文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
贷款利率不一样了,虽然基准利率是一样的,他当时是优惠利率7折,而2012年时变成1.1倍了。结果是,2012年买房的人,虽然首付和贷款都少了,但是每月月供多了552元,利息支出多了31万元,结果,总支出反而多了15万元。
我的一个小伙伴叫吕平,很聪明。曾经在2010年买了上海新城地产(新城控股旗下上市公司)在上海嘉定的悠活城的房子,当时是单价1.4万元。他是卖掉了在常州的房子,进了上海。后来,他发现,房子降价了,降到1.2万元。他有点郁闷。
后来,他又不郁闷了。因为他发现,贷款利率的影响比房价的影响大得多。
他是同济大学的硕士生,建了一个简单的数学模型,一算账,结果还真有点令人吃惊。
他买的是80平米,单价1.4万元,总价是112万元。2年后,房子单价降了2000元,总房价变成了96万元,总共节省了16万元。因为首付少了4.8万元,贷款额少了11.2万元。
但是,贷款利率不一样了,虽然基准利率是一样的,他当时是优惠利率7折,而2012年时变成1.1倍了。结果是,2012年买房的人,虽然首付和贷款都少了,但是每月月供多了552元,利息支出多了31万元,结果,总支出反而多了15万元。而且,后者在还贷还到第7年的时候,就已经与前者的支出总额一样了。
在人们对贷款购房已经习以为常的今天,过程中蕴含的“奥秘“,其实远远超出我们的想象。如何组合、如何设定还款年限、首付及借贷比如何平衡,都会影响到人们最后的购房总支出。类似吕平这样的例子,其实还有很多……
这样看来,房地产在美国属于金融业确实是有道理的。只不过金融离大多数普通百姓似乎远了点,所以我们不知不觉地被金融割了肉。
正如股市在中国发疯似地成长起来之后,普通股民还不知道股市原理的时候,就被平仓割肉一样,金融知识的确是需要补补课了。
未来会有更多穷怕了的中国人富裕起来,但是如果不懂得金融和金融战争,还会睡梦中不知不觉地被打回原形。
房价与贷款简易模型
项目 | 2010年 | 2012年 | 差额 |
房屋面积 | 80 | 80 | - |
房屋单价 | 14,000 | 12,000 | 2,000 |
总价 | 1,120,000 | 960,000 | 160,000 |
首付30% | 336,000 | 288,000 | 48,000 |
贷款 | 784,000 | 672,000 | 112,000 |
