撰文|8号楼工作室 王茜

　　老牌房企广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）13年来五度“闯关”A股，然而如今再次折戟。近日，该公司的名字出现在了证监会发布的《2020年度首次公开发行股票申请终止审查企业名单》中。

　　这家曾经排名行业前五的粤系房企近年来走得“踉踉跄跄”，始终不能摆脱资金链紧张、巨额债务攀升、销售增长乏力等问题的阴霾。当初199亿元购入的万达酒店资产包，曾让富力地产跃升为全球最大的高端酒店集团，但如今酒店业务却是公司最沉重的业绩负担。

　　止步A股的同时，富力地产将目光投向了H股全流通，公司已申请将全部已发行的22.07亿内资股股份转换为H股，并在香港联交所上市。

　　一位资深的地产分析人士对8号楼工作室指出，就富力当前的情况而言，申请A股上市获批的可能性并不大，但是在境外市场，H股全流通的“窗口确实打开了。”不过，他指出，富力今年被指低价出售物管公司予大股东，令股票和债券投资者都感到失望。该事件是否会影响未来的投资者信心，目前不得而知。

　　截至发稿，富力地产未就终止审查一事回应8号楼工作室。

　　13年来五度尝试遇阻  富力地产“挥别”A股

　　在前往A股IPO的道路上，富力地产可谓是“屡战屡败，屡败屡战”。

　　公开信息显示，富力地产于2005年在香港联合交易所主板正式上市。H股上市两年后，跻身行业前五的富力地产宣布回A计划，但金融危机不期而遇，首次尝试作罢；2009年和2010年，富力地产再次尝试回A，却因赶上了证监会严控房企上市募资囤地和调控楼市的“国十条”落地等，公司两度宣布延缓发行A股计划有效期；2012年，富力地产重拾回A计划，然而次年就在IPO财务核查风暴中隐退。

　　2017年年初，富力地产对A股发起了新一轮冲击。彼时富力地产在上一年度取得了上市以来的最好业绩，物业销售收入首次超过600亿元，对A股市场踌躇满志。但项目在当年10月就发生了小波澜，因保荐人辞职不得不申请中止IPO审查，两个月后才恢复申请。此后数年，富力地产高层一直对外声称在排队等待回A。随着前述终止审查的钟声响起，回A计划终告流产。

　　在 “冲A”的数年间，富力地产重金投资商业地产和三四线市场，但快速扩张导致的负债问题逐渐浮出水面。2017年，富力地产的负债总额升至2332亿元，较上年大幅增三成，净负债率也升至高位169.6%。但这一年，李思廉决定以接近两百亿的价格购入万达77家酒店资产包，公司因而跃升全球最大的高端酒店集团。然而，这番“大手笔”并没有带来理想回报，此后两年富力地产的酒店业务一直处于亏损状态。

　　因为前述两项投资决策没有踩准市场节奏，近年富力地产的物业销售增长乏力，而负债规模持续攀升，常居行业较高水平。公司2019年财报显示，截至2019年12月31日，富力地产负债总额共3475.27亿元，净负债率为198.9%。其中，有息借款1971.41亿元，一年内到期借款622.71亿元，而账上现金及现金等价物仅有384.35亿元，经营性现金流余额连续数年为负。

　　今年5月，穆迪将富力地产的企业家族评级（CFR）由“Ba3”降至“B1”，富力香港的CFR由“B1”降至“B2”，上述两家公司的展望都从观察名单变为“负面”。穆迪方面对该公司经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期表示担忧。

　　知名地产分析师严跃进对8号楼工作室指出，可以将富力地产的情况理解为主动退出回A进程。因为当前在富力地产内部，管理层出现了若干问题，企业自身经营压力也比较大，如果现在过度追逐A股上市，时间成本会很高。 

　　搭乘政策利好转投H股全流通 市场会买单吗？

　　富力地产的回A道路划上句号后，不少业内人士认为，富力地产已经将宝押到了H股全流通上。

　　今年3月，富力地产发布公告称，收到证监会就有关公司向中国证监会提交的关于实施H股全流通的申请的正式受理函件（《中国证监会行政许可申请受理单》（200287号））。根据申请文件，富力地产申请将全部已发行的22.07亿内资股股份转换为H股，并在香港联交所上市。

　　内地企业到香港上市通常分为H股和红筹两种模式。过去H股公司的存量股份（非境外上市外资股和内资股）不能在境外上市流通。2019年11月，证监会宣布全面推开“全流通”改革。“全流通”申请经核准后，相关公司境内未上市股份（包括境外上市前境内股东持有的未上市内资股、境外上市后在境内增发的未上市内资股以及外资股东持有的未上市股份）可转为H股在香港联交所上市流通。

