王甲同：深度解析全国各地出台支持公募REITs发展政策的特色和亮点

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 王甲同 傅华港

　　自2020年4月30日发改委和证监会出台基础设施公募REITs政策，拉开我国公募REITs大幕以来，监管机构制定一系列实施细则，搭建起公募REITs架构体系。2021年5月23日，首批9只公募REITs发行成功，并于6月21日上市，目前运行平稳。二期项目也积极申报至交易所审批中。为了支持公募REITs发展，在积累首批REITs发行经验的基础上，发改委制定958号文，将REITs试点区域范围扩大至全国，并增加了试点类型。由于我国基础设施领域投资的存量资产超过100万亿，即使有1%的量进行证券化，也可撑起万亿级别的REITs市场。因此在国家政策鼓励和引导下，“REITs之风”已经吹向全国，呈遍地开花之势。

　　公募REITs的出台，为持有大量基础设施资产的地方政府及国有企业提供了盘活存量资产的路径，也为地方政府通过盘活资产融资并投资新领域提供了资金来源渠道。积极引领和鼓励持有基础设施资产的企业拿出符合条件的资产进行REITs，成为地方政府的重点工作。为了支持当地公募REITs发展，各地或出台直接政策，或发文鼓励，营造良好的REITs环境和氛围。截至目前，全国已有6个城市直接颁布REITs条例，更有多省发文鼓励REITs发展。经过对比分析，可以发现各地政策各有特色和亮点。

　　一、 六大城市颁布的REITs条例特色比较

　　（一） 北京市——最早发文并支持成立REITs产业联盟

　　2020年9月29日，北京市发改委同北京证监局、市财政局、市国资委、市金融监管局、市税务局共同制定发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》。该措施共11条，主要围绕项目培育和储备机制、中介机构和产业人才培育发展、市属国有平台公司向资产专业运营商转型、财税支持、引入长期资金、成立推进工作小组等方面展开。

　　该措施的特色与亮点主要体现在以下3点：

　　1．该措施创新提出成立基础设施REITs产业联盟，支持制订相关行业标准和规范。行业标准的建立将是对当前证监会和交易所发布的REITs政策的有效辅助补充，有助于REITs行业的高质量健康发展。

　　2．该措施率先提出支持基础设施REITs市场、交易、中介、运营龙头企业集群发展。产业集群将REITs市场参与者联系得更加紧密，无论从发起人诉求、基础资产价值挖掘还是投资人推介方面，发起人、中介机构和投资人都能得到更有效的沟通与衔接。

　　3．该措施重点支持探索PPP+REITs方式盘活资产。根据北京市财政局信息，截至2020年底，北京市纳入财政部PPP管理库的项目共计73个，总投资2249.5亿元，吸引社会资本1522.7亿元，涉及交通运输、垃圾污水处理、生态环保等公共服务领域，项目落地率为91.8%，居全国第一。据此估算，北京市PPP项目可以为REITs市场贡献至少百亿规模的容量。

　　（二） 成都市——发行REITs税收支持力度大

　　2021年2月26日，成都市发改委同市金融监管局、市财政局、市国资委、市人设局共同制定发布《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》。该措施同样主要围绕建立项目储备库、财税支持、中介机构和产业人才培育发展、鼓励引导国有企业转型发展、支持REITs企业集群发展、建立REITs协调机制等方面展开。

　　税收支持方面，成都市支持REITs管理机构根据《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》和《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，对照西部地区鼓励类产业目录中“金融服务业”条目，享受西部大开发税收优惠政策，减按15%缴纳企业所得税。此外，成都市鼓励市属机构与企业通过新设、收购或参股等方式申请公募REITs基金管理人资质，大力吸引优质公募基金管理人的入驻。

　　（三） 上海市——打造具有国际竞争力的REITs高地

　　2021年6月21日，上海市发改委同金融监管局、财政局、国资委等8部门共同制定发布《关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地实施意见的通知》。致力于打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，也是提升上海国际金融中心能级的重要一环。

　　该措施的特色与亮点主要体现在以下4点：

　　1．资金支持方面，上海市率先提出设立REITs发展专项资金和研究设立政府引导的基础设施REITs产业投资基金，以支持基础设施REITs业务的开展。

　　2．区域范围方面，该通知鼓励资产范围辐射至长三角区域，并非局限于上海区域，优质资产范围扩大。在2019年12月中共中央和国务院发布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》政策支持下，苏浙沪皖全域一体化发展，上海发挥龙头引领作用，苏浙皖各扬所长。2019年，长三角地区GDP规模达24万亿元，已占全国24%，分别是粤港澳大湾区和京津冀城市群GDP的2.0倍和2.8倍，是绝对的中国经济的中坚力量。长三角城市群通过重大项目合作联动、产业链条协同布局，培育产业龙头和产业集群，更有利于带动交通设施、仓储物流、新型基础设施、工业厂房等优质基础设施的建设和供应，有助于为REITs市场提供更多优质资产。

