意见领袖 | 夏磊
2024年10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部蓝佛安部长介绍，“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。财政部廖岷副部长提到，已出台的政策从三个方面对房地产形成合力支持，“在需求端，主要是支持满足居民多样化住房需求、降低购房成本”、“在供给端，我们主要是支持优化保障性住房供给、兜牢民生底线”、“在化解存量风险方面，财政部门配合出台了“保交楼”专项借款政策，支持保障购房人合法权益”。
面对房地产市场亟需解决的去库存、稳房价、收拾问题房企残局和解决保障对象住房困难这几大难题，财政部的这些政策措施找准了发力点，对房地产市场止跌回稳将起到重要作用。
一、专项债回收闲置土地有利于去库存
房地产市场正面临高库存问题，盘活存量土地作为去库存的关键。受房地产市场下行影响，土地二级市场难有交易，存在手中土地开发难、转让难、政府收回难等问题，让房企盘活资产陷入僵局。通过地方政府专项债券回收闲置土地，对确有需要的地区用于新增的土地储备项目，有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，促进房地产市场复苏。
在收回存量土地的过程中，应允许在符合国土安全规划的前提下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，推进交易信息公开，为将来的专项债退出提供条件。
二、用专项债收购存量商品房用作保障房有利于房地产调结构
利用专项债收购商品房，同时继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购商品房。这项政策有三重意义。一是加快存量商品房去库存，使用专项债、专项资金收购商品房，是继央行3000亿再贷款之后，对收购商品房政策的有益补充，及时扩大了资金来源，可以加快商品房去库存。二是加快保障性住房供给，收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足新市民、特定群体的住房需求。三是进一步促进保交楼，防范化解房地产风险。房企出售商品房回笼的资金，可缓解企业资金压力，将回收资金投入在建项目工程，促进保交楼。
三、优化相关税收政策对构建房地产新发展模式非常必要
普通非普的认定是2005年七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（26号文）中提出的，当时的背景是房价快速上涨，亟需保障中小户型的供给。政策目标关注调房价、改善住房供应结构，在相当一段时间有其合理性。随着房地产市场供需关系的变化，以及老百姓对美好居住环境的期待升级，取消普宅和非普宅标准势在必行，与之相应的税收政策也需要调整。
特别是二手房交易中，过高的交易成本成为从刚需到改善型置换的一个门槛。相关税收调整后，将直接降低居民购房成本。
以北京为例，在2023年12月曾优化过普通住宅标准，但当前北京市场中，仍约有2成左右二手住房为非普通住宅。个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；而出售2年以上的非普通住宅，征收差额增值税，税率为5%。
对房企而言，普宅非普影响土增税的预缴与实缴，直接关系项目收益。以北京为例，按普宅和其他两分法清算项目土增税费，配套更新税收政策有助于降低企业成本。新房在产品设计时会考虑到该限制因素将户型控制在一定面积以内，税收政策配套更新后，或有利于与改善需求相适应的大户型产品出现，推动改善型产品设计升级，
房地产新模式，本质上是为市场提供高质量供给，满足老百姓对“好房子”的需求，财税政策调整是应有之义。
当然，信号意义比具体政策更重要，这只是一个开始。预计下一步还会有更多政策值得期待。如交易税费中，契税可统一按1%征收，印花税在万分之五的基础上也可以下调，二手房交易个人所得税20%的税率也有空间。土地增值税的预缴方式、预缴金额也有优化空间。上海、重庆的房产税也应调整税率和征收范围。房地产发展新模式，本质上要求有一系列的与之配套的税收制度。
促进房地产稳定发展是一项系统工程，需要各项政策协同发力。财政政策是一个发令枪，为房地产业发展注入信心和力量，共同助力房地产市场止跌回稳。
(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)
责任编辑：王馨茹
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