文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 付一夫
好在“房住不炒”的理念正在持续深入人心，而房子的居住属性也开始逐渐超越其投资属性。可以预见的未来是，随着楼市狂热的逐渐褪去，房价将会向理性回归，于购房人群与扩大消费来说都是振奋人心的事情。
只要是与房价相关的话题，就不会缺少热度。
近些日子，一句“房价上涨才是拉动消费的真正动力”引爆了舆论，讲话的人是知名经济学家李迅雷。尽管这一论断是基于长期的研究所得，但还是不可避免地遭到了无数网友的质疑甚至不满。而后，李迅雷又发表文章重新阐述了房价与消费之间的关系，并提醒媒体与读者：不要断章取义，莫要只看标题。
作为一名研究界的晚辈，我十分敬佩李迅雷老师的功底和实力，也研读过很多出自他手的报告，受益匪浅。不过关于房价与消费的问题，本就十分复杂；更何况同样的经济问题，基于不同的研究视角得到不一样的结论已不是什么新鲜事，所以某些KOL的观点被大众“围攻”，虽然不愉快，却也算是在情理之中。
那么，房价究竟是如何影响消费的？其中的作用机制又是什么？我想在本文中谈谈自己粗浅的看法。
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首先我们需要明确的一点是：房子并非只是一个居住的场所，它更是复杂的各种社会、经济乃至政治关系的交织点，故而还具有商品、财产、投资等一系列属性，是一个集多种功能于一身的“综合体”。
既然具有投资属性，那么资产价格的上涨势必会增加房产所有者的身家财富，这便是房价波动的财富效应。
对此人们应该不会陌生。自1998年楼市政策松动以来，随着住房制度改革的日益深入与城镇化的狂飙猛进，我国商品房时代正式开启，房地产的“黄金十年”降临；而2008年国际金融危机后，接二连三的政策利好再度将房地产带入“白银十年”。在此期间，无数人因房价的疯涨而改变了财富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年里购买了多套房的人，都收获了极为可观的财富，甚至实现了阶层的跃迁。
既然如此，那么居民消费当然是得到了一个颇为明显的正向刺激。比如说，房产所有者可以通过出租或售卖房屋，亦或是将升值的住房抵押给机构来换取更多的流动性资金，从而增加自身的消费能力。
不过，由于住房流动性较差，故增加的财富很难在短期内套现，所以在没见到“活钱”之前，这种财富效应带来的利好有很大部分是无法兑现的。可即便是这样，房产作为家庭资产最为重要的组成部分，房价的上涨会让房产所有者对于家庭未来财富的持续增值充满期待，即所谓的“收入预期提高”，这还是会进一步提振消费信心，进而敢于花销。从这个角度看，房价上涨还可以通过一种“没有实现”的财富效应来促进消费。
需要说明的是，这种“没有实现”的财富效应并非真实的，因为只有通过抵押贷款或者出售已有住房后将真金白银拿在手里，才能真正拥有住房带来的实际意义上的财富增值，否则充其量只能算是名义上的财富增加，即“有价无市”。名义与实际总是存在差距，这在经济学中被称为“财富幻觉”，而过高的财富幻觉（即房产所有者感知名义财富大于实际财富）同样会增强消费者的信心，并激发他们的消费热情。
以上便是房价上涨的财富效应对居民消费的影响机制。然而在现实生活中，大概只有投资多套房产的人才有资格享受这种财富效应带来的红利，那些只有一套刚性自住房或者没有房产的人却与此无缘。这也就意味着，通过房价上升来扩大居民消费，可能对少数个体来说是适用的，但在全国范围内作用几何却不好说。
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就像一枚硬币有其两面一样，房价的上涨还会对居民消费产生抑制。
这其实很好理解，比如很多在北上广深奋斗的人，他们的收入可能不比身边人少，但是却因为每个月的固定大额支出——房贷而不得不在其他方面省吃俭用、节衣缩食。就像我的一位年薪50万的朋友，每个月拿到工资之后的第一件事就是把将近2万元的月供还掉，而日常开销能省则省，这样才可能存下来积蓄。
