8号楼工作室 文|李诗韵

　　立夏时分，一季度已经悄然过去。在此期间，受疫情以及经济下行压力影响，全国各地频频发布楼市新政以刺激行业，相关政策共计近百起。有十余起政策只是“短暂地存在过”，其中长的可维持数日，短的仅存活数小时。

　　例如湖北省荆州市就在4月20日发布楼市新政，新政提到居民家庭首次购买普通商品房的商业性个人住房贷款，首付比例降为20%；对拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品房，首付比例也将至30%。

　　此项被媒体认为是“尺度最大的楼市宽松政”，两天后因与省级相关通知条款不符，被决定停止执行。

　　据识局不完全统计，2月至4月底期间，全国至少有10个城市出现了“政策一日或几日游”的现象。其中包括驻马店、广州、海宁、宝鸡、济南、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等地，相关购房放宽的政策条款被撤回或调整（见图1）。

　　诸葛找房副总裁苑承建向识局表示，对于需求端政策一日游，部分城市的解释是前期未作充分的调研论证，“但我认为，在当前楼市总体政策基调房住不炒的背景下，当前出台的需求端政策有搭政策便车之嫌。”

　　他进一步表示，从很多二线城市近期的市场表现来看，恢复力度较强，市场需求支撑仍很强。需求端政策的调整，容易引发市场对“救市”或者“放松”的期待，改变好不容易形成的市场预期，不利于房地产市场长期平稳发展。预期稳，市场才会稳。

　　未来，地方与中央在楼市政策上的博弈是否会继续？苑承建认为，为对冲疫情负面影响，中央肯定会出台针对房地产行业的相关鼓励政策，但政策的出台将是渐进的、差异化的。最晚到二季度，相关政策就会陆续出台，应当密切关注全国投资额、新开工面积、拿地等供给侧指标。若经济和房地产市场下滑超出预期，相关政策的力度就会更大。

　　三四线楼市成交面积下跌超一半 是否该“救市”了？

　　识局：我们注意到从疫情开始到现在，已经有超过10地不断出现松绑政策“一日游”情况。而自从2018年底菏泽首试松绑楼市，一年多时间以来，也仅四五地尝试突破监管底线。你如何看待疫情下楼市政策松绑又撤回的现象？疫情是否是加重地方楼市困难的主要原因？

　　苑承建：需要明确的是，出现松绑又撤回的政策均为需求端的放松，如限购限贷等，供给端的政策放松一直在持续，如阶段性放松预售条件、监管的预售资金使用节点提前、土地款延期支付、税费减免等。

　　对于需求端政策一日游，部分城市的解释是前期未作充分的调研论证，个人认为在当前楼市总体政策基调“房住不炒”的背景下，当前出台的需求端政策有搭政策便车之嫌，从很多二线城市近期的市场表现来看，恢复力度较强，市场需求支撑仍很强。需求端政策的调整，容易引发市场对“救市”或者“放松”的期待，改变好不容易形成的市场预期，不利于房地产市场长期平稳发展。预期稳，市场才会稳。

　　疫情短期内的确会延缓购房需求的释放，降低房地产市场的去化速度，加重楼市的当前困难。但随着疫情的逐渐褪去，市场也会逐渐好转，疫情对楼市的负面影响也会随着时间逐渐消退。从目前情况来看，疫情防控稳定后，各行各业都面临恢复压力，特别是消费行业、中小企业等，直接关系老百姓的民生、就业，会是当前最主要的关注点。房地产业虽然也遇到了很多问题，但因为房地产对资金强大的吸附能力，如果对地产进行刺激，很可能会使得其他行业经济恢复的资源再次被房地产吸走，影响整体社会经济的稳定。短期内，房地产需求端政策放开的概率不大。

　　识局：从松绑楼市的城市来看，依然以三四线城市为主。据你了解，三四线城市经历了怎样的一个“春天”，相较一二线城市他们最大的痛点在哪？目前三四线城市楼市情况如何，是否已经到了迫切需要“救市”的边缘？

　　苑承建：三四线城市之前在棚改的带动下，吸引了品牌开发商的入驻，品牌房企纷纷将拿地目光从一二线转向地价总额相对较低的三四线城市。棚改带动下，市场需求强劲，三四线城市楼市成交火热。2019年，棚改弱化，三四线城市市场也面临降温局面，部分城市的项目去化难，但一些核心城市周边的三四线城市市场仍很可观。