基准利率 | 6.55 | 6.55 | - |
利率折扣 | 0.7 | 1.1 | -0.4 |
折扣后利率 | 4.585 | 7.205 | -2.620 |
月供 | 4,012 | 4,564 | -552 |
期数 | 360 | 360 | - |
总计支付 | 1,780,360 | 1,930,943 | -150,583 |
支付利息 | 660,360 | 970,943 | -310,583 |
(本文作者介绍:现任新城控股集团有限公司(1030.Hk)高级副总裁,同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾剧懓顪冪€n亝鎹i柣顓炴閵嗘帒顫濋敐鍛婵°倗濮烽崑鐐烘偋閻樻眹鈧線寮撮姀鈩冩珖闂侀€炲苯澧板瑙勬礋瀹曠兘顢橀悩纰夌闯濠电偠鎻紞鈧柛瀣€块獮瀣攽閸愨晝鈧椽姊虹紒妯忣亪宕㈤弽顐e床闁糕剝绋掗悡蹇涙煕椤愶絿绠撻柍褜鍓欓幉锛勭矉瀹ュ绠氱憸婊冦€掓繝姘厪闁割偅绻堥妤€霉濠婂嫮绠樼紒杈ㄥ笧閹风娀鎳犻鈧埅鐢告⒑闂堟稒顥欑紒鈧笟鈧崺銏℃償閵娿儳顔掗梺鍝勵槹閸ㄧ喖宕戦幘缁樼叆閻庯絻鍔嬬花濠氭⒑閻熺増鎯堟俊顐n殕缁傚秹骞嗚濞撳鏌曢崼婵囧殗妞ゅ孩顨堢槐鎺旂磼濡浚浜敐鐐剁疀閹句焦妞介、鏃堝礋椤撗冩暪闂備胶鎳撻崥瀣偩椤忓牆鍨傚┑鐘宠壘閻鏌涢弴銊ョ仭闁抽攱鍨块弻娑樷槈濮楀牊鏁剧紓浣插亾闁告劦鍠楃€氬懘寮堕崼姘珖缁炬儳銈搁弻娑氫沪閸撗€妲堢紓浣诡殕鐢繝寮诲澶嬪癄濠㈣埖蓱閳诲牊绻濆▓鍨灀闁稿鎹囧娲箰鎼达絺妲堥柣搴㈠嚬閸撴瑩顢氶敐澶嬫優妞ゆ劑鍊楅惁鍫ユ⒑濮瑰洤鐏叉繛浣冲嫮顩烽柨鏇炲€归悡鏇㈡煏婵炲灝鍔ら柛鈺嬬秮閺岀喖顢欓悙顒傚姽濡炪倧绠戠紞濠囧蓟閻旂⒈鏁嬮柛鈩冪懅閻﹀牆顪冮妶鍐ㄧ仾闁烩晩鍨堕獮鍐ㄢ枎閹存柨浜鹃柣銏㈡瑜版帞宓佺€广儱妫旂换鍡涙煏閸繃鎼愰崯鎼佹⒑缁嬫鍎愰柣鈺婂灦楠炲啫螣鐞涒剝鏂€闁诲函缍嗛崑鍕焵椤掑啫鐓愰柕鍥у缁犳盯骞樼捄渚澑闂備胶绮幐濠氭偡瑜旈崺鈧い鎺戝€归崵鈧柣搴㈠嚬閸犳寮茬捄浣曟棃宕ㄩ鐐村劒闂備焦鎮堕崕顕€寮笟鈧畷鎴﹀箻閺傘儲鐏侀梺鍓茬厛閸犳鎮樺澶嬧拺闁荤喓澧楅崯鐐测攽閻愯韬柣娑卞櫍瀹曟﹢顢欑喊杈ㄧ秱闂備線娼ч悧鍡涘箠鎼达絿鐜绘繛鎴炵懅缁♀偓闂佹眹鍨藉ḿ褍鐡梻浣告憸閸犳劕顭垮Ο鍝勭カ闂備礁鎼ú銏ゅ垂濞差亜鐓曢柟鐑樺殮瑜版帗鏅查柛顐ゅ櫏濡嫰姊洪崨濠冪殤闁硅櫕鎹囬崺鐐哄箣閿旂粯鏅╅梺缁樺姦閸撴艾袙閸儲鍊甸悷娆忓缁€鍐磼鐠囪尙澧曟い鏇秮楠炴﹢顢欓挊澶夋睏闂備焦鐪归崹娲敊閺嶎灛锝囩矙鎼存挻