文/新浪财经意见领袖专栏作家 李湛
一、新房销售淡季不淡，1-8月销售额实现正增长
地产销售热度因“惯性”作用延续到8月，开发商积极供货， 8月单月新房商品房销售金额、销售面积分别同比增长13.7%、27.1%。2020年1-8月全国商品房销售额96943亿元，同比增长1.6%；1-8月全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅持续收窄。单月情况看，8月的全国商品房销售额15520亿元，全国商品房销售面积14854万平方米，分别同比增长27.1%、13.7%，8月延续了5月-7月的销售热度，淡季不淡。8月市场的持续回暖，如我们前期预测，开发商从供给端驱动市场，短期内市场仍有销售回暖可能。但长期看，今年年底和明年年初销售整体去化压力仍然较大。7月政治局会议重申房住不炒的背景下，今年四季度传统“旺季”的销售情况得谨慎观察。
区域上看，东部地区的市场韧性最强，恢复最好；西部地区的市场同样恢复较好，中部和东北部地区的市场恢复相对较弱。1-8月东部地区销售金额同比增长6.6%，增速连续两个为正；西部地区1-8月销售金额同比微增0.3%，实现转正；中部和东北部市场恢复得较弱，1-8月销售金额同比跌幅仍分别为7.8%、5.8%。
在当前调控政策基调不变的情况下，我们认为8月销售数据持续回暖，略超市场预期。但我们认为2020年商品房销售还是弱修复状态，一方面疫情未出现的时候，商品房销售已经处于高位下行周期；另一方面，疫情冲击使未来经济增长面临不确定性，商品房销售增长的驱动力较弱。短期看，开发商从供给端驱动市场，短期或许仍有销售回暖可能。因此我们将2020年全年销售面积同比预测由-5%上调至-2%。
针对疫情以来房价涨幅过快的现象，监管层再次重申房住不炒，并对热点城市进行因城施策的强调控以稳预期，8月房价热度较低。8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。
二、地产投资增长4.6%，预计未来土地投资增速放缓
施工赶工效应、新开工补库存以及土地投资转暖，三因素支撑地产投资的强韧性。1-8月全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速继续提高1.2个百分点。8月单月，全国房地产开发投资额完成1.3万亿元，同比增11.8%，增幅处于近两年月度高位。
分项目看，地产开发投资增速较高主要靠施工、新开工以及土地投资支撑。首先，房企加大施工强度以填补疫情期间的空白，1-8月施工面积83.97亿平方米，同比增长3.3%，是地产投资的“稳定器”；8月房屋施工面积净增加面积2.14亿平方米，同比增长13.2%。第二，房企补库存，1-8月新开工面积13.99亿平方米，同比微跌3.6%，跌幅继续收窄0.9个百分点。8月单月新开工面积1.98亿平方米，同比增长2.4%。第三，土地投资方面，4月以来土地市场热度延续至8月，土地市场量价皆修复，1-8月土地购置面积、成交价款分别为11947万平方米，7088亿元，分别同比-2.4%、11.2%；8月土地成交价款1705.98亿元，同比上涨8.0%。土地成交溢价率方面，一线城市和三线城市呈现上升态势，二线城市呈现下降态势，整体处于较为20%左右的水平。我们认为短期土地市场的热度主要是房企补投、地方推出优质地块、房企扎堆优质区块等因素推动，考虑到全年销售弱修复以及房企融资强监管，长期看土地投资增长动力较弱。房企资金面分化，2020年大部分民营房企和中小房企投资行为更加谨慎，预计2020年全年地产投资同比预计7%。
三、外部融资较为宽松，未来银行贷款将趋严
外部融资环境相对宽松，房企银行贷款、个人购房贷款、房企发债等融资渠道较为宽松，1-8月房地产开发企业到位资金实现11.7万亿元，同比3%，连续两个月增速为正。8月单月房地产开发企业到位资金约1.65万亿元，同比增幅扩大为18.3%。开发商资金面的改善，在一定程度上助力了地产投资的快速修复。
房地产开发到位资金来源内部结构，今年与去年表现不同，去年以销售回款为重，今年则是外部融资为主。为应对疫情冲击，银行信贷、债券等融资渠道监管边际放松，缓解了房企资金链压力，1-8月房企国内贷款、个人按揭贷款、自筹资金、利用外资保持正增长，同比增速分别为4.0%、8.6%、3.6%、24.5%，融资渠道通畅；定金及预收账款同比1.2%，实现转正。单月情况看，8月国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款同比增速分别为-3.0%、7.5%、5.5%、22.5%、36.6%。
今年疫情以来，房地产融资快速扩张。但二季度以来地产融资宽松空间收窄，6月银保监会“回头看”落实房住不炒，紧盯地产融资，多地严监管资金违规流向楼市，7月央行二季度中国货币政策执行报告指出“实施好房地产金融审慎管理制度”，8月监管层提出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。四季度房地产开发企业宽松的融资空间会被压缩，对中小房企以及高杠杆房企的资金链问题仍需谨慎对待。
本文首发于财新网
(本文作者介绍：中山证券研究所首席经济学家、研究所所长)
责任编辑：张译文
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