周天勇：中国城镇和农村到底有多少住宅

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 周天勇

　　中国城镇和农村到底有多少住宅，一直是学术界、政策界、调控部门、投资产业界和房地产界争论不断的话题。笔者试图进行计算。

　　方法一：城镇和农村分别有3.99亿套和2.84亿套住宅。依据和计算过程为：住建部部长王蒙徽2020年10月在人民网发表文章表明：2019年，城镇居民人均居住的住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均居住的住房建筑面积达到48.9平方米。当年城镇和农村人口分别为84843万人和55162万人，推算城镇居民和农村居民住房建筑总面积分别为3376751万平方米和2697422万平方米。2020年还要分别加上城镇和农村建设当年竣工的98218万平方米和29321万平方米住宅建筑面积。2020年城镇和农村居民住宅建筑存量面积分别为3474969万平方米和2726743万平方米。这只是居民居住使用的建筑面积。

　　根据文献研究，这里保守地估计，城镇和农村住宅没有人居住的闲置率分别达到15%和25%。按此计算，城镇和农村住宅建筑面积实际数量分别为3996214万平方米和3544760万平方米。大中小平均，按照城镇建筑面积100平方米一套和农村120平方米一套，城镇和农村分别有39962万套和28404万套。

　　计算方法和过程二：加1981年前存量和1981到2020年累积建设，并40年来一户都没有拆除，城镇和农村分别为3.27亿套和2.83处住所。当然，没有拆除是不可能的，这个数据较较小的另一原因是规模以下的房地产建设和没有资质房地产开发及建筑企业施工建设没有统计在内，以及农村建设竣工住宅被漏算。

　　（1）1981年前，城镇和农村居民居住建筑面积分别为179916万平方米和658798万平方米。统计数据显示，城镇1980年人均住宅建筑面积为9.4平方米，当年城镇人口19140万人，当时城镇住宅存量建筑面积为179916万平方米。1980年时农村人均居住面积为7.1平方米，当年农村人口79565万人，住宅居住总面积为572868万平方米，若农村住宅居住面积为建筑面积的85%，则建筑面积为658798万平方米。

　　（2）从1981年到2020年，据国家统计局全社会住宅施工、竣工和价值，农村固定资产投资与住宅建设统计数据，笔者又根据固定资产投资、房地产投资和住宅竣工等数据，较保守地推算补齐了2016到2020年缺失的数据，城镇和农村累积建设竣工住宅建筑面积5168744万平方米，其中城镇2388765万平方米，农村2779979万平方米。

　　（3）综合许多文献研究，因不合规合法，全国存在着不列入建设部等有关机构统计的城镇小产权房截止2020年有700000万平方米左右。按上述3方面的数据推算，如果不计拆除，截止2020年，城镇加1980年前的存量，1981到2020年竣工累积和小产权房，共计有3268681万建筑平方米的住宅；农村加1981年前的住宅存量和1981到2020年累积建设竣工的住宅有3438777万平方米。2020年时，城镇农村共计建设累积和存量规模为6767458万建筑平方米住宅。也就是说城乡加1981年以前的存量，40年间根本就没有拆除，城乡才6亿套住宅。然而，40年来，笔者估计城乡大拆大建至少拆除了1/4建筑面积的住宅。因此，这一算法遇到了统计数据不全的问题。

　　建议国家统计局公布样本量较大、阶层、地区和城乡均匀的抽样数据，并公布经济和人口等普查时附带统计的居住（如果有）情况，使学术研究、政策分析、宏观调控和企业决策能够准确化。

　　(本文作者介绍：东北财经大学国民经济工程实验室主任)