文/意见领袖专栏作家 汪涛 张宁
受访者购房意愿创新低
8月下旬至9月初进行的最近一轮UBS Evidence Lab中国住房问卷调查显示，在3313名受访者中，仅有11%的受访者计划在未来两年内（2021-22年）购房，低于2020年8月调查的21%和2019年9月调查的30%，也创下本系列问卷调查自2015年开启以来的新低。收入、房贷、首付比要求和房价仍然是影响市场情绪的最重要因素。受访者表示最近房贷政策收紧，房贷利率上升，且房贷获批的难度增加。不过出人意料的是，本次调查中预计房价会上涨的受访者占比高于2020年8月（46%，2020年为31%），这表明近期房地产政策收紧可能是造成购房意愿降低的主要原因之一。
房地产税或拖累市场情绪走弱
政府近期宣布计划未来五年内在部分城市和地区开展房地产税试点。我们认为试点最早可能在明年启动，但未来5年内在全国范围内征收房地产税的可能性较小。我们预计试点方案应会对首套房或一定人均居住面积进行豁免征税，且最初房地产税率可能会较低。不过，即便房地产税可能较为温和，它也可能会冲击房地产市场情绪。本次调查显示，开征房地产税可能导致相当一部分人推迟购房，同时一些拥有多处房产的房主可能会出售房产。
预计今年四季度和明年全年房地产活动下跌
我们认为，政府将维持整体的房地产调控基调基本不变，但信贷和房地产等政策可能会有小幅放松。不过，考虑到房地产行业基本面的变化、市场情绪正在走弱、以及前期政策偏紧的影响，我们预计今年四季度房地产新开工和销售同比下跌15%以上、房地产投资同比下跌5%以上。明年一季度，房地产活动可能在高基数拖累下继续同比大幅下跌，但随着房地产政策的边际放松，房地产活动有望在明年下半年同比企稳。我们预计2022年房地产新开工和销售均下跌10%左右、房地产投资下跌中低个位数。
2021年中国住房问卷调查主要结果
2021年8-9月的问卷显示受访者购房意愿明显减弱。根据最近一轮于2021年8月17日至9月2日进行的UBS Evidence Lab中国住房问卷调查，在3313名受访者中，计划在“未来两年内”（2021-22年）购房的受访者比例大幅下滑至11%，远低于2020年8月调查的21%和2019年9月调查的30%。实际上，该比例创下了自2015年本系列问卷调查启动以来的新低。与此同时，“没有购房意向”的受访者占比从2020年8月的37%降至29%，不过仍远高于2018-19年问卷调查时的15-17%，表明受访者购房意愿尚未恢复到疫情前水平。高房价、高房贷利率和高首付要求仍然是受访者取消或推迟购房计划的最主要的三大原因。事实上，在过去6个月中，只有5%的受访者购房，其占比也创下自2015年系列调研启动以来的新低。
二三线城市购房意愿下降，但一线城市购房意愿回升。计划未来两年内购房的受访者中，计划在一线城市购房的占比从2020年8月的14%升至22%，但计划在二三线城市购房的占比则分别从一年前的29%和57%小幅下滑至23%和54%。其中，在三线城市的购房意愿基本在疫情前的波动区间之内，但在二线城市的购房意愿略有下降。
尽管如此，仍有更多受访者预计房价将上涨。与购房意愿降低形成鲜明对比的是，在最新的调查中，相比2020年，更多受访者预计房价将上涨（占比46%，高于2020年8月的31%；2019年9月为54%），预计房价下跌的受访者占比下降（10%，低于2020年8月的19%；2019年9月为11%），而且各线城市情况均是如此。同时，受访者的购房信心略有改善，40%的受访者感觉比6个月前更有信心买房，占比高于2020年8月的28%和2019年9月的39%。与之相对， 今年前8个月平均房价连续上涨，但从9月起房价开始环比回落，70个大中城市中超过一半出现房价环比下跌。
收入、房贷、首付要求和房价仍然是影响房地产市场情绪的首要因素。与之前的调查结果类似，受访者表示房贷首付比和房贷利率降低、房贷可得性增加等因素最能够增强购房信心，此外还有工作晋升或加薪，反之亦然。同时，房价上涨过快依然是削弱购房信心的主要因素之一，而房价下跌则能提振购房意愿。受访者购房意愿减弱、但对房价上涨仍抱有乐观预期，这表明近期房地产政策收紧或是拖累购房意愿降低的主要原因之一；如果未来房地产政策放松，或仍能提振部分购房需求。
未来12个月的收入预期略有改善，但尚未恢复常态。预计收入增加的受访者占比与一年前基本持平（54%），且预计来年收入下降的占比仅为3%，低于2020年8月的7%。不过，收入预期尚未回到2019年的水平，当时68%的受访者预计收入会增加。同时，三线城市（53%预计增加，2%预计减少）收入预期略有改善，而二线城市（53%预计增加，6%预计减少）和一线城市（45%预计增加， 6%预计减少）的收入预期较去年同期走弱。
房贷政策有所收紧。自2020年下半年起房地产政策进一步收紧，先是严控开发商融资、再到近期收紧房贷政策。这一政策变化也体现在最新的住房调查中，更多的受访者表示房贷利率升高（房贷利率高于4.6%的受访者占比达36%，2020年为25%）、房贷获批难度增加（占比为40%，2020年为22%）。从宏观层面看，今年二季度银行平均房贷利率较一季度小幅上升5个基点至5.42%，同时房贷同比增速大幅放缓至8.6%，且三季度可能也延续了房贷利率上升、房贷增速放缓的趋势（最新数据显示，三季度房贷增速回落至7%）。
