文/意见领袖专栏作家 李庚南
5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）。《意见》坚持问题导向，直指房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。《意见》的出台无疑将直接触及房地产经纪机构的利益，有助于规范房地产经纪服务，切实降低交易当事人负担，维护其合法权益。在当前房地产市场复苏举步维艰的背景下，将给房地产市场带来怎样的积极效应？最直接效应或首现于二手房市场。
《意见》触及了房地产经纪领域哪些痛点？
长期以来，房产中介的种种操作备受消费者诟病。一是信息作假，“假房源、假价格”盛行。二是暗吃差价，侵害购房人利益。三是“阴阳合同”，帮助交易方规避房屋交易税费。四是挤占客户资金。房产中介利用所谓的交易规则，堂而皇之地挤占客户监管账户资金。此外，还有房产中介还存在为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款、提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务等违法违规行为，房屋租赁领域的“长收短付”等非法牟利行为更是屡见不鲜。
可以说，“天下苦中介久矣”！因此才有了此前北京、杭州等地推出的房东直售模式。意味着房屋所有人经过实名认证即可自行上传房源，实现“房东直售”。因此房产“去中介”的声音充斥网络之间。但是实践证明，“房东直售”模式叫好不叫座。因为二手房交易远远不止买卖双方沟通的流程，而且还会牵涉到产权确认、按揭贷款等流程，这些流程都是非常关键的，没有专业的房产中介，很难获得预期理想的交易结果。在一个社会分工越来越细、运行节奏越来越快的时代，去中介化显然并不现实。房产中介作为一个媒介房产买卖双方的服务模式，其存在自有其内在的需求和道理，而且历经近20年的发展，拥有从业人员已逾200万的房产中介实际已成为经济内循环的重要组成部分。
去中介显然也并非管理者所期望的。因此，对于房产中介，关键是如何规范，而不是简单地一去了之！这方面的教训其实很多，也很深刻。《意见》立足于维护房产交易双方合法权益，提出了加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治、加强行业自律管理等十方面要求。其中对行业触动最深的主要是四条：
一是合理确定经纪服务收费。要求房地产经纪服务收费应结合市场供求关系等因素协商确定，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。实际上，目前房产买卖方与中介之间的双向选择是客观存在的，基本能体现供求关系。收费标准上也基本实行分档定价（成交额10万元以下2%，10-100万元1%，100万元以上0.5%，具体因大小公司而已）。至于引导由交易双方共同承担经纪服务费用，其实际意义并不大，关键还在市场供求双方的市场地位，是买房市场还是卖方市场。从实际操作看，卖方无疑会将中介费转化为房价的一部分，共同承担抑或由买家全部承担，其实是交易习惯使然。在推动房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用方面，比较理想的状况是，构建公开、透明的房产交易信息网，避免中介对房产信息的垄断。这将真正促进房产买卖方与中介合作的市场选择，进而推动房产中介定价的合理化、透明化。
二是严禁操纵经纪服务收费。不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。要求房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。这一条应该切中了房产中介行业的硬伤。 如何打破中介滥用市场支配地位？关键是打破其市场支配地位，前提则是信息的共享和透明化，即搭建统一的房产交易信息平台。应该说，这一平台各地都已搭建并存在。问题是房产买卖方能否自由地、真实地发布交易信息。实践中，有的地区在已实施房源挂牌核验的基础上增加价格信息的核验，其中未通过价格核验的二手房源将无法对外公布。
三是加强个人信息保护。要求不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。对个人信息的保护的缺失，几乎是所有服务行业、平台面临的硬伤，也是消费者习以为常的“万般无奈”。这需要真正强化相关法律制度的完善性和执行的有效性。
《意见》出台是否意在激活二手房市场？
