任泽平：长沙房地产为什么调控得好？

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 任泽平团队

　　特别鸣谢：白学松、刘煜鑫

　　复旦大学张弛、南开大学李蕊、中央财经大学赵子晴对数据整理有贡献

　　导读

　　过去十年在全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙、重庆（重庆房地产为什么调控得好？）等城市房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平。2020年8月，央视点名长沙，为长沙出色的调控手段和适量的商品房供给模式点赞，长沙已然成为全国地产调控的“模范生”。2020年12月住建部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对于长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定，建议全国学习“长沙模式”。

　　从供给端看，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，严格限制土地成交溢价率控制房企拿地成本，设定商品房“成本+利润+税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保房价相对稳定；约束房地产固定资产投资占比，保持对房地产建设总量调控。从需求端看，限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

　　我们呼吁推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　目录

　　1 近十年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平

　　2 长沙房地产为什么调控得好？

　　  2.1供给端：大量土地供应、首创商品房“成本+利润+税金”价格构成

　　  2.1.1城市规划：多中心组团均衡发展，住房需求有效分散

　　2.1.2土地供给：土地供给量大，简易版“人地挂钩”

　　2.1.3住房供给：“低端有保障”，住房供需长期平衡

　　2.1.4针对开发商：首创商品房“成本+利润+税金”价格构成

　　  2.1.5房地产固定投资：长期保持房地产投资占比处于25%的合理衡量值

　　  2.2需求端：限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛

　　3 推动新房改，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为核心加快构建房地产长效机制

　　正文

　　1  近十年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平

　　从房价绝对值看，2021年7月长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线城市；从房价收入比看，近10年长沙维持在6-7，处于全国下游水平；从房价涨幅看，近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线城市房价涨幅。从房价绝对值看，根据中国房价行情网数据，2021年7月长沙二手房均价为11487元/平方米，位居全国第64位，低于周边省会城市武汉（19979元/平方米）、南宁（13510元/平方米）、南昌（13061元/平方米）。从房价收入比看，2010-2020年长沙房价收入比维持在6-7，在主要大城市中居于末位，同期北京从22.5升至30.8；杭州从16.4升至21.4。从房价涨幅看，根据中指院数据，2010-2021年5月长沙市新房均价年均涨幅9.4%，低于郑州、南京、武汉、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。2020年长沙GDP全国第15，GDP增速与成都并列全国第4，经济发展迅速的同时兼顾“稳房价”。2020年12月住建部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对于长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定，建议全国学习“长沙模式”。

　　2  长沙房地产为什么调控得好？

　　从供给端看，长沙是典型多中心组团空间结构，土地供应量大，严格限制土地成交溢价率控制房企拿地成本，设定商品房“成本+利润+税金”价格构成，既确保房企一定的盈利空间，也确保房价相对稳定；约束房地产固定资产投资占比，保持对房地产建设总量调控。从需求端看，限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

　　2.1 供给端：大量土地供应、首创商品房“成本+利润+税金”价格构成

　　2.1.1 城市规划：多中心组团均衡发展，住房需求有效分散

　　不同于从核心区向外围扩张的单一中心城市，长沙在全国较早提出“多中心、分散组团式”城市布局，各组团均衡发展降低了居民对特定区域的居住偏好，将住房需求有效分散，减轻了职住分离，带来平衡房价的“空间红利”。早在1990年，长沙出台的《长沙市城市总体规划(1990-2010)》，确定在城市规划区内，沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一组两次四组团”的“多中心、分散组团式”城市布局。而2014年4月由国务院批复的《长沙市城市总体规划（2003-2020年）》（2014年修订版），提出城市空间结构规划为沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。从城市边际拓展看，多核心组团减轻了城市从“核心-边缘”的区位价值递递减，提高了外围城区居住价值，拓展了城市居住边界，避免了单中心构中心城区住房需求旺盛无法疏解的问题。从各区房价看，各区价格差异较小、有限，根据中国房价行情网的数据，2021年8月长沙六区中岳麓区平均单价最高，为15080元/平方米；望城区平均单价最低，为9442元/平方米。目前长沙在2035年城市规划的部分方案稿中提出增加副中心数量、如北部望城、东部黄兴等，扩张中心城区面积，未来城市建设空间有望进一步扩大。组团式的建设使得城市生态景观、公共交通设施及商业、购物、休闲文娱等在各个组团间分布较为均匀，带来平衡房价的“空间红利”。

