赵建：房地产二十年，一袭华美的袍子里爬满虱子

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 赵建

　　夜壶脏了怎么办？一般是洗刷干净再用。但如果洗不净的话，可能就要打碎扔掉。

　　但严重的问题是，夜壶都被打碎了，以后“尿急”的时候靠什么？可曾看到钢铁煤炭等能源类行业供给侧改革后（民企数量大量减少），价格弹性降低了多少，PPI波动有多大，生产生活成本发生了多大变化。

　　这是社会经济转型的阵痛。但有些痛是致命的，有些也是提前可以避免的。这涉及到国家和社会治理的现代化、前瞻性。但说起来容易做起来难，全球都没有好的办法。

　　这一次恒大等崩溃边缘的房企们，正在给后疫情时代尚处于羸弱复苏阶段的中国经济一个大大的阵痛。过去二十年，它疯狂屯地、举债、挖坑，玩足球、造冰泉、产新能源车、搞P2P，试图以“大而不倒”的姿态与国家命运绑定。但最终逃不开夜壶打碎的命运。眼见他高楼起，眼见他楼塌了，只剩下白茫茫一片大地真干净。

　　房地产可能是当前经济学家和政策层们，倾注的感情最为浓烈又最为复杂的行业，人们称房地产经济为“夜壶经济”。一方面，它是国民经济支柱产业，稳增长必备：拉动GDP三成，贡献财政四成，创造信用五成，与政府基建一起，共同构成了内循环的核心边际动力，没有之一。

　　另一方面，它又“臭不可闻”，具备各种原罪：挤压实体经济生存空间，形成庞大的债务和系统性风险，制造狂热的泡沫、投机、贪腐，以及越来越大的贫富差距，社会戾气（据统计家庭纠纷八成来自房产问题）。高企的房价已经上升到了社会稳定和国家安全层面，以至于中央层面必须构建“房住不炒”的话语体系，以安抚不平心态越来越浓厚的社会大众。

　　然而与中央价值导向的话语引导和公共政策相反，地方政府却要依靠这个“夜壶”“过日子”。一旦没有土地作为财政和信用来源，地方财政几乎立刻进入“断粮”状态，银行不良率也大幅攀升，就业和经济形势大幅下行。白电、汽车、建材、设计、家装、家居等行业都很快也进入萧条状态，失业率会大幅攀升。有人期盼着房价大跌后能够买得起房，可殊不知当房价大跌后很多人可能都失业或收入大幅收缩了。中国经济对房地产的依赖，已经前所未有的高。

　　但同样，房地产对中国经济发展质量的损害，也变得前所未有的大。高企的房价，已经成为另一种恶性通胀，带来的不仅是生活成本的提高，还有宏观风险的“灰犀牛”，生产成本的大幅上升，贫富差距的日益加大。当前中国面临的最大变数，人口问题，也与房地产价格的泡沫有关。年轻人都没有体面的自有住房结婚，还谈什么生养孩子。中国的躺平文化，据说也与房地产泡沫有很大的关系。它剥夺了年轻人的希望。

　　为什么走到这一步？情绪化的评价和道德评判都无济于事。如此重要的、与人民美好生活息息相关的行业，为何被妖魔化了。站在理性的角度，我们需要尊重社会经济和产业发展的客观规律，同时找到发生问题的客观原因，才能最终找到解决问题的方案。对中国房地产经济的理解，必须置于中国经济的整个历史发展阶段和系统性框架之内。

　　中国经济和中国房地产，现如今来看，就像张爱玲说的一袭华美的袍子长满了虱子。中国经济高速增长了近半个世纪，从一个简陋粗糙织满补丁的粗布大衣，摇身变为一袭华美秀丽的袍子，这是每个人都需要承认的伟大成就。但也爬满了虱子——一个个债务地雷，与一个个贪腐的官员和房地产老板，这些问题也难以回避。

　　这绝非唱空中国经济，而是对事物发展规律的客观描述。任何一个发展经济体，如果财富增长的太快，而且财富的主要驱动力不是资产端而是负债端，主要依靠的是“投资*负债”来驱动，那么那短时间繁荣的背后，都是一颗颗爬满袍子的虱子。因为，无效的投资，是透支的需求；过度的负债，是一条不归路。

　　而房地产问题，中国房地产二十年，表现的大繁荣以及繁荣背后的各种问题，不过是中国经济社会的一个缩影。房地产的问题，绝不只是来自房地产，而是中国经济增长模式、货币发行模式、信用创造模式、财政运行模式、国家和社会治理模式等种种问题纠结在一起的一个集中表现。这些死扣解不开，房地产袍子上的虱子永远除不尽。

