5年返房价20% 深圳龙华“吃人返租商铺”再现_新浪财经

　　原标题：5年返房价20%！龙华“吃人返租商铺”再现！

　　返租，

　　在目前市场看来更像一个局。

　　出品 / 深圳乐居 ID： szhouse

　　作者 / 千堆雪温姑娘

　　“买龙华CBD商铺吗？开发商返租5年，返租共计总价20%，地段优，总价低！首付5成，还有5年分期免息贷款！”近期中介疯狂在推龙华的返租商铺，优惠力度大，极为吸引。

　　不只是电话推销，乐居君也在群聊、朋友圈等渠道看到了该楼盘的广告。中介口中“购入后可以5年分期免利息的商铺”就是2018年开盘的融创智汇大厦，是个什么样神奇的楼盘？

　　一铺养三代、周边1200万旧改在启动、返租5年，龙华核心地带商铺到底能不能买？“一铺毁三代”的返租血泪史你知道多少？

　　开盘两年备案不到三分之一？

　　融创智汇大厦是龙华区首个“工改工”项目，前身为龙华旭联工业区旧改。

　　乐居现场看到项目沙盘已经非常老旧，一点也不像是新盘的模样。

　　项目位于龙华区龙胜路和景龙建设路交汇处，位置确实不错，距离地铁6号线上芬站约400米，需要5分钟左右的步行时间；距离地铁4号线龙胜站900米左右，步行则需要12分钟。

　　乐居君从龙胜站步行至融创智汇大厦的营销中心时，沿街看到的都是一些建成年代较为久远的小区和厂房，路上偶有大车经过，扬起的粉尘较大。

　　项目占地面积约1.8万㎡，建筑面积约10.6万㎡，容积率为6。项目共有3栋楼，其中A、C座为写字楼，B座为宿舍。项目虽小，但涵盖单身宿舍、商业以及办公三种产品，单身宿舍就是销售对外说的公寓，需以公司的名义购买。

　　楼盘是在2018年5月拿的预售证，已经在去年（2019年）底交房。

　　据深圳市住建局官网显示，融创智汇大厦宿舍共备案40套，商业备案222套。

　　商铺户型建面约14.8-297.5㎡，商铺位于B座6-9层、裙楼商业1-2层以及地下商业一层，目前正在热推的商铺建面为40-132㎡。现在的单价区间在9-11万/㎡，总价区间在92.5-2020.6万之间。

　　在售公寓，户型建面约46.4-50.6㎡，位于B座的15、16层，梯户比为3梯20户，宿舍单价区间在4.2-4.6万/㎡，总价区间在192.3-226万之间。

　　宿舍现场销售表示，“目前配套宿舍没有样板房可看。”

　　开盘至今，已经两年多的时间。40套宿舍类型的公寓，222套商业。具体销售情况如何？

　　据乐居在深圳市房地产信息平台统计， 40套单身宿舍备案了8套，已签预售合同2套，还有30套房源待售，待售的房源占据了总备案宿舍的四分之三。

　　商铺的销售状况同样也不太乐观。商铺共有222套，已备案的商铺只有93套，卖出的商铺还不及总商铺数的一半，剩下125套商铺待售，还有3套房源被司法查封，已签售合同1套。（备案与销售之间存在一定的时间差，但由于项目开盘时长较久，备案数据较有可看性）

　　龙华首个工改项目，曲折重生？

　　这是一个有来头的工改项目。

　　项目2014年由莱蒙地产拿地开发并命名为莱蒙创智谷大厦，2016年因工程质量问题勒令停工整改，同年9月融创接盘。

　　据乐居了解，项目于2018年8月18日开盘，总套数116套，其中6-9/15-18层为散售，10-14层800㎡起售；付款由首付5成贷款5成；当时给的佣金高达5%+6万现金奖，15天快速结佣。但开盘当开据悉是无成交。

