文/新浪财经意见领袖专栏作家 王甲同 乔治
近几年，随着我国持续的房地产调控政策实施，国内地产行业遇冷，“三道红线”约束，更是让前期扩张快、负债率高的房企融资愈发困难。过去的一个月，房地产企业不断出现债券兑付危机和暴雷传闻，地产板块相关的股票也在二级市场出现了剧烈震荡，逐渐受到海内外投资者的关注，同时国内地产企业的美元债利率在境外市场创历年新高。
部分港股上市房地产企业表现（截至10月7日）
数据来源：Wind，以上数据仅供参考，不构成任何推荐和建议，市场有风险，投资需谨慎。
房地产企业持有的是国内的“不动产”资产，在香港、新加坡上市的部分REITs，亦是主要投资国内的“不动产”。在整个地产行业遇冷的情况下，房地产企业的股价表现不佳，但主要投资国内“不动产”的新加坡REITs却表现出不一样的行情。
在新加坡市场，有5只聚焦投资中国不动产的REITs，分别为：凯德商用中国信托、砂之船房地产投资信托、运通网城信托、大信商用信托，和北京华联商用信托。近一年以来，5只REITs的股价加权上涨1.61%，加权平均分派率为6.36%，整体回报率为7.97%，业绩表现亮眼。即使过去1个月，国内房地产企业股价大幅下跌的情况下，5只聚焦中国内地的新加坡REITs产品加权下跌幅度仅8.24%，与房地产上市企业的股价表现形成了鲜明的对比。
5只新加坡REITs业绩表现（截至10月7日）
在内地房地产行业受到严厉监管的环境下，REITs资产受到投资者青睐的原因主要有：
一是资产独立上市。REITs本质是不动产的IPO，投资者拥有对底层资产的全部权利，而非依赖不动产发行人的主体信用，完全做到资产的破产隔离，不受房企经营不善的拖累。
二是稳定的现金分红收益。REITs具有强制分红的要求，资产运营产生的现金流，90%以上要分给投资人，给投资人带来稳定的现金收益。
三是低杠杆率。按照新加坡规则，REITs杠杆率不超过50%。上述5只REITs的杠杆率均不超过40%，相比较房企动辄70%，甚至80%以上的高杠杆率，REITs财务指标稳健。
四是克制的规模扩张。鉴于90%强制分红的要求，REITs本身不会预留大量利润和现金，也就无法进行大规模资产扩张。在遇到优质标的时，REITs只能通过扩募方式募集资金进行投资，这有效克制REITs无序扩张。
除了上述共性特点外，5只新加坡REITs的发展之路不同，投资资产类型也有差异，也展现出不同的情况。
凯德商用中国信托是新加坡市场上最大的聚焦中国资产的REITs产品，其发行人为新加坡凯德集团，该公司目前为亚洲最大的房地产集团之一，也是重仓中国的外资之一。凯德商用中国信托在2020年进行改名，由之前的CapitaLand Retail China Trust改为CpitaLand China Trust，改名之后新增其投资范围包括产业园，办公楼，物流设施和信息中心等。去年11月，凯德商用中国信托首次收购产业园资产，以49.45亿的价格收购了凯德集团关联公司位于苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49%的股权。在今年4月底，凯德集团以36.6亿元的价格收购位于上海闵行区的超大规模数据中心资产，这也是凯德集团在中国的首个数据中心项目。与此同时，凯德集团在2018年1月以83.65亿元的价格出售位于19座城市的20家购物中心，2020年2月，凯德中国信托以8.5亿元的价格出售郑州二七项目，2021年6月，凯德集团公告以46.7亿元的价格向平安人寿出售位于上海、北京和宁波等地的6个来福士资产组合的部分股权。
凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔（Puah Tze Shyang）表示，凯德集团将在此基础上进一步多元化资产投资类别，为投资人最大化投资收益，同时，未来将会扩大商业园区、物流设施和数据中心等新经济资产的投资，未来对新经济资产的投资金额将从目前的14亿美元提升至50亿美元。在凯德中国商用信托未来5年的收购规划中，资产类别占比将由2021年的零售资产（85%）和新经济资产（15%）优化为零售资产（30%）、新经济资产（30%）和综合体资产（40%）。
截至2021年6月30日，凯德中国商用信托拥有零售资产价值182亿元人民币，拥有中国7个城市的11处资产，整体出租率为95.4%，较2020年末提高了1.3%。