相比于前文所说的财富效应，这种因房价上涨而引发的“挤出效应”或许更会令人感同身受，对于居民消费的影响机制也更为复杂，主要有以下四条路径：
其一，会增强人们的预防性储蓄行为。
对于那些还没有房产的人来说，持续上涨的房价势必会加剧他们对未来预期的不确定性，为了尽早摆脱房价进一步上涨引发的各方面巨大支出，他们不得不把购房计划提前，为此也会尽可能减少当期消费，而是更多地将钱存起来——不过这并不是自发地将闲钱储蓄起来，而是一种“预防性储蓄”。
其二，会强化对日常消费的“替代效应”。
除了房贷对其他领域消费的替代之外，那些暂时没有购房能力的租房者同样会受到影响。因为通常情况下，房价的上涨也会带动房租的上涨，这就加重了租房者的压力，对日常消费也是一种抑制。此外，对于另一些已经拥有自住房却热衷于房产投资的人来说，不断上涨的房价会让他们认为投资于房产能够获得的收益更大，见效也更快，因而他们会将更多的流动性资金投入到住房之中，这同样相当于替代了当期的消费。
其三，会加剧原有分配格局的重构。
持续上涨的房价会导致财富迅速向高收入人群聚集，而普通“无产者”的财富会相应减少，这种财富重新分配的效应不仅会让很多人成为“房奴”，还会拉大居民收入差距。按照经济学原理，高收入人群的日常消费水平已经基本得到满足，边际消费倾向会趋于减少，此时他们财富虽然有大幅度增值，但体现在消费上的可能并不明显。另外，为了尽快买房，那些中低收入人群反而会进一步减少当期消费。因此，房价上涨带来的原有分配格局重构是不利于扩大消费的。
其四，会引发购房之后的“连锁效应”。
当今社会，对于新购房的多数年轻人来说，买房常常要动用父母的积蓄，甚至要依靠“六个钱包”的支持才能负担得起。这时，不仅购房者自己的消费会被抑制，参与出资的老人们也将被迫减少日常开支。
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当然，上涨的房价还会带动商品房销售面积增速加快，使得与商品房相关的商品销售额增速上升，进而助力其他周边行业的繁荣，比如家电、家居和建筑装潢等，相应的消费规模也会随之扩大，这同样是不可忽视的积极因素。
综合来看，房价与消费可谓是相爱相杀：一方面，房价上涨带来的“财富效应”对消费的影响是正向的，对于周边行业的带动效果也是显著的；另一方面，“挤出效应”对消费的影响却是负面的。在正向与负向影响并存的现实情形下，最终房价上涨影响居民消费的效果如何，将取决于两股影响力量的比较。
我没有基于某种数理模型与相应数据进行具体的测算，所以无法对于“房价上涨究竟是促进消费还是抑制消费”做出判断。不过，考虑到眼下正值国民经济扩内需、保增长的关键时期，对于不利于扩大居民消费的一面，显然是更值得人们警惕的。
自2008年以来，我国居民部门杠杆率呈现出快速攀升趋势，短短10年已从18%升至53.2%，其中个人购房贷款成为居民部门债务增长的主要力量，特别是2014年下半年以来，新增购房贷款对新增居民负债的贡献率高达60%。其结果就是极有可能成为我国居民消费长期增长潜力的重要掣肘。
与此同时，根据中国家庭金融调查与研究中心的数据，目前我国城市家庭住房资产占总资产比例约为七成，佐证了房产在我国家庭财富中的重要性以及家庭对房产的依赖。可是从资产配置的角度来说，这种现象并非好事。因为不动产的流动性差已是众所周知，当家庭出现大额资金需求时，很难在短时间变现，快速解决资金需求。更有甚者，一旦房产贬值，便会直接让家庭财富蒙受缩水的损失。
好在“房住不炒”的理念正在持续深入人心，而房子的居住属性也开始逐渐超越其投资属性。可以预见的未来是，随着楼市狂热的逐渐褪去，房价将会向理性回归，于购房人群与扩大消费来说都是振奋人心的事情。
同时，我们也应该适当转变思路，将自身资产更为合理、更加多元化地加以配置，并通过不断提升自身知识储备、业务水平与各方面能力等途径来实现自己与财富的增值，从而确保未来能够获得更多的收入报酬，以应对来自外界的各种挑战。
(本文作者介绍：苏宁金融研究院高级研究员，中国社科院管理学博士)
责任编辑：杨希 1904183207
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