意见领袖丨夏春（诺亚控股首席经济学家）
近期，美股突破了2月19日的点位再创新高，除了众所周知的信息科技和医疗保健板块之外，另外一个重要因素体现在住宅类房地产的表现强劲。美国住宅建筑商信心指数从6月开始，到8月连续3个月扩张之后，追平了1998年12月的历史最高记录。此外，7月的新屋开工环比增长23%，是近四年的最大增幅，前一个月也环比增长了17%。
住宅类房地产表现很好的一个原因是30年期的平均抵押贷款利率在7月开始跌破了3%，降至50年有记录以来的最低水平2.88%。另外一个原因则是疫情及居家办公催生的低密度住宅需求的明显上升。
如果说美国房地产的表现出乎很多人的意料，那么同样的意外也发生在香港。
“中原地产领先指数”是香港最具代表性的住宅类房价指数，反映的是香港十个大型楼盘的二手成交价格指数，每周五更新。2003年8月，香港房价在SARS疫情之后的最低点31.8开始反弹，到2019年6月的最高点190.5，在16年上涨了5倍。
去年6月之后，因为众所周知的社会动荡和随后而来的新冠疫情，指数持续下跌了8.7%，在今年3月初达到低点174，然后就开始掉头反弹。尽管媒体热衷于“报忧不报喜”，集中挖掘报道严重亏损的二手交易（类似的，有连续16年看空房地产的香港分析师，反而深受欢迎），但事实上，97%以上的交易仍然是获利的。
伴随着交易量的上升，上周五房价指数的最新点位180.6，已经回到了2019年10月中旬的点位。这相对于去年6月的高点只下跌了5%，相对于今年初上涨了2%。需要说明的这个“领先”指数实际上是一个滞后指标，上周五的最新数据主要反映的还是截止到7月底8月初的交易价格。不过，这个指数比政府公布的季度交易价格指数明显领先。
香港住宅房产的表现与大多数人期待的下跌截然相反，这体现在以下五个方面：
第一， 根据香港政府公布的私人住宅租金指数，截止到最新6月的数据，租金指数从去年8月的最高点持续下跌到今年6月，累计下跌了10%。据我们观察，6月以来租金应该仍处于下降通道。换言之，租金走势和房价走势在今年3月之后就是相反的。而在过去，房地产价格指数和租金指数的走势是基本一致的。
第二， 2018年6月中美贸易战以来，香港经济增速就持续走低，从2018年三季度的2.6%，降到2019年二季度的0.4%，随后就进入到连续四个季度的负增长区间，在今年一二季度的同比增长分别为-9.1%和-9%。在历史上，香港GDP变化和房价变化是高度相关的，但今年二季度GDP继续下滑与房价上涨也是分离的。
第三， 具体来看，私人消费开支在第二季度同比下跌14.5%，较第一季度10.6%的跌幅加剧；本地固定资本形成总额同比下跌20.6%，而第一季跌幅为15.8%；服务出口同比下跌46.6%，服务进口同比下跌43.5%。这些数据的走势都和房价走势相反。
第四， 过去，失业率也是和房价高度相关，失业率上升，房价下跌很明显。但现在香港4月到6月的失业率已经攀升至6.2%，创了15年来的新高。即使前天公布的5月到7月的失业率回到6.1%，同样与这几个月房价上涨的表现分离。
第五， 7月以来，香港进入到第三波疫情，社交隔离再次重启。同时，五眼联盟国家，特别是美国，对香港宣布了一系列的制裁措施，但这些都没有对香港房价造成明显的冲击，房价不跌反升，与之前疫情造成的房价下跌表现相反。
尽管房价的走势与大多数人的预期相反，但是我们从4月底开始就改变了之前看跌的观点，反复强调香港房价上涨的可能性更大。这样的判断主要基于以下七点原因：
第一， 3月底开始，美联储和全球各国的宽松货币与财政政策，对房地产、股票、债券、黄金等都是利好因素。历史上，香港房价和股市走势高度相关。香港银行间的借贷利率不断下降，从3月初的1.6%，下降到4月底的1%，又持续下降到目前的0.22%，对应浮动按揭贷款利率1.52%，购房成本大幅下降。
而且，在美联储开始快速扩表之后，由于同期香港银行间的借贷利率高于美国和欧洲，资金不断流入香港，即使“港版国安法”推出，美国等国宣布制裁之后，也没有改变这一趋势。宽松的货币财政政策不利于美元走势，而港币与美元挂钩。港币如果跟随美元贬值，房地产在投资上的避险属性就会更加突出。
第二， 香港房地产的供应持续低于市场的需求。根据政府数据，1985年到2004年，不含独立别墅的私人住宅年均供应量接近2.9万套，而2005-2019年的年均供应量只有1.3万套，连过去一半都不到。而2020年的预计供应量只有1万套，显然，因为疫情引发的停工，实际完成量会明显低于这个预测值。