　　2.1.2 土地供给：土地供给量大，简易版“人地挂钩”

　　2000年以来长沙实行“东拓西进，南移北扩”策略，城市建成区面积不断扩大，且规划目标被多次提前完成，土地供应量得到长期保证。1990年版《长沙市城市总体规划（1990-2010年）》提出至2010年时，长沙建设用地规模245平方公里、总人口230万。2003年版总规提出到2020年，主城区实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内。这一目标均在2008年被提前实现，因此2014年修订的《长沙市城市总体规划（2003-2020年）》（2014年修订版）、将2020年目标提升至人口规模629万人，城市建设用地规模629平方公里。2019年，长沙实际建成区面积比2000年的119平方千米扩展了3.07倍，2003-2019年长沙市建成区面积和建设用地面积年均增速分为8.3%、5.8%，均处于较高增速，而同期深圳、武汉的建成区面积年均增速分别为3.7%、5.5%，建设用地面积年均增速分别为3.6%、3.8%，长沙土地供应量得到长期保证。

　　从土地用途看，近5年长沙住宅用地供给增长近15倍，商住用地供给量增长2倍，其增长率均不同程度高于北京、成都等城市；从人均土地面积看，近10年长沙人均土地供给超15平方米/人，位居二线城市前列，长期长沙人口持续流入，但长沙采取加大供地的方式形成简易版的“人地挂钩”。2018年7月，长沙出台《关于进一步加强土地市场调控的工作方案》提出大力整顿“捂地惜建、囤地不建”行为，严格依法处置土地闲置和项目延期开工；同时全力保障安居型商品住房用地，在新挂牌出让的商品住宅用地中，将安居型商品住房供地比例提高至60%以上。长沙商住和住宅用地供给量在2015年经历回落以来双双迎来高速增长期。2020年，长沙商住用地供给面积为220万平方米，相比2015年的73万平方米增长199.6%；住宅用地供给面积为279.46万平方米，相比2015年的18万平方米增长14.6倍。而近5年上海商住和住宅用地供给量增长分别为286.9%、18.4%;成都商住和住宅用地供给量增长2.4%、-42.9%；北京商住和住宅用地供给量增长分别为-0.8%、-3.6%。上海经历了住宅和商住用地供给量双增长，但住宅用地供给量涨幅较小，仅为18.4%，而北京的住宅和商住用地供给量均有所下滑，成都则是住宅用地供给大幅下降，全国很少城市出现长沙住宅和商住用地供给量趋势出现“双高峰”的情况。土地供给面积方面，2010-2020年长沙的人均土地供给面积为15.7平方米/人，位居二线城市第三，仅次于太原（21.6平方米/人）、武汉（16.4平方米/人），而同期青岛、南京、杭州、成都的人均土地供给面积分别为15.0、12.4、10.9、9.8平方米/人，分别位居第四、第五、第六、第七。

　　从土地供需比看，长沙商住和住宅用地供需比相对均衡稳定，  近12年长沙商住和住宅类用地平均供需比近1.2，略高于北京、上海、杭州等城市，且长期保持平稳大于1的状态。土地供需方面，2008年以来长沙的商住用地和住宅用地供需比长期维持在近1.20的水平，但住宅用地供需比波动较大，数次下探至1以下。商住用地方面，2008-2020年长沙商住用地平均供需比为1.17，高于上海（1.14）、成都（1.11）、北京（1.10），长期商住用地供应可满足需求。住宅用地方面，2008-2020年长沙的住宅用地平均供需比为1.19，高于成都（1,17）、杭州（1.14）、上海（1.13）、北京（1.10），长期长沙住宅用地供需平衡。

