疫情后叠加新增供应机构预测广州写字楼空置率上升至7.6%|空置率_新浪财经

　　原标题：疫情后叠加新增供应机构预测广州写字楼空置率上升至7.6%

　　本报记者陈靖斌广州报道

　　截至2020年第三季度末，广州甲级写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点，至7.6%。第一太平戴维斯在10月14日举行的2020年第三季度广州房地产市场回顾与展望上认为，受疫情后市与新增供应影响，甲级写字楼空置率仍呈结构性上升趋势。

　　第一太平戴维斯报告（以下简称“报告”）显示，2020年第四季度，全市预计迎来30.5万平方米新增供应入市，且新项目均位于琶洲及国际金融城，空置率将继续结构性上升。预计于2021年及2022年迎来供应高峰，两年年均供应总量将逾百万平方米，而甲级写字楼市场将步入供过于求阶段。

　　广州写字楼将“供过于求”

　　广州市甲级写字楼空置率仍呈结构性上升。

　　报告显示，2020年第三季度，广州珠江新城及万博的嘉裕中心和粤海广场交付入市，共为市场带来9.4万平方米新增供应。截至2020年第三季度末，广州写字楼物业市场总存量上升至542.1万平方米。

　　值得注意的是，写字楼物业市场总存量上升的同时，写字楼租赁市场活跃度稳步提高，季度净吸纳量持续回升。

　　然而空置率却在上升。截至2020年第三季度末，广州写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点，至7.6%。

　　第一太平戴维斯在报告中指出，鉴于疫情后市影响尚存，部分企业仍对办公成本支出持审慎态度，因此部分扩张需求仍受压抑，2020年第三季度全市净吸纳量仍稍逊于去年同期水平。此外，受新增供应影响，全市空置率仍呈结构性上升趋势。

　　报告还表示，尽管广州市甲级写字楼空置率仍结构性上升，但广州市的全市经济在持续复苏。广州全市服务业逐步回暖，前七月，以互联网、软件和信息技术为代表的信息服务业均实现10%以上增速；同期，科研及技术服务业营收累计增速年内首次实现正增长。宏观经济环境逐步向好有望长期支撑相关行业写字楼租赁需求。

　　而在金融、直播电商等利好宏观政策及规划的推动下，源自金融、新媒体等行业租户租赁需求保持活跃，并成为第三季度租赁需求增长的重要支撑。同时，传统制造业企业因发展线上业务需要而产生的新兴需求也成为市场一抹亮色。

　　在此背景下，业主仍愿为租户提供软性财务优惠（如延长免租期等）以吸引租客实现项目去化。2020年第三季度，广州写字楼物业市场平均租金环比下跌0.9%，至每平方米每月168.4元人民币。

　　值得关注的是，第一太平戴维斯在报告中认为，2020年第四季度，广州全市预计迎来30.5万平方米新增供应入市，且新项目均位于琶洲及国际金融城。全市预计于2021年及2022年迎来供应高峰，两年年均供应总量将逾百万平方米，市场将步入供过于求阶段。

　　对于长期而言，在打造“直播电商之都”、广州期货交易所筹建工作不断推进等利好因素支持下，源于金融、TMT等行业租赁对甲级写字楼的需求将维持稳定。

　　住宅供需两旺

　　写字楼将供过于求，而由于购房需求继续释放，广州市的一手住宅市场却供需两旺。

　　一手住宅供需两旺背后，有广州市通过的金融支持粤港澳大湾区建设政策的“助攻”。

　　9月2日，广州市政府通过《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》（以下简称《方案》）。报告指出，《方案》从推进重大项目和平台建设、促进粤港澳大湾区跨境贸易和投融资便利化等六个方面提出66条具体措施，住宅市场同步迎来利好消息。

　　《方案》还支持开展不动产跨境抵押登记，试点允许港澳居民将其在粤港澳大湾区内地购买的自住住宅抵押给港澳银行，便利港澳居民在粤港澳大湾区内地购房。

　　报告指出，前三季度，广州一手住宅成交量累计达445.0万平方米。但受一季度市场短暂停滞影响，成交量仍同比下降21.6%。

　　而在第三季度，一手住宅市场供需两旺态势延续。在供应方面，全市供应面积达环比增长37.8%、同比增长47.4%，至279.7万平方米。而在成交上，成交面积亦环比增长40.7%、同比增长11.0%，至213.4万平方米。

　　报告指出，虽然广州市一手住宅供需两旺，但在“三条红线”压力下，2020年年内，房企推盘节奏预计加速，市场供应料将上升，市郊区域（南沙、增城、花都及从化）仍将是供应主力。

　　而广州市一手住宅成交均价料将保持温和增长。市中心五区供不应求持续，成交均价仍将稳步增长。而市郊区域或采取以价换量促进去化，成交均价增长更为平缓。

　　在住宅供不应求，写字楼将供过于求的背景下，广州市在加大城市更新与产城融合力度来深化供给侧改革。

　　2020年9月28日，中共广州市委十一届十一次全会开幕，其中会议强调，广州将坚持深化供给侧结构性改革，着力做强城市更新、人工智能与数字经济“双引擎”，全力做好各项重点工作。

　　而在今年来，除了本地房企奥园、保利、恒大相继拿下广州旧改外，过江龙上海升龙、河南瀚宇、深圳勤诚达、深圳和健集团等房企也相继潜入广州旧改市场。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部主管及董事谢靖宇对此表示，旧改进程加快给有能力的房企找到合适盈利点，同时也给中小开发商带来更大的挑战。“我们要看到广州加大城市更新力度政策能够给有能力参与改造项目的开发商找到合适的盈利点，但同时也能看到中小型、微型开发商在这个领域能够找到的发展机会相对来说更具挑战性。”

　　而政策对房地产市场有何影响，谢靖宇则表示，广州加快城市更新的政策对于片区的产业经济活动会带来更多优势条件。此外，在未来改造成功后均会对写字楼、工业地产、数据中心、区域改造项目产生重大影响。