第三， 刚才说的年均供应量1.3万套，大家可能没有太多概念。以2019年的1.36万套为例，大家可以猜一猜面积超过100平米的住宅有多少？答案是只有1341套。即使这些房子的总价都超过2500万港币，但是相对于香港的私人财富来说，是很容易消化吸收的。
在2019年的1.36万套房子里，占大头的是40平米以下的房子，有6622套，他们的总价通常不超过1000万港币。在去年十月政府放宽按揭政策后，买家可以以九成的按揭购买。这样首付通常不到100万港币，基本上新房一推出，就被一抢而空。
第四， 截止到2019年，累积空置的一手住宅约为4.5万套，空置率只有3.7%，是2002年以来的最低水平。2018年6月，香港政府计划推出空置税，在允许销售之后一年半时间未卖出的新房征收大约5%的税率，本来被视为抑制房价上涨的重要政策。但是，直到2020年7月本届立法会结束前也没有完成空置税立法程序，未来推出的可能性大大降低。
算上这4.5万套空置房，政府预计在未来三到四年的新房总供应量是9.2万套。这是过去四年的最低供应量，依然会供不应求。
第五， 理解香港住房供不应求的另外一个角度是，每年的新房供应量只是家庭数量的1%。而家庭的收入和财富都不是正态分布，在许多发达国家，前1%的家庭通常收入占全体家庭的10%，他们的财富通常占全体家庭的30%，在香港这个比例会更高。他们具有极强的购买力。而且受到疫情的冲击很小。
以香港过去几年IPO募集量全球排名第一的“造福”能力，以及未来计划在香港上市的公司数量，就可以明白在稀缺供应下，全球最高房价是如何产生的。
很多人想不明白，为什么香港家庭收入中位数只有2万多元，而新房价格全球最高，普通住宅每平米均价20万，别墅每平米均价50万，却总是能够一抢而空。原因就在于，用收入中位数思考购买力是一个错误的思路。
第六， 特别重要的一点，香港政府从2012年开始不断“加辣”，推出了三种抑制房价上涨的“辣税”，分别是非永久居民购买住宅需要缴纳15%的买家印花税，任何人购买第二套住宅需要缴纳15%的双倍印花税，以及买入后三年内卖出需要根据持有时间缴纳10%-20%不同的额外印花税。
但事与愿违，在全球货币宽松，住房供不应求的背景下，辣税的效果并不理想，只是降低了二手房的成交量，但一手房和二手房的价格不断上涨。市场普遍相信，如果房价出现明显下调，政府就会放宽这些税收政策，来支撑房价。
第七， 疫情下香港封关，交易量和价格上涨都是在缺乏国内买家的背景下完成的。然而，从5月份开始，需要交付前面提到的三种“辣招”印花税的交易持续增加，在6月和7月，就有总计3400多宗交易需要支付“辣税”。而且这两个月的辣税都分别超过了10亿的水平，并创下9个月来的新高。考虑到国内一线城市，特别是深圳、上海房价明显回暖，有理由相信，在开关之后，外部购买力会继续支撑香港房价。
这七点原因只是针对住宅地产，对于非住宅的商业地产，疫情带来的冲击的确非常明显。根据政府数据，写字楼售价指数在今年6月相对去年5月高位下滑15%，分层工厂大厦下跌11.4%，零售业楼宇下降了9.9%。而整体交易量在今年上半年有5472宗，较去年下半年减少9.3%。
8月19日，香港金管局突然宣布了针对非住宅物业放宽按揭的利好政策，非住宅物业按揭成数上限调升一成。例如，一般情况下非住宅物业包括停车位按揭上限由40%升至50%，其他申请条件下，原本20%或30%的按揭上升至30%或40%。这是2009年起推出8轮逆周期收紧措施后，金管局首度放宽限制。市场预计，非住宅物业的跌势有望放缓，交易量也会上升。
金管局这次逆周期调节并不针对住宅。前面提到的五个破坏房价的因素和七个支撑房价的因素同时存在。如果破坏力量大于支撑力量，我们相信政府会部分取消三种“辣税”，并采取放宽按揭的方法来支撑私人住宅价格，同时继续为中低收入家庭提供政府住宅。这种信念原本就存在，在金管局的行动之后变得更加强烈。
希望对香港房地产市场的简短分析能够给大家一些新的思路，大家在分析所在城市的房价走势上，特别需要关注供需对比、真实空置率、高端购买力、以及政府政策。
(本文作者介绍：诺亚控股首席经济学家)
责任编辑：张文
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