　　3．落户方面，该通知扩大了落户人才的覆盖面。即引进一批具有丰富金融管理和基础设施运营管理经验的基础设施REITs领军人才，对符合条件的优秀人才及优秀团队成员可按规定办理直接落户；且对在上海证券交易所发行基础设施REITs产品的原始权益人高管团队成员，符合条件的也给予办理直接落户支持。

　　4．市场化推广方面，该通知也率先提出定期召开长三角REITs论坛，鼓励政商人士共同谋划长三角基础设施REITs的发展。同时，该措施也强调，将根据国家相关部署，率先探索扩大REITs试点范围，由此表明上海市打造基础设施公募REITs发展新高地的决心之大。

　　（四） 苏州市——专项资金支持REITs发展

　　2021年7月21日，苏州市人民政府制定发布《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见的通知》。该通知共含10条推动措施，主要围绕项目培育、完善项目库管理机制、培育引进中介机构及REITs领域专业人才、推动长期资金投资、财税政策支持等方面展开。

　　该通知的特色主要体现以下3个方面：

　　1.REITs项目储备方面，该通知提出建立意向库、储备库、发行库三阶段的REITs项目管理机制，根据项目的成熟程度和发展阶段分别纳入对应项目库。该机制将不同发展阶段的项目做到切实把控和熟悉，有利于完善项目的培育、筛选、运营、发行等全周期服务。

　　2．专项资金支持方面，同上海市REITs发展措施一样，苏州市研究设立政府引导、市域统筹的基础设施REITs产业投资基金，通过项目的并购重组、投资长三角区域的REITs产品等方式推动REITs的发展。

　　3．资金用途方面，苏州市鼓励将融资资金用于新增项目投资，支持改扩建项目以REITs为导向开展投融资，并研究将REITs发行纳入国有企业相关评价指标。据此，苏州市在新增项目和扩建项目方面都为REITs的扩容做了考虑。截至2020年6月30日，苏州已成功发行5单类REITs，尤其又在首批基础设施公募REITs中完成一单东吴苏园项目的发行。苏州市在类REITs发行经验的基础上向公募REITs进阶发展，体现了苏州市鼓励企业盘活存量资产的力度之大。

　　（五） 广州市——支持引入合格境外资金投资REITs

　　2021年9月27日，广州市人民政府制定发布《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》，以项目储备、政府服务、市场服务、风险防控和发展目标五个方面的支持为主线，共提出15条政策措施。

　　其中，特色措施体现在以下3点：

　　1．具体资产类型方面，广州市明确围绕“华南骨架高速公路网、轨道上的都市圈、白云空港一体化交通枢纽、南沙国际港区等重要交通基础设施项目，城镇供水、供电、供气、供热等市政基础设施项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理等生态环保基础设施项目，园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等重点领域项目的谋划和组织”。该措施鼓励的资产类型与958号文鼓励的八大行业资产类型一致，同时也展现了广州市优质交通基础设施项目的区位分布。

　　广州白云空港经济区是广州国际航空枢纽的载体。南沙国际港区是广州市未来重点发展的“深水港”，也是广州市未来重点建设的四个物流中心之一。根据《广州临空经济发展第十四个五年规划》，规划到2025年，临空经济增加值超1000亿元，白云机场综合保税区进出口额超1000亿元，空港跨境电商国际枢纽港商品货值超3000亿元。到2035年，建设成为具有国际竞争力的世界枢纽港，引领粤港澳大湾区、辐射全球的国际航空城。根据《广州市南沙区港口与航运物流发展“十四五”规划》，到2025年，规划南沙港货物吞吐量达到4.2亿吨，集装箱吞吐量达2200万标箱，并于“十四五”期间实现南沙港区能级国际领先。由此可推，广州市主要交通枢纽的完善，不仅在交通基础设施方面增加优质资产，还会带动交通枢纽周围的仓储物流、工业厂房等优质资产的供给，因此广州市潜在可发行REITs的项目也在增加。

　　2．投资者方面，该措施除了鼓励国内长期资金对广州市基础设施REITs产品进行战略投资和投资外，还鼓励合格境外投资者参与其中，并支持引入港澳资金投资基础设施REITs产品。根据中共中央、国务院于2019年2月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，纲要“研究进一步取消或放宽对港澳投资者的资质要求、持股比例、行业准入等限制，提升投资便利化水平”及“充分发挥香港、澳门、深圳、广州等资本市场和金融服务功能，合作构建多元化、国际化、跨区域的科技创新投融资体系”。投资者国际化的特点与粤港澳大湾区构建国际化的投融资体系目标一致，随着合格境外投资者逐渐参与，REITs市场的交易活跃度有望提升。

　　3．资产范围方面，广州市也鼓励立足于粤港澳大湾区的建设，推动粤港澳大湾区的基础设施资产证券化，而非局限与广州市内的基础设施资产。与上海市发展措施相似，广州市鼓励打造区域联动、整体布局、资产联合打包发行的局面。

