管清友对比全球核心城市房价：京沪深到底有没有泡沫？

2021年06月10日20:38 作者:管清友

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家管清友团队

　　编者按

　　1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、新加坡、巴黎，如果剔除建筑和使用面积的差别，深圳、北京和上海房价排全球第2-4位，仅次于香港。

　　2、京沪深房价收入比修正前位居前五，深圳和北京仅次于香港；修正后深圳全球最高，京沪深均超过40倍，家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅，买房负担极重。

　　3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比领先，深圳全球最高，远超过国际通行临界点25，要么是房价高估，要么是租金低估。

　　4、与2018年相比，除罗马和伦敦外，其他全球核心城市房价都有明显的上涨，有6个城市涨幅超过25%。涨幅最大的是中国台北，高达101%，其次是广州，涨幅为64%，接着是巴黎和芝加哥，涨幅均超过30%，然后是柏林和深圳，涨幅均在26%左右。不难看出，本轮地产周期中，中国大陆的广州、深圳表现突出。

　　5、全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有高估，也不一定会崩溃，至少短期不会。

　　从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。所以，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。

　　绝对房价：修正后仅次于香港

　　我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。根据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据，香港以32218美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是新加坡和巴黎，分别为18023美元/平方米、16709美元/平方米，深圳、北京、上海分别以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，深圳、北京中心城区房价已超过伦敦，上海超过纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩巴黎、新加坡、伦敦、纽约、旧金山等全球知名城市，但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。

　　但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用75%的得房率，进行折算后可以发现，深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已经超过新加坡和巴黎，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。

　　再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。根据Numbeo网站2021年6月核心城市非中心城区的最新房价数据，深圳、北京、上海核心城市非中心城区平均价格分别为8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。

　　非中心城区也按照75%的得房率进行折算后，深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，仅次于香港和巴黎，成功超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。

　　相对房价：全球最高，没有之一

　　第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍，意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50%为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遥遥领先其他城市，第四名孟买为35.19，和上海相差不大，第十名之后的城市房价收入比均在20以下。

　　如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，深圳、北京和上海分别达到57.97、55.80和45.55，均超过香港，成为全球买房负担最高的城市。

　　第二个指标是房价租金比：深圳全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。

　　京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。在2021年6月核心城市最新房价租金比数据中，深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六；非中心城区中深圳也是位居第一，北京和上海名次各后退了一位，房价租金比均超过49。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。