美国疯狂房市背后的逻辑

　　文/新浪财经北美特约作者 王晶

　　一年后，再看美国楼市，我不再惊讶仍在持续飚高的房价，而是开始找寻背后的逻辑关系和未来的楼市走势。

　　一年前，在美国疫情爆发两个月后，我曾写过一篇关于美国房价逆势大涨的文章《经济重挫，为何美国房价不跌反涨？》，以位于新泽西的热门学区房Ridgewood小镇为例，一套中规中矩的独栋别墅一口气拿下18个offer（报价）。也许就是从那时开始，买家们不再和房子本身的应有的价值做交易，反而变成了买家之间的疯狂比价。这不应是一个健康市场应有的价格逻辑。只是，一年后，随着美国疫情的持续以及人们工作方式的改变，楼市的疯狂高温不退，甚至更为扭曲。

（图片来源：Zillow网站）

　　新泽西州的Ridgewood小镇具备热门楼市的三大特征：有市区（downtown），有火车站（意味着可以直达曼哈顿），学区排名靠前。在Ridgewood，除了卖价本身的疯狂上涨，其在今年的平均成交价较卖价还要上浮10%。同时，房屋成交速度也令人瞠目，一个还看得过去的房源，普遍在上市当天就直接签约。这意味着，卷入价格大战的买家们，并没有充足的时间考察房子周边情况甚至房子本身，就匆忙报价。买家们的疯狂，除了心态着急，也可能在一定程度上陷入了地产中介的惯用伎俩。一位当地具有20多年房产经验的中介Monica和我抱怨，现在不少卖家中介通过降低卖价的方式吸引更多潜在买家，然后再让这些买家相互竞争，令最终成交价格远高于房子本身的价值。

　　不过，这些房子真的是“降价”上市吗？我看未必。在zillow网站上，但凡搜索一处房源，其价格涨幅通常在30%以上，有的甚至达到200%。卖家涨红了眼，买家杀红了眼，这就是当前美国房市给我的感觉。“这形势简直和2006年的房市泡沫如出一辙。”Monica语速极快的忿忿然。除了房产中介的身份，她个人也在做房产投资。在经历了一轮价格大战后，她刚要出资100万美元买下一处位于佛罗里达州的房产，却被卖家临时通知再提价10万美金。Monica最终选择了放弃。

　　新泽西州的疯狂房价并非是个例。根据Corelogic数据，今年3月份全美房价同比上涨11.3%，创下了自2006年3月以来最高年化涨幅。大幅上涨的理由和去年此时基本如出一辙，即供需关系的变化。卖家数量减少，但买方需求却日渐旺盛。根据Redfin数据，今年4月份推向市场的房子相比去年同期骤减40%，相比2019年减少50%。由此导致房价自去年来上涨20%。房价在去年攀至自2006年以来的最高点，料在今年还会有增无减。

　　除了急需买房解决诸如入学等现实问题的买家，对于尚不着急一头扎进楼市厮杀，但仍有购房需求的潜在买家来说，总是期待疫情的早日结束能缓解楼市的扭曲价格。但是，哪怕疫情在今年缓解，楼市真的能降温吗？我认为至少到明年，房地产价格仍会位居高位。

　　首先，疫情的持续正逐渐改变着人们的生活方式，由此令自带后院的郊区独栋更具吸引力。人们开始从钢铁丛林的曼哈顿公寓大楼“getaway”，往周边甚至美国中部、南部地区迁移。再加上房市的刚需不会减少，供需关系在短期内不会得到改善。同时，千禧一代（25-34岁年龄段）正在取代35-44岁年龄段的人群，成为购房主力军，并加速了美国住房市场的短缺。根据投行Jefferies的报告，目前全美住宅短缺250万套。而建筑商可能要再新建170万至200万的新房，才能满足千禧一代的购房需求。

　　其次，美联储的低利率利好房市。尽管本周美国财政部长耶伦的试探性加息言论捎着股市上串下跳，但无论是拜登的财政支出计划，还是劳工部发布的不及预期的4月就业数据，美联储都不太可能在今年收紧宽松政策。2022年年末或2023年美联储开始加息的预期比较合理。购房者在享受美联储低利率带来的福利的同时，也面临着更多购房者的涌入。在供应不足的当下，真不知这到底是不是福利。

　　第三，原材料的上涨。美股的木材板块在近几个月飞速上涨，其中一个主要原因来自于房地产的火爆行情令木材价格飙升，供应无法满足需求。（近期木材股或是很好的投资方向）。哪怕建筑商计划更多建房，但木材的短缺和成本的飞涨是不容忽视的现状。自2020年4月，木材短缺令木材价格飙升近200%，并导致新屋在去年的售价平均上涨了2.4万美金。

　　要买房，却对楼市降温看不到曙光的我，在经历了数轮看房后已经改变了思路，不再一味寻找性价比高的房源，而是“随心所欲”：喜欢它，就去竞价，不然，可能连花钱的机会都没有。

　　(本文作者介绍：《亲历纽交所》作者，华尔街媒体人)