　　（六） 南京市——将REITs纳入各区政府考核激励措施

　　2021年10月11日，南京市发改委发布《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》，围绕REITs链条上的各机构管理与服务作用、基础设施项目培育、财税支持、强化区域联动等方面展开。

　　其中，特色措施体现在以下3点：

　　1.REITs试点工作考核方面，南京市率先对下辖各区政府提出明确的考核激励标准。根据项目意向、储备、存续3个阶段的申报进度，分别对各区政府在投资工作评分方面给予不同程度的加分（如年度内如有项目成功发行REITs的，当年按照稳投资工作总分的20%予以加分）。

　　2．强化区域内基础设施REITs联动发展方面，南京市与上海市发展措施相呼应，立足于南京都市圈内的基础设施资产，但积极对接上海国际金融中心建设和金融资源配置功能，需要之时与长江三角洲区域内的优质基础设施资产打包整体上市。

　　3．项目储备方面，在国家试点项目库基础上，南京市与成都市、苏州市、广州市一样，增设市级后备项目库。项目储备上，各个城市采取“适入尽入”的原则，鼓励前期项目的储备，有利于对后续项目进行筛选，择优发行。

　　二、 各省级政府鼓励REITs发展的发文情况

　　除了直接发文的城市外，各省级地方政府也重视基础设施公募REITs工作，将其视为助力当地企业盘活存量资产、引入资本市场资金的一项重要的金融工具，以发布通知、方案等方式支持当地REITs发展。

　　海南省：2021年9月，人行海口中心支行、省地方金融监管局等5部门联合发布《关于贯彻落实金融支持海南全面深化改革开放意见的实施方案》，强调推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点落地，建立健全基础设施领域REITs项目库，推动符合条件的企业发行基础设施领域REITs。支持在住房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）。

　　广东省：2021年8月，省人民政府发布《广东省金融改革发展“十四五”规划》，强调稳步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，并持续探索在水利、交通、能源等行业设立基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

　　安徽省：2021年8月，省人民政府发布《发展多层次资本市场服务“三地一区”建设行动方案的通知》，加大不动产投资信托基金（REITs）等创新融资工具推广运用。引导污水水务、环保清洁、绿色生态等领域的投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

　　浙江省：2021年6月，浙江省税务局关于《省政协十二届四次会议第618号提案的答复》中提及，关于是否允许基础设施公募REITs设立环节股权、资产转让交易的所得税递延纳税的问题，国家税务总局正在会同财政部积极研究。

　　广西壮族自治区：2021年3月，自治区人民政府发布《广西扩大有效投资三年攻坚行动方案（2021—2023年）》，强调探索通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等资产证券化方式盘活基础设施存量资产，建立REITs试点项目库，实施滚动管理，积极争取广西项目纳入国家试点范围。

　　长三角、珠三角、海南、广西均将推动REITs发展作为金融改革和支持实体经济的重要一环。尤其对于珠三角和长三角的省份，其基础设施资产存量在全国范围内排名前列，而且随着粤港澳大湾区和长三角一体化建设战略的实施，基础设施资产的容量只会增加不会减少。因此，利用好基础设施公募REITs这一盘活存量资产的工具并带动新建项目投资，对省级市政府和地方国有企业来说更是至关重要。

　　三、 国家部委和监管机构对REITs的鼓励和支持

　　（一）国家部委

　　2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），扩大基础设施公募REITs试点区域范围至全国，并增加了行业范围，同时鼓励引导回收资金用于新项目建设，促进存续项目稳定运营，以及加强投融资机制创新，旨在促进基础设施公募REITs的长期健康发展。

　　（二）监管机构层面

　　2021年10月21日，国务院新闻办公室举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，将加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

　　2021年10月20日，2021年金融街论坛上，证监会主席易会满作主题演讲中表示，加快推进基础设施REITs试点，助力形成存量资产和新增投资的良性循环。

　　2021年10月15日，2021年基础设施REITs产业发展大会上，中国证监会债券部主任陈飞表示，证监会将继续完善配套制度和监管机制，持续增加项目试点，并在完善询价发售和二级市场交易机制、完善REITs持续监管机制、提高信息披露的透明度、完善扩募制度安排及促进行业整合并购等方面逐步完善REITs机制。

　　综上，从国家层面到地方省市级政府，基础设施公募REITs都受到重视和鼓励，REITs的申报、审批和发行工作已经如火如荼地展开。目前已发文的省份和城市覆盖长三角、粤港澳大湾区、京津冀和川渝经济圈。尽管同样在REITs试点鼓励范围的海南、黄河流域省市尚未出台相关措施，但REITs已呈“全面开花”的趋势，相信不久的将来会有更多地方政府出台REITs政策措施，鼓励和支持当地REITs发展，助力我国REITs市场更上一层楼。

　　(本文作者介绍：资深REITs从业者，金融从业经验12年，主做REITs研究和投资，知名REITs业务培训师。)