鏂€闂佺粯锚閻忔岸寮抽埡浣叉斀妞ゆ棁濮ょ紞鎴︽偂閵堝鐓忛煫鍥ь儏閳ь剚娲熼幃鐐哄垂椤愮姳绨婚梺鐟版惈濡绂嶆ィ鍐┾拺缂佸灏呭銉︾箾鐏忔牑鍋撳畷鍥ㄦ濠电偛妯婃禍婊堟倿濞差亝鐓曢柟鎵暩閸樻盯鏌涢妶鍐ㄢ偓婵嗩潖濞差亜宸濆┑鐘插閻eジ姊虹粙娆惧剳闁稿鍠栭獮蹇氥亹閹烘挻娅㈤梺缁樏壕顓㈠储閹剧粯鍋℃繝濠傚閻帞鈧娲樼划鎾翠繆濮濆矈妲剧紓浣插亾濠电姴娲﹂悡鏇㈡煃閳轰礁鏆堢紓鍌涚閵囧嫰鍩℃担鍝ラ獓缂備胶绮换鍐崲濠靛纾兼繝濠傚枤閺嗩偆绱撻崒娆掝唹闁稿鎹囬弻娑氫沪閹呭姲闂佽 鍋撳ù鐘差儐閻撶喐淇婇婵愬殭缂佽尙绮妵鍕疀閿濆懍绨介梺姹囧労娴滎亜鐣峰⿰鍡╂Щ闁汇埄鍨伴悥鐓幬涙担鐟扮窞闁归偊鍘鹃崣鍡椻攽閻樼粯娑ф俊顐幖鍗遍悷娆忓缁犻箖鏌熼崘鎻掓Щ闁哥喓濞€瀵劍绂掔€n偀鎸冮梺鎼炲劀閳ь剟寮稿澶嬬叆婵犻潧妫欐径鍕亜椤愶絾绀嬮柡宀€鍠栭幃婊冾潨閸℃ḿ鏆ラ梻浣规た閸樹粙銆冮崱妯尖攳濠电姴娴傞弫宥嗘叏濮楀棗骞楅柛搴㈡尵缁辨挻鎷呮搴ょ獥闂侀潻缍囩紞渚€鐛崘銊庢棃宕橀埡浣圭€梻浣告啞濞诧箓宕滃☉銏℃櫖婵せ鍋撴慨濠冩そ瀹曘劍绻濋崘顏勫汲闂備焦妞块崢铏规濮樿泛绠栨慨妞诲亾妤犵偞甯掕灃濞达絽寮剁€氬ジ姊绘担鍛靛湱鎹㈠Δ鍛;闁圭増婢樺洿闂佸湱铏庨崰妤呮偂濞戙垺鐓曟繛鎴濆船閺嬨倝鏌i鐔风瑲妞ゃ劊鍎甸幃娆撳矗婢舵ɑ锛嗛梻浣芥〃閻掞箓宕濆▎蹇曟殾闁靛ň鏅涚壕鍏肩箾閹寸偟鎳愭俊顐㈠暣濮婅櫣鎷犻垾铏亐闂佸搫鎳愭慨纾嬬亱闂佸憡鍔戦崝澶娢i崼鐔剁箚闁靛牆鎳庨弳鐐碘偓瑙勬礈閸犳牕顫忔繝姘<婵炲棙鍔楅妶鏉款渻閵堝棙鑲犻柛娑卞枛鎼村﹪姊洪悷閭﹀殶濠殿噣娼ч悾鐑藉蓟閵夛妇鍘卞銈嗗姉婵挳宕濋妶鍥e亾鐟欏嫭灏紒鈧笟鈧垾锕傚锤濡や礁娈濋梻鍌氱墛缁嬫垿锝炲澶嬧拺闁告繂瀚崳娲煙椤旂厧鈧灝顕f繝姘櫜闁告稑鍊婚崰鏍х暦椤愶箑绀嬫い鎺嶈兌濡差亪姊婚崒娆戭槮闁硅绻濋獮鏍煛閸涱厾鐓戦梺鍛婂姦閻撳牆岣块弽顓熺叄闊洦娲橀崵鈧柣搴$仛閻擄繝寮婚敓鐘茬倞闁宠桨妞掔划鍫曟⒑閸愭彃妲绘い锔诲灦閸╃偤骞嬮敂钘夆偓鐑芥煙缂佹ê绗уΔ鐘叉川缁辨挻鎷呯粵瀣闁诲孩鍑归崳锝呯暦濮樿泛绠虫俊銈傚亾闂佸崬娲弻宥夊垂濞戞瑦鐝旀繛瀛樼矒缁犳牠寮婚妸銉㈡斀闁糕剝渚楅埀顒侇殜閺岋紕鈧綆鍓欓弸娑㈡煛鐏炲墽銆掗柍褜鍓ㄧ徊鑺ユ櫠鎼达絿鐭撴い鏇楀亾闁哄矉绱曟禒锕傚礈瑜庨崚娑欑節绾板纾块柛蹇旓耿閻涱喚鈧綆浜栭弨浠嬫煕閵夋垵瀚锋禒鈺呮⒒閸屾瑧鍔嶉柛鎾寸缁傚秹鎮欓崫鍕€柣鐘叉搐濡﹤岣块弽顓熺叄闊洦鎸荤拹锛勭棯閹冩倯濞e洤锕、娑橆潩鏉堛劎妾ㄦ繝纰樻閸嬩線宕濋幋婵愭綎闁惧繐婀遍惌娆撴煙缁嬪灝顒㈢€规洘濞婂鐑樻姜