文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 夏磊
资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。
一、当前房企的主要融资渠道
房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。呈现两个特点：一是银行资金是房地产行业的主要资金来源，间接融资规模大幅高于直接融资。2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。二是受资管新规影响，非标转标趋势显著。2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；而银行开发贷新增余额占比、境内外证券市场融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。
二、今年下半年开始，逐步迎来偿债高峰期
截止2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。
三、融资收紧对主要渠道的影响
2018年以来，金融监管进入新阶段。从数据摸底性质的检查，正式过度到实质性的规范整治。在表外回表、非标转标的大趋势下，房企主要的融资渠道将受到不同程度的影响。
一是以房地产开发贷、并购贷为代表的房企信贷融资增加，成本上升，授信呈现集中化。在非标转标、表外回表的背景下，银行表内信贷对房地产企业的总体融资支持增加。同时，银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。银行信贷将逐步向负债规模和财务杠杆可控、偿债能力强、资信优良的国有或上市房企集中。
二是以委托贷款、信托为代表的房地产非标融资减少，去通道、打破期限错配成为铁律。2018年开始委贷规模迅速降低，上半年共减少8008亿。房地产信托整体规模回落，去通道下主动管理信托占比大幅提升。资管新规严禁期限错配，使新成立的信托期限缩短。
三是境内股权、债权融资回落明显，资产支持证券发行规模大增。房企境内股权融资大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年维持低位。分类监管叠加债市调整，2017年房企发行信用债规模同降70%，2018年上半年同比略有回升。受益非标转标，资产支持证券发行规模大幅增长，2017年同增92%，2018年前5月增长持续。海外债发行受限。
四是个人住房贷款额度持续收缩、首付上升、利率上浮明显。2018年前半年，个人住房贷款首套房平均首付30%、利率5.6%，突破基准利率1.1倍；二套房平均首付50%，利率6%，突破基准利率1.2倍。个人住房贷款新增余额1.94万亿，同比下降7.6%。
四、政策建议：支持合理融资需求、规范融资渠道、严防融资风险。
重点规范通道类非标融资、民间借贷和类金融机构融资、消费贷等不合规信贷；合理支持国内外证券市场融资、住房抵押贷款资产证券化、差别化的个人住房信贷。
具体而言，应清理影子银行，表外融资回表；维护稳定的个人住房金融市场；发展房地产证券市场标准化融资；发展住房抵押贷款资产支持证券。
完整报告见夏磊地产观察
(本文作者介绍：恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)
责任编辑：张文
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