　　长沙在2017年较早提出住宅最高土地成交溢价率为50%，2019年提出商住经营性用地为30%，其阈值低于杭州、武汉、成都等城市，促使开发商理性争地，拿地成本降低，进而保证房价平稳。住宅用地方面，2017年长沙出台的《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则》，根据住宅销售价与住宅综合开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，即最高溢价率为50%，综合确定土地交易最高限价；竞价达到最高限价时，改为现场摇号产生竞得者。而杭州于2016年9月出台《加大土地供应调整竞价方式》提出转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人；武汉2016年10月在土拍过程中首次启用“最高限价令”，提出最高成交价不得超过限定溢价率，最高溢价率不超过100%。对于开发商来说，“熔断”政策的推出和实施，标志着土地原有单纯竞价的时代结束，促使开发商理性争地；另一方面，最终的土地竞得人拿地的成本降低，房屋的开发、建设成本降低，有助于房价的降低。近12年长沙土地成交溢价率低于北京、杭州、南京、成都等城市。建设租赁住房的商住经营性用地方面，长沙市于2020年10月印发的《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》规定，长沙当限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价，转为竞自持租赁住房建筑面积。而大多数一线城市及二线城市都通过土拍模式的改革调整限价力度，并未单独提出租赁住房的商住经营性用地溢价率规定。

　　值得注意的是2021年自然资源部8月10日召开闭门会议，对22个核心城市土地出让政策进行调整，即单宗住宅用地溢价率不得超过15%，而长沙在今年首轮集中供地中平均土地溢价率仅为8%，位居22城第15。今年年初自然资源部规定22个城市住宅用地公告不能超过三次，并且集中在3月、4月、8月，促进各地土地交易市场平稳，集中供地政策初衷是分散土地竞争、释放土地集中大量供应的预期信号以平抑地价。根据各地自然资源规划官网的数据显示，第一轮的集中供地成交数据中，有10个城市的地价平均溢价率超15%，其中厦门达34%，位列22城第一；合肥、杭州地价平均溢价率分别为28%、26%，分别位列第二、第三，但长沙平均溢价率依然处于较低水平，仅为8%，位居第15。由于首轮集中供地并未达到政策的初衷，因此在8月10日自然资源部召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。（22个城市分别为北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）

　　2.1.3 住房供给：“低端有保障”，住房供需长期平衡

　　在“低端有保障”方面，长沙在2008年较早提出保障房补贴制度，实现城镇住房保障覆盖率从2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全国省会城市平均水平3个百分点，提前3年实现国家新型城镇化发展规划提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆盖率目标。2008年7月长沙出台《经济适用住房货币补贴实施方案》，提出通过发放经济适用住房货币补贴的方式，力争两年到三年内全面解决经济适用住房历史积压保障对象的住房问题。根据长沙统计局统计，长沙城镇住房保障覆盖率从2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全国省会城市平均水平3个百分点，解决了20多万户家庭的住房问题，提前3年实现了国家新型城镇化发展规划提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆盖率达23%的目标，极大地改善了中低收入困难群众的住房条件。从住房租赁市场看，2018年长沙出台《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》指出，到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，新增各类租赁住房不少于500万平方米，其中新建200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房，形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系。截至2019年4月，长沙市累计建设(筹集)各类保障房22.92万套，其中经济适用房13.48万套，公共租赁住房9.44万套。保障性住房不但可以有效满足中低收入人群的住房需求，而且可以减少整个住房市场上的住房需求，从而减缓房价上涨。

　　房屋市场供应相对充足，从销供比看，近10年长沙商品住宅销供均维持在0.8-1.2的正常区间。从出清周期看，近7年长沙商品住宅平均出清周期为9个月，低于北京、西安等城市。根据中指院的数据，2010-2021年7月，长沙商品住宅销供比从1.0上升到1.2，虽然在2016年、2017年、2018年出现供给缺口，但长期销供比浮动较小，而同期北京销供比浮动较大，多次低于0.8和高于1.2，如2018年仅为0.5；成都销供比浮动也较大，如2011年仅为0.6，但2017年为1.5。长沙长期保持商品住宅供需均衡，使得房价波动较小。出清周期方面，根据中指院的数据，2013-2020年长沙年均出清周期为9个月，而同期北京、西安、武汉年均出清周期分别为14个月、12个月、11个月。

