文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 李德林
一个租房平台的副总炮轰高房租，被扫地出门了。在老板眼中，这家伙简直就是一个端租房的碗，砸租房的锅。高房价的枷锁套牢老百姓一生之后，高房租的枷锁再来，这是对一个时代的毁灭，背后有着怎样的秘密？
我爱我家的副总裁胡景晖突然跳出来，说以自如、蛋壳为首的长租公寓运营商，为扩大规模，以高于市场正常价的20%-40%的价格抢房源，人为抬高收房价格。然后，胡景晖就下课了。自如他们跳出来说，租房价格不是他们抬高的，是因为清理违规建筑、毕业季等等。人们很容易想到2017年底的北京违建出租屋等清理，事实上，北京从2016年就开始清理人口了。
房租涨价最重要的原因跟人口流动有关。人口的清理确实一定程度上管控了人口总量。在2017年之前，北京多年来都是人口净流入，到了2017年常住人口为2170万，首次出现了净流出2.2万。其实，除了违建大清理之外，跟各地人才战略有着密切关系，高材生拿着毕业证就可以落户，导致大量在北京的人才流到其他城市，北京的资源虹吸效应在降低。那么房租到底应该涨？还是降呢？
根据国家电网的数据，2016年底，北京存量房超过730万套，户均套数为0.89套，人均住房面积面积为28.6平米。2017年底，在严控炒房的情况下，北京竣工了商品房1466万平方米，2018年上半年又竣工了335万平米。按照目前的住宅规模，户均套数可达0.99套，人均住房面积超过32平，基本可以满足常住人口住房需求。在人口净流入出现负增长、住房存量增加的情况下，为啥房租还在不断上涨呢？
更有意思的是，到2017年底，北京的新建商品房成交套数同比下降超过62%，成交面积同比下降超过53%。而2017年北京二手房成交套数同比下跌超过50%，价格同比下降了1.6%。2018年上半年，跟2016年底开始清理人口相比，租房价格同比上涨了1.6%。2018年前7个月，房租价格同比涨幅超过10.7%。如果你是业主，你是选择卖房？还是租房？
同样，深圳的房租很诡异。深圳2017年全市年末常住人口1252.83万人，新增62万。2017年底，深圳存量住房910.48万套。2008年金融危机之后，深圳至少有5年出现过房价下跌，尤其是2008年到2009年跌幅最高达37%。而从2002年深圳有统计数据以来，房租就没有跌过，17年来月均涨幅高达3.32%。到了7月，租金涨幅超过30%，甚至翻倍区域比比皆是。
无论是从人口流动，还是从房源供给看，房租没有理由暴涨，可为什么长租公寓运营商们如此违背常理高价收房呢？资本是重要推手，只有掌握房源，才能掌握定价权。不少长租公寓运营商A轮不行，就B轮，B轮不行就C轮。资本运作的套路是，第一轮融资抢房源，掌握定价权，第二轮融资进行行业洗牌，形成寡头垄断格局，第三轮融资就是收获房租增长红利。
长租公寓运营商到底是怎么玩儿的呢？运营商拿到房子，立即跟租房网贷公司签约，网贷公司会一次性将12个月或者24个月的资产包打包给网贷公司。租客按期给网贷公司支付租金。假设租客违约，那么一个月的违约金就白收了。根据贝壳的数据，北京有750万套房源，如果每套房两居，更大的房子可以隔分N居，那至少有1500万间房。一间房按照均价2000元测算，两年一次性可以从网贷公司收走4.8万元，如果按照引起公愤的5000元测算，两年可以收走12万。如果一家长租运营商在北京形成垄断，占有市场10%的份额，那么150万间至少能一次性套走72亿。
现在明白为啥长租公寓运营商要玩儿命高价收房源了吧？运营商如果纷纷仿效，真可能出现第二个P2P乱局。长租公寓运营商背后跟金融衍生品挂钩的套路还有很多，发个P2P产品那都是最粗暴的，比如给你来个ABS（资产自持证券化）、REITS（房地产信托投资基金）什么的，那都是常规的。如果老板野心大一点，再搞个CDS（信用违约债券）、CDO（担保债务凭证）一类的金融衍生品，那将来的风险就不只是第二个P2P了。以北京地区持有10%的寡头来测算，三倍金融杠杆最终可以放到216亿以上，甚至更高，全北京的租房金融规模可以放到2000亿以上，全国规模大家可以自行脑补啦。中国的长租公寓运营模式全是抄袭美国人的，而ABS、REITS、CDS、CDO等等金融衍生品，都是美国长租公寓运营商们常玩儿的工具，2008年美国金融危机就是那一帮人搞出来的。
长租公寓从各路资本的追捧看，到现在巨头们疯狂收房，整个市场已经开始两极分化，不少就算拿到融资的运营商，套路未必真的能够走到第三步，从2017年下半年开始，就不断有区域性长租公寓，诸如爱公寓、优租客等运营商倒闭，甚至有老板卷款跑路，其中安公寓就被租客爆料，利用租客身份信息申请小额贷款。呵呵，其实你租房的那一刻起，你就是人家金融衍生链条上的一枚棋子，否则的话，怎么有那么多资本涌入，运营商怎么会如此疯狂收房？
现在只是个别实力较弱的长租公寓运营商老板卷款跑路，一旦那些玩儿金融衍生品的所谓大鳄出现资金链断裂，空到时候就不是房主空欢喜，还会有更多的老百姓血汗钱卷入其中。在资本的疯狂催化之下，租房市场一旦寡头形成，那么最终买单的还是租客，如果金融链条上出现风险管控问题，风险还会进一步向金融机构蔓延，后果将不堪设想。更为重要的是，现在老百姓买不起房子，更租不起房子，到时候城市如何留住人才？毁灭的不只是老百姓的金钱，更是毁灭一个时代。
(本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀，每天一个资本真相，微信公众号:delinshe)
责任编辑：张文
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