房贷还款压力基本持稳，而首付贷受访者占比略有下降。在最新的问卷调查中，平均房贷还款额占可支配收入的比重从2020年8月的25.5%和2019年9月的25.7%小幅降至24.4%，每月还款额占月收入比值超过30%的受访者占比也从2020年8月的32%和2019年9月的37%小幅降至30%。同时，需要用贷款和借款来支付首付的受访者略有减少（占比为54%，2020年8月为58%，2019年9月为63%）。
预计今年四季度和明年房地产活动继续走弱
三季度房地产活动大幅走弱，同时购房意愿明显降低。三季度房地产活动大幅走弱，其中三季度房地产新开工、销售和投资继上半年的强劲增长后分别同比下跌17.4%、12.5%和0.8%，主要原因来自去年下半年以来房地产相关信贷收紧。此外，最近的恒大事件导致其他房地产开发商融资难度上升、居民购房信心下降，加剧了房地产行业的下行。从基本面来看，考虑到城镇化速度放缓、主要购房年龄段人口数量降低、棚改在前几年大规模推进后已大幅减弱、以及政府坚持“房住不炒”的政策基调，我们认为房地产需求已经放缓。最新的住房问卷调查也印证了购房意愿明显降低。
整体房地产调控基调基本不变，但政策可能边际放松。为控制房地产相关风险，政府对房地产活动走弱的容忍度已明显提高。我们预计政府将维持目前房地产调控整体基调基本不变、并继续因城施策。不过，鉴于房地产行业对中国经济和金融体系至关重要，我们认为政府依然并不希望房地产活动持续大幅下行（参见报告）。为此，监管部门已开始要求银行满足“合理”的房地产信贷需求，包括对特别是首次购房者正常发放房贷，以及正常发放合规的开发商贷款等。此外，政府还要求优先保障房地产项目的交付，并力争控制包括恒大在内等问题开发商的风险外溢影响。朝前看，如果房地产活动继续一至两个季度大幅下跌，房地产政策可能会进一步边际放松，包括调整土地供给、进一步放宽信贷约束等。此外，一些地方政府也可能放松房地产调控政策的执行力度，同时加快公租房建设。
房地产税试点即将启动。国务院最近宣布了未来五年在部分城市和地区开展房地产税试点的计划。据国内媒体报道，具体的征税方案和税率将在明年由地方政府决定，且税率可能较低，同时还会给予居民较大豁免（如首套房免征，或一定人均居住面积以内免征房产税）。我们认为2022年部分城市有望启动试点，不过政府需要从未来的试点中充分积累经验，在试点结束前可能不会在全国范围内征收房地产税。同时，备受期待的房地产税立法也还处于早期讨论和起草阶段，在全国层面实施前，需要最终完成法案起草并通过人大审批。换言之，我们预计在未来五年内不会在全国范围开征房地产税。
房地产税或对地方财政影响温和。人民银行的城镇居民家庭资产负债情况调查显示，2019年中国城镇平均住房拥有率为96%，而西南财经大学的中国家庭金融调查报告显示2017年该比例为90%。我们的中国住房问卷调查显示的比例略低，为80%左右。此外，在不同的问卷调查中，拥有多套房的房主比例也各不相同，央行的调查为 41.5%、西南财经大学为22.1%，而我们2015-21年的问卷调查平均约为 13%。我们认为未来的房地产税可能会对首套房或一定人均居住面积以下（如40平方米）免征，再假设平均税率在1%左右，那么每年全国房地产税总收入或只有几千亿元，远低于2020年规模超过8万亿元的地方政府土地出让收入。
对市场情绪的影响或更大。在最新的问卷调查中，有35%的受访者知道可能将开征房地产税，不过只有9%的受访者预计房地产税将于2022年推出、有23%预计会在2023年推出。此外，如果开征房产税，在有明确购房计划的受访者中，有43%表示在清晰了解房地产税成本之前可能推迟购房，36%表示不会影响原有购房计划。同时，在有购房意向且有多套房的受访者中，有35%的房主或考虑出售一处或多处房产来避免缴税，38%的房主或出租一处或多处房产。此外，59%有购房意向的受访者表示，如果出台的税率为每年房产价值的1%，他们仍会买房。整体来看，全国范围的房地产税实施或会对市场情绪造成较大冲击。
预计今年四季度房地产活动进一步走弱、明年全年下跌。尽管近期房地产政策边际放松，但考虑到前期房地产政策偏紧、且市场情绪走弱、购房意愿降低，我们预计今年四季度房地产活动可能进一步走弱。我们预计今年四季度房地产新开工同比下跌15-20%、房地产销售同比下跌约15%，而房地产投资同比下跌5%或以上。今年全年而言，新开工可能下跌7-8%、销售增长2-3%、投资增长约5%。明年一季度，受高基数拖累、加之购房意愿可能依然较弱，房地产活动可能仍同比大幅下跌。不过，随着房地产政策的小幅放松、经济环比增速反弹，我们预计明年二季度后房地产活动的同比跌幅将有所收窄，明年下半年有望同比企稳。整体而言，我们预计明年房地产新开工和销售均下跌10%左右、房地产投资下跌中低个位数。
(本文作者介绍：瑞银证券中国首席经济学家。)
责任编辑：陈嘉辉
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