　　相较于一二线城市，三四线城市的最大痛点在于城市产业不完善，就业机会少，交通相对一二线欠缺，人口吸引力弱。房地产市场跟人口有着密切的联系。

　　目前三四线楼市整体成交下降幅度大于一二线，数据显示，2020年一季度监测的三四线城市销售面积为1089万㎡，同比下跌54.34%，主要原因在于受疫情影响，今年春节返乡置业需求未能释放，导致销售面积大幅下滑。疫情延缓需求释放，并不会抑制购房需求释放，尚未到迫切需要“救市”的边缘。

　　需求端VS供给端

　　识局：疫情以来，各地也出台了超过60次的救企和救市政策，但是梳理来看能“闯关成功”的政策幅度都比较小，比如人才落户、公积金、契税补贴等。但同时也有声音表示这些政策对提振楼市效果有限，你认为接下来哪些政策比较有效，并且能闯关成功？

　　苑承建：如果说要提振楼市比较有效的话，需求端的政策效果会更大，如降低限售条件，限购限贷的条件。但这类政策容易造成购房者恐慌入市，带来市场较大的波动，不符合“房住不炒”和房地产市场平稳发展的基调。因此闯关成功的政策还是围绕在供给端，如降低土地出让保证金比例、分期付款，加快销售审批，鼓励销售、降低税费等。需求端的目前来看闯关成功的可能性还是较小。

　　识局：“一日游”事实上也说明了另外一个问题和担忧，就是在“一城一策”基调下，政策的框架和边界在哪里。但是目前我们没有看到这种框架和边界，在你看来，“一城一策”是否应该有一定的、清晰的准则，比如哪些政策是地方政策可以调整的，哪些则是需要保持定力的？

　　苑承建：为什么会有因城施策的政策基调，主要也是中央给予地方政府调控楼市的权力，中央对于地方楼市的准则在于“防止房价大起大落”，只要地方楼市满足这个准则，地方可以在现有的房产政策上进行调控。如果“一城一策”要规定哪些是地方政策可以调整，哪些是保持定力的，那么地方的权限将会被弱化，地方政府最了解当地楼市的情况，不建议“一城一策”有一定的清晰的准则。

　　　识局：是否可以实行“地方政府先征集意见，论述可行性，后实行”，这样一种政策调整逻辑？

　　苑承建：目前来看不太可行，因为征求意见的出台，也会引起市场预期的反弹，这种政策本身就是对当前政策的调整，这种情况下对市场的影响比较大。

　　密切关注全国投资额、新开工面积、拿地等供给侧指标

　　　识局：疫情对各行各业都带来一定冲击，楼市也不例外。你之前提到预计房地产销售数据或将随着疫情的缓解在二季度逐步恢复，下半年有望恢复性增长。从现有数据来看，地产行业复苏情况如何？是否达到预期？

　　苑承建：地产行业的复苏在稳步进行中，复苏速度也较为可观，从4月份部分城市的数据来看，无论是新房还是二手房，4月份的成交数据明显好于3月份。以北京成交数据为例，截止到4月26日，北京新房共成交2980套，高于3月整月成交2104套；北京二手房成交11179套，本月成交破万套，也高于3月整月成交7493套。

　　识局：在你看来，接下来各地政策将会如何走？地方与中央的博弈是否会继续？

　　苑承建：为对冲疫情负面影响，中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策，但政策的出台将是渐进的、差异化的（进一步赋权地方政府，不同区域、不同企业、不同需求差异明显）。最晚到二季度，相关政策就会陆续出台，应当密切关注全国投资额、新开工面积、拿地等供给侧指标。若经济和房地产市场下滑超出预期，相关政策的力度就会更大。

　　具体来看，更多政策将围绕供给端展开，如降低土地出让保证金比例、分期付款，加快销售审批，鼓励销售、降低税费等。政策将鼓励优质企业通过公司债等直接融资方式进行融资，鼓励企业投资、拿地，以减弱疫情对经济和上下游的影响。

责任编辑：孙剑嵩