文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
贷款利率不一样了，虽然基准利率是一样的，他当时是优惠利率7折，而2012年时变成1.1倍了。结果是，2012年买房的人，虽然首付和贷款都少了，但是每月月供多了552元，利息支出多了31万元，结果，总支出反而多了15万元。
买房的“数字游戏”我的一个小伙伴叫吕平，很聪明。曾经在2010年买了上海新城地产(新城控股旗下上市公司)在上海嘉定的悠活城的房子，当时是单价1.4万元。他是卖掉了在常州的房子，进了上海。后来，他发现，房子降价了，降到1.2万元。他有点郁闷。
后来，他又不郁闷了。因为他发现，贷款利率的影响比房价的影响大得多。
他是同济大学的硕士生，建了一个简单的数学模型，一算账，结果还真有点令人吃惊。
他买的是80平米，单价1.4万元，总价是112万元。2年后，房子单价降了2000元，总房价变成了96万元，总共节省了16万元。因为首付少了4.8万元，贷款额少了11.2万元。
但是，贷款利率不一样了，虽然基准利率是一样的，他当时是优惠利率7折，而2012年时变成1.1倍了。结果是，2012年买房的人，虽然首付和贷款都少了，但是每月月供多了552元，利息支出多了31万元，结果，总支出反而多了15万元。而且，后者在还贷还到第7年的时候，就已经与前者的支出总额一样了。
在人们对贷款购房已经习以为常的今天，过程中蕴含的“奥秘“，其实远远超出我们的想象。如何组合、如何设定还款年限、首付及借贷比如何平衡，都会影响到人们最后的购房总支出。类似吕平这样的例子，其实还有很多……
这样看来，房地产在美国属于金融业确实是有道理的。只不过金融离大多数普通百姓似乎远了点，所以我们不知不觉地被金融割了肉。
正如股市在中国发疯似地成长起来之后，普通股民还不知道股市原理的时候，就被平仓割肉一样，金融知识的确是需要补补课了。
未来会有更多穷怕了的中国人富裕起来，但是如果不懂得金融和金融战争，还会睡梦中不知不觉地被打回原形。
房价与贷款简易模型
| 项目 | 2010年 | 2012年 | 差额 |
| 房屋面积 | 80 | 80 | - |
| 房屋单价 | 14,000 | 12,000 | 2,000 |
| 总价 | 1,120,000 | 960,000 | 160,000 |
| 首付30% | 336,000 | 288,000 | 48,000 |
| 贷款 | 784,000 | 672,000 | 112,000 |
| 基准利率 | 6.55 | 6.55 | - |
| 利率折扣 | 0.7 | 1.1 | -0.4 |
| 折扣后利率 | 4.585 | 7.205 | -2.620 |
| 月供 | 4,012 | 4,564 | -552 |
| 期数 | 360 | 360 | - |
| 总计支付 | 1,780,360 | 1,930,943 | -150,583 |
| 支付利息 | 660,360 | 970,943 | -310,583 |
(本文作者介绍：现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
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