溪谷二期亦发生“停车位”纠纷。“买房时承诺的车位比1：1.4左右。小区共686个标准车位，二期共有537户，固定车位共460个，剩下226个原本是共享车位，但有部分无协议或协议‘没章’的业主占据了车位，之后买二手房的户主完全没有车位了，现在无车位的户数有128户。”

　　在业主与开发商的车位权属之外，深圳车位供需失衡问题也十分明显。

　　2022年1月，高德地图与清华大学交通研究所联合发布的全国停车场分析报告显示，深圳是全国出行最难找停车位的城市，排名第二位的是南京。

　　该报告称，深圳停车难指数为11.6，表示深圳车友平均每100次驾车导航，约有11.6次到达目的地后未能成功停车，需要再次查找停车场，比全国主要城市停车难指数高14.1%。

　　“停车难”也是导致纠纷一大关键。

　　为解决“停车难”问题，深圳罗湖区在2020年开展了积极探索老旧小区与周边商业停车场错峰共享停车模式，白天写字楼车位紧张时让车辆停进住宅小区，夜间小区车辆停进周边楼宇停车场。

　　2021年深圳两会期间，深圳市人大代表苏毅等也发出建议，将解决“停车难”问题纳入城市治理体系，编制全市“十四五”停车场专项规划，把停车场建设作为每年市区的民生实事，鼓励社会力量投资兴办停车场和立体停车库，争取到2025年基本解决停车难问题。

　　深圳市交通运输局在建议答复中表示，根据规划，“十四五”期间，深圳市将再增加100万个以上停车泊位，基本接近小汽车保有量。

　　此类规划是否能有效减少当地车位纠纷需要时间给出答案。

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责任编辑：王翔