意见领袖丨贝壳研究院
城市居住，换房是避不开的话题。换房成本大概在什么范围？“小换大”或是“大换小”？抢占核心区位还是远郊的品质大宅？贝壳找房分析了北京4万多个换房样本、超1.5万条换房路径数据，一窥北京换房市场变化及换房行为偏好。
换房成本平均116万，主流选择更大、更新
“小房换大房”、“优质的教育资源”、“更高的居住品质”……自2018年以来，北京二手房房价进入横盘调整期，换房交易主流以改善型为主。贝壳研究院数据显示，换房主流还是小换大，北京换房客户总价和面积均有显著增加。
总价方面，2020年（1-8月）北京购房客户换房后套均总价达到588万，平均每换一套房成本相较置换前要增加116万元；面积来看，置换客户套均面积达到96平方米，换房后套均面积增加18平方米，扩客厅、加卧室，18平米的面积相当于至少会多出了一个独立空间。
特别是疫情之后，消费者换房面积更大、品质要求更高。
从置换面积看，疫情后，换房客户购买90平方米以上房源占比44.9%，这一比例要比疫情前高出2.5个百分点。从楼龄看，在疫情之后购买10年内房源占比14.8%，相较疫情前高出2.8个百分点。物业方面，在疫情过后购买品质物业（物业费超过2元/月/平）小区的比例为50%，较疫情前高出2.7个百分点。
换房“逆行者”来了！两成换房人群向外迁移
但是，并非所有人都是“旧换新、小换大”，此次贝壳研究也注意到了在改善居住品质、教育资源、通勤等需求驱动下的换房“逆行者”。
此次调研的数据显示，三分之一换房人群换房后新居所面积更小了，超四成换的房子比之前的房子楼龄更大，超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。
如果从区位上划分，换房样本划分为外迁型、内迁型和同圈层流动型换房三种。
让人意外的是，换房人群大多数遵循“就近原则”。其中有一半是属于同圈层换房，他们在换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方，28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方。同圈层流动型换房在选择偏好上与换房整体趋势一致，即换房后房子成本更高、房龄更新、面积更大。
但是，内迁型和外迁型换房在换房前后房源总价、面积的变化上则差异较大。
其中，外迁型换房成本相较置换前要减少近30万元，但套均面积大了30平方米；而内迁型换房成本超200万，但面积缩小了5平方米；同样从业主年龄上来看，内迁型换房平均年龄40岁，而外迁型业主平均年龄48岁，相差较大。
那么，帝都的内迁、外迁换房往哪搬？
研究将视角放到了城市商圈层，通过分析1.5万余条商圈间换房迁移路径发现，在北京外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观，长阳等，多属于四环外的商圈；而内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等，这里的教育资源丰富、周边工作机会多。其中，前二十热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%，集中趋势较为明显。
当然，从置换成本与面积两个维度，可以让我们更清楚看清商圈换房趋势。以最热的内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例，换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米，换房到月坛商圈后套均总价749万元，套均面积则仅为65.4平方米。
而外迁型换房最热商圈——天通苑，换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米，换房到天通苑后套均总价490万元，套均面积增加到了137平方米，花更少的钱、享受更大的空间，社区配套生活设施也相对完善。
3 换去哪里最幸福？品质换房路径20强了解一下
无论是基于什么换房需求，外部环境改变都会大幅提升人们的居住幸福。
此次调研，在4万多个换房样本中，有23%属于同商圈流动。这部分换房人群虽然居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米，但在换房前后外部生活环境没有改变。那么，对于77%的跨商圈换房人群，他们迁去了环境更好的地方吗？
为了搞清楚这一问题，贝壳研究院在对交通、教育、医疗、商业发展、环境人文、楼盘品质等28个指标计算，得出了每个换房商圈的综合评分。对比换房前后商圈评分差，在1.5万余条换房路径中有51.9%评分有提升，而评分下降的，多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质。
排行榜显示，天宫院南、小汤山、海淀北部新区周边环境配套评分较低，而在置换到二环周边的崇文门、和平里、鼓楼大街后，这类换房路径的业主居住幸福感提升最大。
无论是内迁与外迁，改善型购房背后是人们对居住品质的追求。贝壳大数据分析所展示出城市居住变迁，以上帝视角总结居住交易规律，给置业决策提供重要标尺与参照。存量房时代，贝壳将继续以数据分析为基础，持续钻研并解决城市居住问题，描绘出城市美好居住图景及无限可能。
(本文作者介绍：真实的数据，有料的研究，及时的解读。)
责任编辑：张文
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