　　一切的前提是正确理解当前中国经济的伟大成就，以及同样重大的一些问题？主线很多，比如发展经济学的“起飞——降落”模型。按照这个模型，过去点燃经济引擎的要素红利，今天是否还在，还是从红利变成了负债？从工业化、城市化，到今天的货币化、金融化，中国是否符合一个国家从发展经济体到发达经济体的一般规律？

　　其中最核心，影响最深远的一个变量是人口。人口的变动是指数级的，即增长的时候会大幅膨胀，缩减的时候也是悬崖式减少。站在人口悬崖上看中国经济，很多变化都符合经济运行的客观规律。人口总量、人口结构为何如此重要？因为在现代经济增长模式中，“人是万物的尺度”——人既是生产者又是消费者，尤其是市场经济赋予消费者以“上帝”的地位（顾客即上帝）。人本主义和消费主义的盛行，个人的创造力得到极大的发挥，造就了无比繁荣的现代经济，这些都是以人口为基础的。

　　而实体经济，尤其是制造业，依靠的就是廉价的劳动力。因为虽然当前的自动化程度已经越来越高，但仍然有大量的工序需要人工。因此，人口老龄化，人口总量和结构的变化，都是影响制造业和实体经济的第一变量。

图：中国历次人口普查总人数及人口年均增速

　　然而自大约2012年刘易斯拐点以后，中国人口增长率大幅下降与人口结构极速老化，与快速攀升的债务形成了对比。而诡异的巧合是，人口数量和债务累积的变化，都是指数级的。只不过，一个向下，一个向上，形成了鲜明的背离。

　　人口向下与债务向上，形成的指数级背离，是最近十年一切宏观结构背离和扭曲的基础之一。而且两者是相互强化的，人口向下带来的长期需求不足与利率走低，加剧了债务的膨胀；债务的过度膨胀又进一步压抑了经济的增长活力和提高了人口生育成本，在一定程度上降低了人口生育意愿。这看似债务通胀，本质上却是一种长期的债务通缩。

　　在这个巨大的结构性危机中（人口、经济向下与债务、货币向上），房地产和基建不得不担负起了资产和信用创造的功能，客观上大大推进了城市化的进程，延缓了制造业的衰退（本质上房地产上下游都联系着制造业）。

　　但经济分为阴阳两面，阴面负债的另一端一定要形成阳面的资产。这里的关键问题是，经济最终是靠阳气维系的，即依靠实体经济的资产。但是如果实体经济缺乏有效的资产（与需求不足有关），只能靠负债端的膨胀（借新还旧）维系，那么这个经济体将会变得无比脆弱。因为债务是一个复杂的网络结构。过度的负债将加剧网络的复杂化和脆弱性，增大对流动性的过度消耗，最终变得脆弱无比走向崩溃（树不能长到天上）。

　　房地产最初也属于实体经济，而且是国民经济的支柱，国民财富的载体，国家财政和资产负债表的压舱石。但是随着人口悬崖和债务大爆发，房地产不断的金融化，成为债务密集度畸高的行业。从拿地到开发，基本上都是依靠债务——房企开发贷+居民按揭贷。

　　中国由此进入了债务型经济增长模式（全球都是如此），而这又像是一个难以改变的宿命。货币深化、金融深化与金融自由化，似乎是每一个发展经济体在中等收入陷阱之前都需要跋涉的险滩。次贷危机后的金融自由化浪潮中，从华融、明天，到海航、中信国安；从一个个无序膨胀的地方融资平台，到一个个过度负债盲目扩张的房地产企业，以及似乎看上去抓不完的，陷入贪腐泥潭的金融高管。他们像虱子一样在中国经济这个看上去无比华美的袍子里躲藏。

　　这些大型的债务金融集团已经经历了第一轮防风险攻坚战的洗礼，现在轮到了房地产债务集团。毋容置疑的是，中国仍然需要房地产，房地产依然是未来的国民经济支柱产业。中国也需要优质的房企，为社会大众继续建设一大批优质的住房（改善型，普惠型）。但是不需要不规范发展，企图绑架中国经济的大型债务集团。中国房地产经济二十年，华美的袍子里已经长满虱子。要想整装再出发，需要进行全面“杀虫”。

　　但现在的危险在于，在清理这些虱子的过程中，这身华美的袍子，又如何能独善其身？

　　(本文作者介绍：西泽资本（香港）首席经济学家，济南大学商学院教授，西泽金融研究院院长，曾担任青岛银行首席经济学家，平安银行研究中心主任。)