文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 夏磊
无论是否承认，预期稳、则房价稳，北京稳、则全国稳，是一个客观事实。行政调控是市场失灵的及时纠正，在市场回归平稳后，要考虑渐进退出的问题。
自2016年930始，北京本轮房地产调控已持续两年。通过完善限购、实行差别化贷款政策，规范市场秩序，堵、疏结合，重在引导预期，有效稳定了北京的房地产市场，目前市场格局来之不易。
房价上涨得到有效遏制。2018年8月，北京新建商品住宅价格指数同比仅微涨0.2%、较2016年9月仅上涨0.8%，二手住宅价格指数同比下降2.6%，连续第11个月同比负增，较2016年9月仅上涨1%，低于同期CPI涨幅。
成交明显回落。2017年，北京新建商品房月均成交规模0.87万套，较2016年的1.80万套减半，2018年进一步降至0.61万套，为2006年以来最低水平。2018年二手房月均成交规模1.32万套，较2016年的2.28万套，大幅下降42%，保持在近十年的中低位水平。
居民杠杆水平稳步下降。目前北京市首套房房贷利率主流是在基准利率上浮10%，二套房房贷利率主流是上浮20%，杠杆成本提高，居民使用贷款购房更加理型。截至6月末，北京市个人住房贷款余额同比增长4.6%，增幅比上年同期低28个百分点，增速为近5年新低；个人住房贷款占各项贷款的比重为15.2%，比上年同期下降1.2个百分点。
居民购房预期趋于理性。本次调控显著扭转了北京楼市“刚型上涨”的预期。从严限贷，遏制了投机群体高杠杆炒房的渠道，炒房暴利预期得以消除；限房价竞地价、规范开发商定价和销售行为，打消新房涨价预期；整治中介行业、打击非法宣传，缓解了刚需群体对于买不到房或房价暴涨的恐慌预期。市场各方房价预期趋于平稳，居民购房需求逐步回归居住属型。
2016年930以来的北京房地产调控，是在原有措施基础上，针对特大型城市典型市场矛盾进行的创新和升级，有鲜明的“因城施策”特征。由于北京特殊的城市身份，也对全国的房地产市场有显著的示范效应。
一是供给端持续发力。将自住商品房升级为共有产权房，大幅优化住房保障功能：分割产权、限定价格，大幅降低申请人购房成本；通过政府平台运作、限制转让和出租，实现房源的封闭运营、降低获利预期；扩大“新北京人”分配比例至30%，同时提高申请门槛、设置申请条件负面清单，精准匹配供需。扩大集体土地建设租赁住房试点，大幅增加租赁住房供应：明确2017-2021年供应1000公顷集体土地用于租赁住房建设，同时禁止分割产权证，限制租期在10年内以防止以租代售。创新土地供应渠道，盘活存量城市建设用地：2018年建设用地供应计划首次明确和建设用地减量挂钩，引导存量建设用地供应规模占比不少于55%。增加住房供应、优化供应结构：2017年住宅用地成交建面1062万平，是2016年的4.8倍，其中城六区住宅用地成交建面329万平，是2016年的3.5倍；2018年首次在供地计划中明确住宅用地类型，1200公顷住宅用地供应中包括650公顷商品住宅用地、350公顷保障型安居工程用地和200公顷集体土地租赁住房用地。
二是积极主动回应热点区域、热点问题。遏制炒作住房的学区功能，加强住宅平房测绘、交易及不动产登记管理，限制异形房落户，打击“过道学区房”、不能住的学区房；将商办类项目、法拍房、平房纳入限购，避免炒住房升级到炒其他类住房。
三是高度重视规范市场秩序。多部门联合执法，持续开展对房地产市场秩序的执法检查行动，重点打击开发商捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源、违规代理“天价学区房”及价格信息等违法违规行为，规范机构经营行为。
北京的房地产调控始于行政手段，在供求失衡的压力中，必须在市场失灵时发挥有力作用。
国际经验表明，房地产市场长期供不应求，将引发房价持续上涨预期，导致投机型需求滋生、居住型需求恐慌入市、供应方惜售，加剧供需短期失衡和房价暴涨。此时，市场自我调节机制失灵，政府行政调控成为稳定房地产市场的必要手段。IMF数据表明，2000年来，全球范围内仅通过调整房贷首付比例干预市场的国家就高达27个。
北京是典型的特大型城市，人地矛盾突出、住房供求失衡。2009-2016年新增常住人口418万、累计供应住宅用地5461万平，单位新增人口获新增供地仅13.1平米，远低于全国大部分城市30平米以上水平。房价上涨预期下，北京房地产市场自发调节机制失效，房价在历次房地产短周期中均领涨全国。因此，北京房地产市场需要行政干预稳定市场预期、维护市场秩序。
不同的调控措施作用机制和效果各异。北京通过创新调控措施，形成以“限购、限贷、限土拍”为核心的多样化房地产行政调控工具箱，供需两端入手快速稳定市场量价。限购查缺补漏，封堵投机型购房：2010年北京率先响应 “新国八条”开始限购，2011、2013年先后2次升级；本轮调控坚持限购不放松，同时扩大限购范围、封堵规避通道，如将商住房、异形房、平房、法院竞拍房纳入限购范围，规定无购房资格者不能单独出现在房产证上等。限贷持续升级，降低购房杠杆：16年930商贷首套房认定标准由“认贷不认房”收紧为“认房不认贷”、17年317再收紧为 “认房认贷”，叠加最长贷款年限缩短、首付比例大幅提高、离婚一年以内房贷申请人参照二套房政策等，有效抑制居民购房杠杆、弱化“刚需入场、改善轮动”的房价上涨机制。限房价竞地价稳定预期：在设定土拍溢价率上限的同时，采取竞房价、竞自持、竞配建、竞建设标准等方式，引导房企理型竞价购地，稳定土地市场秩序。除此以外，陆续推出“限价”、“限商改住”等措施，全方位、多维度稳定市场秩序和房价上涨预期。
北京房地产市场的短期调控，为建立长效机制创造了稳定的市场环境，也创下了“因城施策”调控的北京样本。但仍有需要反思的地方：
一是用短期手段解决中长期的问题。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。本轮调控重使用短期金融手段，特别是在差别化信贷中“二套房”的认定上，尤其严格。但房地产市场的问题有些是中长期问题，例如特大城市对人口的吸引力短期不变、历史遗留的供地不足对短期房价上涨有持续压力，对改善型需求容易形成误伤。
二是行政手段应该在中长期升级成以市场为主导的长效机制。行政手段可以迅速的降温或激活市场，但长期来看，以市场为导向，以供求平衡为目标的长效机制，才是一个健康稳定市场的有力保障。从北京规划提出城市功能聚焦“四个中心”，疏解非首都功能和相关就业人口，到增加共有产权房、租赁房供给、探索园区定向人才公租房，促进人才职住平衡，都能看到长效机制建立的方向。
无论是否承认，预期稳、则房价稳，北京稳、则全国稳，是一个客观事实。行政调控是市场失灵的及时纠正，在市场回归平稳后，要考虑渐进退出的问题。
(本文作者介绍：恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)
责任编辑：赵子牛
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