　　2.1.4 针对开发商：首创商品房“成本+利润+税金”价格构成

　　长沙于2017年首创“成本+利润+税金”的商品房价格构成，其中限制商品住房的平均利润率为6-8％，限价标准清晰严苛，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。长沙于2017年11月发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，推行试点区域限价政策，并于2019年12月《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》中将这一政策应用于所有长沙商品房。商品房价格构成方面，长沙明确商品房价格由“成本+利润+税金”构成，并规定各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款不得计入商品房价格，对房企在营销过程中销售成本的管控提出了更高要求，有效防止房企通过虚增成本避税和提高定价转嫁成本的行为。而在一线城市中仅有北京在2018年6月出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，仅规定如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，不高于85%时，将收购转化为共有产权住房，相对于长沙直接规定利润率绝对值的政策，北京限价政策偏向于限制相对价格，限价手段相对宽松。利润率限制方面，2019年12月长沙出台《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》，明确规定了商品住房价格构成，并要求商品住房平均利润率为6%-8%。根据中指院统计，2019前三季度长沙房企平均利润率约为10%，2017-2020年全国百强房企净利润率均超11%。

　　2.1.5 房地产固定投资：长期保持房地产投资占比处于25%的合理衡量值

　　2000-2017年长沙房地产开发投资额占全市固定资产投资额比例处于25%的合理区间，房地产固定资产投资占比大于25%会导致供过于求，超过一般城市化进程所需的金融资源会导致泡沫，相反则会影响城市的正常发展。2000-2017年长沙房地产开发投资额占全市固定资产投资额比例维持在25%左右波动，平均值为23.8%；而深圳、广州、成都的占比分别为37.0%、38.8%、31.2%，与25%的合理衡量值相差较大。

　　2.2 需求端：限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛

　　从房屋契税征收看，长沙首套房契税征收税率与一线城市及同类型省会城市基本持平，但在2019年率先在全国取消二套住房契税优惠政策，二套房屋及以上的契税征收标准达4%，高于北京、上海（3%），契税税率较高，增加购买多套住房成本，限制投机行为。首套房契税征收标准方面，长沙首套房且房屋建筑面积不超过90平方米的，契税标准为1%；大于90平方米的，按照1.5%的税率征收契税，与上海、杭州、武汉等地持平。二套房屋及以上的契税征收标准方面，2019年之前，长沙实行2016年财政部在购房契税上的税率优惠政策，二套房契税与全国其他城市（除北京、上海、广州和深圳）持平，建筑面积在90平方米及以下的，按照1%的标准征收契税；90平方米以上的，契税税率为2%。2019年长沙市出台《关于调整长沙市第二套住房交易环节的契税政策的通知》，规定自2019年4月22日起,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,二套房屋及以上的契税征收标准达4%，而武汉、杭州等城市依旧实行2016年财政部在购房契税上的税率优惠政策。具体来看，二套房建筑面积小于或等于90平方米的房产，长沙征收的契税为4%，高于北京、上海的3%和武汉、杭州的1.0%；二套房屋建筑面积大于90平方米的房产，长沙征收的契税为4%，高于北京、上海的3%及武汉、杭州的2.0%。三套房屋及以上所有建筑面积，长沙征收的契税为4%，高于上海、武汉的3%。契税税率的较高增加购房者的成本，可适当压制购买二套住房的需求。

　　值得注意的是根据《契税法》要求，从2021年9月1日起，湖北、广东、海南、四川、贵州等多地将不实施第二套住房契税优惠政策，即税率重新提升到3%，河北、辽宁、河南3个省确定了3%和4%两档税率。根据1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按条例法规缴纳契税，契税税率为3-5%。但2010年出台的《财政部、国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》对契税政策进行调整，即个人购买普通住房作为家庭首套房契税减半，其中面积为90平方米及以下的，契税标准降为1%。到2016年《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》出台，契税标准将按照房屋面积进行分类，房屋建筑面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，家庭首套房减按1.5%、二套房减按2%的标准征收契税，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税优惠政策。《中华人民共和国契税法》已由第十三届全国人民代表大会常务委员会于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行，契税税率为3-5%。