　　一位资深的地产分析人士对8号楼工作室指出，在内地市场，监管部门对于房地产企业的融资和上市要求非常严格，就富力当前的情况而言，申请A股上市获批的可能性并不大，即便是影响力和体量大于富力的恒大和万达，都还未能在A股借壳或上市成功；相反，在境外市场，监管正在放宽，例如万科就已经连续两年获批在香港市场配股融资。

　　他进一步指出，富力在去年年底也实施了配股融资，不过份额较小，有传闻称今年富力还有配股计划，但是受股价所累，目前还未见动静。相较于配股融资，H股全流通不受配股比例限制。今年以来，雅生活和蓝光嘉宝服务两家公司的H股全流通申请已经获批，“现在看来，窗口确实打开了。”

　　谈及富力转投H股全流通的市场观点，严跃进也认为，这与现阶段的政策利好有关联。从本质上来讲，无论是回A还是H股全流通，企业只要能达到融资目的即可。通过H股全流通这一方式，企业也可以较好地实现市值和流通性的提升。

　　尽管富力地产的股东应占盈利在2018年大滑坡六成之后，于2019年取得16%的增长，录入96.7亿元，但公司营收增幅明显收窄，营业额908.14亿元同比增18%，而在上一年度，营业额同比增幅分别为30%；酒店业务继续亏损，亏损额达10.07亿元，较上一年度骤增119.39%。

　　据媒体报道，李思廉在今年举行的公司2019年度业绩会上表示，“酒店方面目前没办法提供好的消息。”他指受疫情影响，全球的旅游业都已经停摆，预计公司酒店业务全年经营净利润或只有年初预测的50%。

　　低价出售物管业务给大股东 被指伤了投资者的心

　　富力地产驶向H股全流通的前路是否畅通？前述分析人士提醒，富力在今年4月以3亿元的代价出售物业公司予李思廉和公司联席董事长兼总裁张力的关联公司，此举被指是以低价向大股东出售物管业务，令股票和债券投资者都感到失望。该事件是否会影响未来的投资者信心，目前不得而知。

　　李思廉和张力作为富力地产的创始人，目前分别持股30.99%和29.52%。今年4月9日，富力地产发布了一则公告，宣布出售富力地产旗下的物业管理公司给前述二人持有的另一家公司。

　　公告显示，富力地产及附属公司与买方广州富星投资咨询有限公司（简称“广州富星”）订立协议，同意出售广州天力物业发展有限公司（简称“天力物业”）全部股权予广州富星，代价为3亿元。此前，富力地产已经将大同恒富物业服务有限公司（简称“大同恒富”）和天津华信物业管理有限公司（简称“天津华信”）全部股权出售给广州富星，代价合计1000万元。

　　天力物业主要就富力地产于广州、北京、上海等地开发的物业项目提供物业管理服务。截至2019年12月31日，这家公司的未经审核综合负债净值约为1.74亿元，税后净利润5418万元。交易完成后，富力地产预计可以录得收益约4.74亿元。

　　广州富星的两大股东正是李思廉和张力，两人各持股50%，因而广州富星也是富力地产的关联公司。该公司主要业务为投资控股、提供企业管理咨询服务及提供投资咨询服务。

　　当前房企间掀起了汹涌澎湃的物管公司上市潮，富力地产此时将盈利的物业管理业务从上市公司剥离，转而出售给大股东持有的公司，被市场猜测有分拆物管业务上市之意。但是，这笔交易的对价引发了来自机构的严厉批评。

　　银河联昌证券报告指富力以极低价向大股东出售物管业务的行动“非常差兼令人失望”，并指交易作价如果按富力物业管理2019年业绩来算大概约6倍的市盈率，与目前市场（物业上市企业）的平均市盈率约23倍相差颇大。

　　来自美银的报告也批评该交易对物管业务严重低估，报告指连同承担负债，富力物管估值5.4亿元，本次交易较规模较接近的上市同业估值折让达八成，市盈率亦远逊。美银表示，公司今次以极低价格出售套现，反映公司管治不佳。

　　值得一提的是，今年在富力地产“负重前行”之时，张力之子张量创办的实地地产正以行业百强之姿筹备赴港上市。但与父辈创立的企业相似，实地地产也存在高达225%的净负债率以及销售滑坡的问题。“后浪”能否不重蹈“前浪”的覆辙呢？值得关注。

责任编辑：李思阳