中西部二线城市楼市将火热

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 黄瑜

　　城市间的人才竞争会趋于白热化，部分中西部普通二线城市会持续成为房地产成交量的重点市场。这些中西部城市的生活成本特别是房价水平可承受性较好，所以具备争夺人才、实现持续的增长的基础。

黄瑜：中西部二线城市楼市将火热

　　中国房地产市场化二十年来，跨越了西方国家几十年甚至上百年的住房发展路径，解决了亿万城镇家庭的基本居住需求。尽管过程中面临很多问题，但通过发展的思路来解决问题、化解矛盾，一直是市场和政策不断交互实现自我调整和修复的重要特征。在今天看来，过去二十年的成果，基本上解决了现代化居住从无到有、从小到大的规模化问题，期间我们一直面对的市场频繁波动、结构化问题、品质问题，仍然需要更长远的考量和机制安排去解决。从量变到质变，也正是积累到今天，解决这些问题就变得愈发迫切。

　　中国的房地产市场从来没有像今天这样走在变革的前沿。就如前面所说，在规模化扩张顶峰向结构优化、品质优化的过渡期，行业运行的规律已然发生了变化，无论是否察觉，企业决策的思路必须调整。市场运行的逻辑在变，2016的高歌猛进、2017的惯性增长不会再是常态；市场需要冷静，任何一个行业在规模接近顶峰的过程中，更多需要的是对市场规律的敬畏和对未来需求转向的洞见，而不是盲目的一哄而上。政策决策的逻辑在变，“房子是用来住的，不是用来炒的”，铿锵有力的几个字，勾勒出了未来更长一段时期内房地产之于中国经济社会中的基本定位，也明确了未来楼市政策的出发点，会不断引导各类市场主体的预期。

　　市场冷静、城市分化

　　“有效供给”政策会发力，让热点一二线城市供需结构趋于均衡、市场量价波动性降低。这一轮诸多调控政策中，最鲜明的特点是在控制短期需求的过程中强化了对中长期供应结构的调整，如目前各地在大力推进的租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策，基本在供地环节即限制了未来的可供应客群，不再会让规模庞大的刚需群体都挤进纯商品房市场，造成供需紧张氛围；加之北京上海等地未来五年供地计划充裕，如能落实到位，这些新增供给会更匹配这些城市的庞大刚需，稳定市场。

　　在这种情况下，未来一线城市的新增住房消费会形成“租赁——共有产权——商品住宅”结构，新增市场需求的近六成会通过租赁及普通住房实现。当然，对于开发企业来说，在这些城市的纯商品房开发机会越来越少，剩下商品住宅项目还是要走品质化的路线，做好做精产品，满足这些城市日益庞大的改善性群体和品质需求。但只要市场供需趋于稳定，量价就会持续趋稳，不会出现大的起落。

　　城市间的人才竞争会趋于白热化，部分中西部普通二线城市会持续成为房地产成交量的重点市场。当下，中国城市间竞争关系面临重构：一方面，以交通为核心的基础实施建设正在改变中国，十三五末期，中国八纵八横的高铁网会进一步联通，将极大改变现有城市间的时空距离。其中中西部的郑州、武汉、成都、重庆、西安等城市都会是关键枢纽城市，与其所在省市下辖县市进一步联通，加之城市基础实施条件的不断改善，将吸聚更多的人口进入；另一方面，全国城市间的产业梯次分工正在形成，前述重点中西部城市都在新一轮的产业布局分工和转移中面临较大机遇，自身又具备较好的科技教育基础，加之“引人”政策的实施，会带动更多的人口集聚。

　　当然，相比其他较发达二线城市，这些中西部城市的生活成本特别是房价水平可承受性较好，才能具备争夺人才的基础，未来需要特别关注市场快速增长过程中价格的稳定性，才能实现持续的增长。

　　重视城市群，更要重视都市圈。城市的发展有其自身的规律，从早期单一城市通过吸纳周边人口不断壮大，到逐步对外疏解产业、资源形成都市圈，再到扩大到更大范围的城市群概念，是一个连续的过程。就实际发展程度而言，我国目前除了长三角、珠三角和京津冀三个城市群之外，其它城市都处于城市单一发展阶段，下一阶段最有可能步入的就是都市圈形态。

　　如果和美国相比，其经济总量排前10位的大都市圈面积约占全美2.1%，人口占全美26%左右，GDP之和占比达35%，未来我国也会形成以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛等经济体量较大城市为主的都市圈结构，其中核心城市会和周边的三四线城市形成良好互动，因此位于这些都市圈范围内的三四线城市值得关注。

　　了解客户、实现更持续的增长

　　要规模，更要持续。过去两年，中国房地产企业的市场集中度提到了前所未有的高度，而且还在以加速度的趋势延续。规模化的发展本身是一件好事，可以让资源更集聚，配置效率更高，更容易实现规模经济。阶段性的追求规模，更是解决企业成长过程中各类问题的重要手段。但是，对于风险，很多房企有时更会选择性的遗忘。或许是在过去一轮轮市场调控中有惊无险的走了过来，心态更自若。

　　但是，今天的企业运行环境正在发生变化，一方面是总量见顶、结构分化的市场行情，一方面是长短政策调控机制转换的关键节点，决策稍有偏差或激进，就会十分被动。更重要的是，目前企业动辄成百上千亿的销售规模，面临调整时也会有“船大难调头”的压力。在这个行业面临深刻变化的关键点，我们还是呼吁企业理性发展；要规模，更要持续。个别年份销售额的历史性突破，莫如每年稳定的增长来得持续，来得健康。

　　更深刻的理解客户需求，是把握未来变化的唯一法则。在一个单一的卖方市场中，企业是很难真正有动力去关注客户需求的。过去多年，尽管有很多企业在客户研究和关注方面颇有建树，但是在一轮轮市场行情中，大多数是细节让位于供求关系，精雕细琢于品质带来的收益远不及一波市场上行轻松带来的多。

　　今天，我们认为开发商的增量机会更多在于如何把握分化行情下不同都市圈、不同城市的空间，而未来更多的存量机会更要积极的面对。在这一过程中，如何把握每一个客户、每一个人的需要至关重要。过去多年的积累，行业龙头企业都积累了巨量的客户资源，每一个业主都有纷繁百变的需求，而基于社区这一载体，使这些开发商成为离这些业主需求最近的市场主体，如何理解并把握由此诞生的社区消费、社区金融、社区服务机会，就变得十分重要。

　　如何更快的领先一步？新技术、新工具。在相对传统和稳定的市场环境下，房企的市场决策有很大的趋同性。无论是城市布局的大战略，还是产品定位、项目投资的小决策，这种趋同模式都发挥了重要的作用。但是，在市场面临变化时，更早的察觉、更早的领先一步反应就变得十分重要。今天，随着大数据技术和各类模型算法的普及，能更好的模拟大规模的人口迁徙、城市产业变迁以及客户需求升级，这就为更快、更精准的进行城市布局、项目投资及产品定位调整提供了可能。新的时代，房企对于新技术和新工具的使用已成了一个必备选项。

　　今天，房地产市场正处在变革的关键期，政策趋势引导下的市场运行模式将逐步告别过去频繁波动的阶段。未来至少五年，这种转折和变化会深刻影响到每一个市场主体的行为决策。在这一过程中，多观察一下市场的变化再决策比盲目扩张更加重要。决策的过程中，城市发展新的格局、都市圈人口聚集的新形态、存量客户的挖掘，都是需要持续研究和突破的话题。

　　(本文作者介绍：中国指数研究院常务副院长。)