拥有产业园资产价值33亿元人民币，拥有3个城市的5处资产，整体出租率为94%，较2020年末提高了2.5%。
凯德中国商用信托杠杆率为35.9%（离岸贷款（新币）占65%，在岸贷款（人民币）占比19%，中期票据占比为16%；其中78%为固定利率，22%为浮动利率），平均债务成本为2.57%，利息覆盖倍数由2021年3月的4.1倍提高到了4.4倍，平均到期期限为3.8年。
砂之船房地产投资信托拥有位于重庆、昆明和合肥的四座奥特莱斯商场，评估价值81.42亿元人民币。截至2021年上半年，整体出租率为92.5%。
砂之船房地产投资信托杠杆率为27.8%（离岸贷款（新币+美元））占46.8%，在岸贷款（人民币）占比53.2%，平均债务成本由4.9%下降为4.4%，利息覆盖倍数由2020年末的4倍提高到了4.5倍，债务成本下降，覆盖倍数提高，平均到期期限为1.7年。
在砂之船房地产投资信托的半年报中提到，发行人除装入REITs中的奥特莱斯商场外还有13座奥特莱斯商场可作为未来的扩募资产（7座已运营，6座即将开业），未来扩募空间较大。
运通网城是新交所上市REITs中唯一一只投资于以电子商务、供应链管理及物流为主要用途的多样化收益型房地产投资信托。投资组合包括8个物业，其中7个在杭州，1个在武汉。
运通网城2021上半年收入为3119万新币，较2020年同期提高10.6%。整体物业出租率稳定在99.1%，平均租约到期期限为3年。
运通网城截至2021年上半年杠杆率为37.6%，其中在岸人民币贷款10.95亿元，利率为5.8%；离岸贷款4.22亿新币，利率为4.1%；循环贷款0.959亿新币，利率为1.2%-1.7%。平均债务成本为4.2%，利息覆盖倍数为2.86倍，平均到期年限为1.13年。
大信商用信托是聚焦于大湾区的新交所上市房地产信托，拥有位于中山、佛山和珠海的7座购物商城，资产总面积794017平方米，投资物业组合估值为116亿元人民币。2021年上半年的总收入比2020年上半年高出约1430万新币（同比增长38.5%），主要是由于租金收入增长和从疫情中的恢复，以及2020年7月收购的顺德店和坦背店的贡献。
按照租金收入计算，食品饮料/美食广场占总收入的比例为23%，普通零售占比16.5%，服饰占比13.8%，占收入前三。租金以固定年租金和递增式定额租金为基础的租约为主，以2020年6月的总收入分拆为例，其中16.1%租金为固定租金，66.7%为固定租金与递增租金并行，13.4%为基本租金或营业额提成租金（以较高者为准），3.7%为纯营业额提成租金，其中纯营业额提成租金受新冠疫情影响较大。目前租约结构中，按净可出租面积加权平均租赁期为5.8年。
大信商用信托目前的资产负债率为36.7%，其中在岸贷款平均到期年限为4.3年，离岸贷款平均到期年限为0.4年。
截至2021年6月30日，大信商用信托上半年的“重大”流动负债5.572亿新币，现金和银行余额仅为1.2398亿新币。该集团总计4.23亿新币，以及3.75亿元人民币（78，143，000新币）的境内银团定期贷款将于2021年12月19日到期应付。目前受托管理人正在与银行积极磋商，以顺利完成即将到期贷款的再融资。
目前大信商用信托拥有优先购买权的资产有15个，全部位于大湾区，其中9个项目已经完工，如果将已开业的项目全部装入信托，那么信托的投资组合总资产会是现在的1.9倍。
截至2020年末，北京华联商用信托拥有位于北京、成都、合肥、西宁和大连的6个购物商场。总建筑面积为311691平方米，净可出租面积为178720平方米，拥有签约租户654家，出租率93.5%。2021上半年收入3430万新币，同比增长23.5%。
截至2021年6月末，华联商用信托杠杆率34.9%，平均贷款成本为3.7%，利息覆盖倍数为2.6倍，其中80%的贷款是以新币和美元（离岸），大约60%的离岸贷款使用利率互换工具进行对冲。
参考资料：
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(本文作者介绍：中国政法大学经济法硕士，金融从业经验12年，CFC特邀企业债券融资讲师，知名REITs业务讲师。)
责任编辑：陈嘉辉
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