閻楀牏銈板銈嗘肠閸ヨ埖鏅梺鎸庣箓椤︿粙寮崘顔界厪闊洤锕ュ▍鍛存煙椤旇棄鐏存慨濠冩そ瀹曘劍绻濇担铏圭畳闂備焦鎮堕崝灞界暦椤掑嫬鐓濋柟鎹愵嚙閸楁娊鏌曡箛濠冾€嗛柟閿嬫そ濮婃椽宕ㄦ繝鍕ㄦ闂佹寧娲忛崐鏍箞閵娾晛閱囬柕澶涘閸橀亶鏌熼懖鈺勊夐柍褜鍓濆▍鏇炐掗幇鐗堚拺鐎规洖娲ㄧ敮娑㈡煙閻熺増鎼愭い鏇稻缁绘繂顫濋鈹垮姂閺屻劑寮崶鑸电秷闁诲孩鑹鹃妶绋款潖缂佹ɑ濯撮柛娑橈工閺嗗牏绱撴担鍓插剱闁搞劌娼″顐﹀礃椤斿槈銊ф喐韫囨稒鍎楅柛鈩冪⊕閻撳啰鎲稿⿰鍫濈闁绘柨顨庡ḿ鏍ㄧ箾瀹割喕绨兼い銉ョ墛缁绘盯骞嬮悙鍨櫑濡炪倧鑵归弲婵嬪焵椤掆偓閸樻粓宕戦幘缁樼叆婵犻潧妫涙晶娑氱棯椤撶偟鍩i柡灞剧洴楠炴帡骞橀搹顐ョ檨婵$偑鍊戦崹娲晝閵忊剝鍙忛柍褜鍓熼弻锝呂熺喊杈ㄦ缂備礁宕鍓佹崲濠靛鍋ㄩ梻鍫熺▓閺嬪懎鈹戦悙鏉垮皟闁告侗浜滄禍鐐叏濮椻偓濡法鑺辨繝姘瀬闁割偆鍠嶇换鍡涙煏閸繃鍣洪柛锝嗘そ閺屽秹鏌ㄧ€n亞浼岄梺鍝勭焿缂嶄線骞冮姀銏㈢煓婵炲棛鍋撻ˉ瀣攽閻愬樊鍤熷┑顔诲嵆瀹曡绂掔€n亞鐣哄┑掳鍊愰崑鎾淬亜椤愶絿绠為柟顔瑰墲閹棃濮€椤厼顥氬┑鐘垫暩婵即宕规總闈╃稏濠㈣泛鈯曞ú顏呭亜闁绘挸瀛╅悗顒勬⒑閻熸澘鈷旂紒顕呭灦瀵煡骞栨担鍦弳闂佺粯娲栭崐鍦偓姘炬嫹闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌i幋锝呅撻柛銈呭閺屾盯骞橀懠顒夋М闂佹悶鍔嶇换鍐Φ閸曨垰鍐€妞ゆ劦婢€缁墎绱撴担鎻掍壕婵犮垼娉涢鍕崲閸℃稒鐓忛柛顐g箖閸f椽鏌涢敐鍛础缂佽鲸甯¢幃鈺呮濞戞帗鐎伴梻浣告惈閻ジ宕伴弽顓犲祦闁硅揪绠戠粻娑㈡⒒閸喓鈯曟い鏂垮濮婄粯鎷呴崨濠傛殘婵烇絽娲﹀浠嬫晲閻愭潙绶為柟閭﹀劦閿曞倹鐓曢柡鍥ュ妼閻忕姷绱掗銏⑿ч柡灞剧洴婵$兘顢欓崣銉ㄦ闂備浇顫夊畷妯肩矓椤曗偓閹兘骞嶉搹顐f殜闂備礁澹婇悡鍫ュ窗閹烘纾婚柟鎹愵嚙閸愨偓濡炪倖鍔х徊鑺ユ償婵犲倵鏀介柣鎰綑閻忕喖鏌涢妸銉﹁础缂侇喖顭烽弫鎰緞鐎n剙骞楅梻濠庡亜濞诧箑顫忚ぐ鎺懳﹂柣鏃囶問閻熸壋鍫柛鏇ㄥ幘閻撳顪冮妶鍐ㄧ仾鐎光偓閹间礁鏋侀柟閭﹀幖缁剁偛鈹戦悩鎻掝伌闁哥偞鎸冲缁樻媴缁嬫寧鍊繛瀛樼矆缁瑥鐣烽弴鐔哥秶闁靛ě灞剧カ婵$偑鍊栭悧婊堝磻閻愬搫鐓曢柟杈鹃檮閻撴瑩鏌ゅù瀣珔濞寸姵绮撻弻娑㈠棘鐠囨祴鍋撳┑瀣摕婵炴垶绮庨悿鈧梺鍝勫€稿Λ顓熺椤忓牆鐏抽柡宥冨妿缁♀偓闂佹悶鍎撮崺鏍疾椤忓牊鈷戦梺顐ゅ仜閼活垱鏅剁€电硶鍋撳▓鍨灕妞ゆ泦鍥х叀濠㈣泛艌閺嬪酣鏌熼柇锕€澧┑陇娅曟穱濠囨倷椤忓嫧鍋撻弽顓熷亱婵°倕鍟伴惌娆撴煙鏉堟儳鐦滈柡浣稿€块弻銊╂偆閸屾稑顏