　　从人才购房看，2017年长沙在全国较早提出非本市户籍的专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月才能购买住房（需提供24个月工资流水和居住证），时间长于广州、南京、西安等城市，限制短期运用人才政策进行投机的行为。具体来看，2017年8月出台《长沙市人才购房及购房补贴实施办法（试行）》，其中规定非本市户籍的专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月才能购买住房。而南京在2021年1月《南京市人才购买商品住房办法》规定，南京则取得博士学位的人才，与单位签订1年及以上劳动合同即可，广州市则2021年4月才发布的《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定，广州仅须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明即可。在人才购房方面，长沙与广州、南京、西安等城市相比限制政策不仅出台较早，且对于获取购房资格时长限制更严，这能够充分筛选出意愿定居于长沙、为长沙作出贡献的人才，限制短期运用人才政策进行投机的行为。

　　从离异人士购房看，长沙在全国较早对“假离婚”买房的行为进行限制，2018年提出夫妻离异后任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这限制了通过“假离婚”或者“假结婚”等方式“曲线”买房、炒房之风。长沙市在2018年6月便在《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中明文单列出规定，夫妻离异后任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。而南京则是在2020年7月才出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》才有此项规定；北京则是在2021年8月才出台《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》规定夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有两套及以上住房，自离异之日起三年内，任何一方均不得在本市购房。在打击“假离婚”方面，长沙与南京、上海、深圳、北京等城市相比较早出台政策堵住通过“假离婚”方式获取购房资格的漏洞，这限制了通过“假离婚”或者“假结婚”等方式“曲线”买房、炒房之风。

　　从购房摇号看，2017年长沙在全国较早推行公证摇号销售住房制度，只需满足“累计购房客户大于可供房源”的条件即可采取公证摇号方式销售住房，触发摇号机制条件更为严格。长沙开启公证摇号的程序门槛严格，根据2017年长沙市住建委出台的《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》规定，长沙市规定限购区域内（芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区、望城区、长沙县）的商品住房，只需满足“累计购房客户大于可供房源”的条件即可采取公证摇号方式销售住房。长沙公证摇号政策的出现，是对限价政策的进一步补充与深化。相比之下，一线和二线城市往往需要其它表明楼盘“热销”的条件方才启用摇号，例如上海2021年出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》规定，购房人在认购后，将综合家庭、5年内在沪购房记录等因素，拥有一个分数，再按照摇号人数比房源多30%的原则，选取进入公证摇号选房的人员名单；2020年成都出台《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》规定，需要达到“登记购房人数在当期准售房源数1.2倍至3倍之间”才启动摇号程序。

　　长沙在2018年较早提出个人和企业购房限售期，且限售时长高于广州、南京等城市，即分别为取得不动产权属证书满4年、5年才能售卖。个人出售房产方面，长沙的限售年限长于广州、成都、重庆、南京等城市。长沙2018年6月25日出台《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，在长沙本市限购区域（芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区、望城区、长沙县）内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。与此同时，根据广州市人民政府办公厅2017年3月出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，广州房产是取得不动产证满2年后即可转让；成都则是在2018年5月《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》中规定新购住房需取得不动产权证满3年后即可转让。长沙对于个人出售房产时间长于其他城市，长达4年的等待交易期，意味着通过市场差价赚钱的方式将遭遇长周期带来的风险冲击。企业出售房产方面，长沙在2018年出台的《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中提出暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房取得不动产权属证书满5年后方可转让。而广州则在上述政策中规定企业须取得不动产证满3年后可转让，长沙对于企业出售房产政策时间虽晚于广州，但其规定的转让时间长于广州，这削弱了企业投资房产资金的流动性，从而抑制企事业单位炒房行为。

　　3 推动新房改，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为核心加快构建房地产长效机制

　　一是坚持都市圈城市群战略，改革“人地挂钩”，允许跨区域用地指标买卖，优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”为农业转移人口落户数量与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。未来应坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

　　二是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。

　　三是稳步推动房产税试点。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房产税是大势所趋。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。“立法先行”是先立法再开征；“充分授权”是授权各地方因地制宜试点、不一刀切，本身房产税按照国际经验就是地方主体税；“分布推进”是积极稳妥推进，要力争方案成熟并做好社会预期引导。

　　四是丰富供应主体，转变住房供应结构。当前中国住房供给体系重销售轻租赁，多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

　　(本文作者介绍：东吴证券首席经济学家)