　　项目位于龙胜路与景龙建设路交汇处东南侧，项目距离4号线龙胜站900米，距离深圳地铁6号线上芬站300米，属于双地铁物业，目前项目周边拥有较多旧改和厂房。但未来区域内周边商业、住宅、景观、教育、文体等资源丰富。

　　去年已交房，实际商场的运营如何？商场的运营能力、人气、人流是决定能否购入的核心指标。

　　或许受到疫情影响，大部分商铺还处于装修的状态，还没有开始营业。

　　因此乐居君实探时看到整个商场处于较为冷清的状态，客流量较少，商业2层大多数商铺处于待开业的状态，商业1层和地下一层开门营业的商铺较多。到了中午饭点的时候，商场里面的顾客仍旧零星，商场的人气较低。

　　但是区域确实非常核心。

　　融创智汇大厦处于龙华上塘商业中心，该区域基本上都属于旧改的范围，旧改总建面达到1200万㎡。项目周边现有华润上塘旧改、恒大时代之光旧改、佳兆业建大旧改以及中洲商业中心旧改。

　　值得注意的是，上塘的华润旧改计划约220多万建面，是大冲华润城的两倍；恒大时代之光目前正在建设中，预计明年初就会有销售动作；龙胜工业区的旧改、佳兆业建大旧改，同创广西工业区旧改等超1200万体量。

　　在上塘旧改的项目中，华润旧改属于该区域较大的项目。项目旧改范围包含东一村、东二村、西头村和龙屋村，占地面积约50万㎡，拆迁面积约47万㎡，预计建筑面积可达220万㎡。

　　项目目前已完成业主意愿征集工作，查丈工作已完成用地初勘、四村集体物业及老旧屋村查丈。

　　据乐居了解，华润旧改预计今年年底提交材料，如果顺利的话，明年年中就可以立项，但是目前项目旧改还存在一些难题，主要在于有些楼栋容积率较高，合法用地比例不足、现状建筑量大以及外来业主意愿征集难度大。

　　另外恒大的旧改项目已经在建。

　　返租商铺是一个局？

　　融创智汇大厦除了分期5年免息外，重点还在于购买商铺，业主可以享受5年返总价20%的租金，即第一年返租售价的3%，此后每年在前年返租的基础上依次增加0.5个百分点，到了第5年就返租5%，合计返租总房价的20%。

　　这一定不是深圳返租最高的。

　　南山，如常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。但是实际上，买这批商铺的业主大都受到教训，大多以经营不善收场。

　　有时候三代人的努力，在一个铺就可以终结。

　　现在业主还在维权的保利天街就是最好的案例，商铺均带10年租约，回报率前3年为4%，中间3年5%，后4年6%，整体均价25万/平，A区外街均价18-35万/平，内街14-25万/平。

　　据业主怀特称，2016年初购入的商铺的均价是10万/平。“因运营不善，挪用运营费等诸多问题，现在还有大概230个业主和运营商打官司，想要回运营费用自己运营。”

　　“深圳商铺的买卖，如果只是血腥，你就太小看深圳的商铺市场。为了卖铺，卖方所有的手段都可以使，没有卖不出去的铺，只有不够狠的手段。”资深的商铺交易人士小译告诉乐居。

　　“深圳投资公司卖铺最厉害，我一个人去看铺，周边三批都是假客围着我在签约。都是先把主力店招进来，让你有安全感。你买铺，最好要问问实际的租金是多少，人流量、是否集中运营、运营商实力等。投资公司喜欢买一条街，这样你就问不到实际租金，租户全都被收买了。其实套路深浅无所谓，关键是自己要能识别这个地方的价值，曾经多少购房者要感谢套路自己的中介？”专业人士六叔对乐居直言。

　　近几年，深圳返租商铺大热，保某天街、万某云街、某Tmall、某平天地……有些商铺周边实际租金是300-500元/平，但投资公司从开发商手里集体打包再出售，自称统一运营，每月返租金高达1000-2000元/平。