夏磊:财政三大举措促进房地产止跌企稳

2024年10月13日16:53    作者:夏磊  

  意见领袖 | 夏磊

  2024年10月12日,国务院新闻办公室举行新闻发布会,财政部蓝佛安部长介绍,“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。财政部廖岷副部长提到,已出台的政策从三个方面对房地产形成合力支持,“在需求端,主要是支持满足居民多样化住房需求、降低购房成本”、“在供给端,我们主要是支持优化保障性住房供给、兜牢民生底线”、“在化解存量风险方面,财政部门配合出台了“保交楼”专项借款政策,支持保障购房人合法权益”。

  面对房地产市场亟需解决的去库存、稳房价、收拾问题房企残局和解决保障对象住房困难这几大难题,财政部的这些政策措施找准了发力点,对房地产市场止跌回稳将起到重要作用。

  一、专项债回收闲置土地有利于去库存

  房地产市场正面临高库存问题,盘活存量土地作为去库存的关键。受房地产市场下行影响,土地二级市场难有交易,存在手中土地开发难、转让难、政府收回难等问题,让房企盘活资产陷入僵局。通过地方政府专项债券回收闲置土地,对确有需要的地区用于新增的土地储备项目,有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力,促进房地产市场复苏。

  在收回存量土地的过程中,应允许在符合国土安全规划的前提下,通过合理调整规划条件和设计要求,使其更好地适应市场需求,使土地要素利用效率有效提升,改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时,加快土地二级市场建设,推进交易信息公开,为将来的专项债退出提供条件。

  二、用专项债收购存量商品房用作保障房有利于房地产调结构

  利用专项债收购商品房,同时继续用好保障性安居工程补助资金,适当减少新建规模,支持地方更多通过消化存量房方式收购商品房。这项政策有三重意义。一是加快存量商品房去库存,使用专项债、专项资金收购商品房,是继央行3000亿再贷款之后,对收购商品房政策的有益补充,及时扩大了资金来源,可以加快商品房去库存。二是加快保障性住房供给,收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能够更好满足新市民、特定群体的住房需求。三是进一步促进保交楼,防范化解房地产风险。房企出售商品房回笼的资金,可缓解企业资金压力,将回收资金投入在建项目工程,促进保交楼。

  三、优化相关税收政策对构建房地产新发展模式非常必要

  普通非普的认定是2005年七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(26号文)中提出的,当时的背景是房价快速上涨,亟需保障中小户型的供给。政策目标关注调房价、改善住房供应结构,在相当一段时间有其合理性。随着房地产市场供需关系的变化,以及老百姓对美好居住环境的期待升级,取消普宅和非普宅标准势在必行,与之相应的税收政策也需要调整。

  特别是二手房交易中,过高的交易成本成为从刚需到改善型置换的一个门槛。相关税收调整后,将直接降低居民购房成本。

  以北京为例,在2023年12月曾优化过普通住宅标准,但当前北京市场中,仍约有2成左右二手住房为非普通住宅。个人出售2年以上的普通住宅,免征增值税;而出售2年以上的非普通住宅,征收差额增值税,税率为5%。

  对房企而言,普宅非普影响土增税的预缴与实缴,直接关系项目收益。以北京为例,按普宅和其他两分法清算项目土增税费,配套更新税收政策有助于降低企业成本。新房在产品设计时会考虑到该限制因素将户型控制在一定面积以内,税收政策配套更新后,或有利于与改善需求相适应的大户型产品出现,推动改善型产品设计升级, 

  房地产新模式,本质上是为市场提供高质量供给,满足老百姓对“好房子”的需求,财税政策调整是应有之义。

  当然,信号意义比具体政策更重要,这只是一个开始。预计下一步还会有更多政策值得期待。如交易税费中,契税可统一按1%征收,印花税在万分之五的基础上也可以下调,二手房交易个人所得税20%的税率也有空间。土地增值税的预缴方式、预缴金额也有优化空间。上海、重庆的房产税也应调整税率和征收范围。房地产发展新模式,本质上要求有一系列的与之配套的税收制度。

  促进房地产稳定发展是一项系统工程,需要各项政策协同发力。财政政策是一个发令枪,为房地产业发展注入信心和力量,共同助力房地产市场止跌回稳。

  (本文作者介绍:国海证券首席经济学家)

责任编辑:王馨茹

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