其实，《意见》提出的十大要求中，除在中介收费方面提出了“鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价”等新要求外，其他要求大多在《房地产经纪管理办法》及此前颁布的相关文件中有具体明确的规定。如2021年7月住房和城乡建设部等8部门联合出台的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》就涉及房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业等涉房领域，对房产中介经营行为提出了规范要求。因此，《意见》重申房地产经纪领域的相关监管要求，应有其更深的用意，那就是激活二手房市场。这正切合了当前二手房市场出现的低落态势，也切中了当前房地产市场复苏的关键。
一个不容置辩的事实是，我国房地产市场已经逐渐步入了存量房时代。这意味着，无论从供给还是需求出发，二手房市场交易在推动新房市场乃至整个房地产市场复苏中的支撑作用正日益凸显。一方面，新的住房供给或来源于存量房的改造、更新，存量的老住宅、危房以及此前高周转模式下低品质房住，都将创造新的住房供给，但总体仍是做存量的文章；另一方面，从需求端看，随着人口老龄化程度加深、人口出生率下降，需求总体呈萎缩应该是必然趋势。未来房地产市场真正的首套、刚需市场占比越来越低，改善型住房需求将成为新房市场需求端的主要支撑。而改善型住房需求的支撑则来自于二手房市场交易的活跃度。从住房购买力看，在住房供给越来越向大面积、高总价结构转化的趋势下，新建商品房的购买力显然更多依赖于存量住宅即二手房价值的释放。
所以，无论从市场信心的修复，还是市场流动性的供给看，推动房地产市场复苏，激活二手房市场是关键。如何激活二手房市场交易，越来越成为各地稳楼市的共识。
但当前二手房市场现状显然不及预期，不利于整个市场的修复。进入4月份以来，一季度二手房挂牌激增带来的成交量“虚热”正逐渐退去，二手房交易由前期量升、价降的踩踏式交易态势转为量价齐跌态势。WIND数据显示，截至4月30日，全国二手房挂牌量、价指数（周）分别由4月初的53.52%、187.27%降至42.07%、186.41%。各线城市二手房交易量环比均呈锐减态势，其中一、二线城市尤为明显。有关资料显示，4月份二手房成交量环比，北京降幅近4成，上海下跌近3成，广州下跌14.4%，深圳下跌近2成，杭州4月下跌幅度达29%。
面对房地产市场低迷徘徊，二手房市场无疑正成为解开房地产市场死循环、激活楼市流动性的关键节点。“二手房不活，房地产难起。”唯有激活二手房流动性，才能释放对新房的市场需求。因此，把促进二手房市场发展作为稳楼市的立足点自然成为各地政策的选项。
围绕二手房市场，还有多少文章可做？
围绕促进二手房市场发展，除了搭建二手房交易平台、推动“房东直售”外，迄今推出最直达痛点的便民措施莫过于“带押过户”。自然资源部和银保监会于2023年3月3日联合印发了《做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，鼓励各地因地制宜，探索实践“带押过户”的有效实践模式，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。随着“房东直售”“带押过户”等举措的推进，我们可以看到，束缚和制约二手房市场的“绳索”正被一根根逐步解开。特别是此次《意见》对中介市场行为的规范，无疑将有助于降低购房者的交易成本。一个健康、有序、活跃的二手房市场可以期待。在存量房市场特征不断增强的情况下，这将推动我国房地产市场步入新的发展历程。
但无论是“房东直售”“带押过户”还是对房产中介收费行为的规范，根本还是从二手房交易的成本和便捷度方面着手（实际上，若从降低交易成本考量，大头还在交易环节的税费支出。目前，二手房交易环节涉及营业税、契税、个人所得税、印花税及登记费等，合计达7.65%—9.65%），减低交易税费才是“硬道理”）。而交易成本的降低也仅仅是决定二手房交易意愿、促进交易活跃的必要因素，真正能激活二手房交易的应该是消费者的市场预期和政策预期。
市场预期来自对整个房地产市场的信心，包括供给端的质量安全性；而政策预期则更为关键。如何让市场的回归市场，或是推动政策预期回归的关键；而以行政化方式和手段来调控市场供求，恰是引致政策预期紊乱的根源。现实中出现的所谓限涨、限跌令，实际上是明知不可为而为之的短视行为。这些举措或许短期内能凑效，但其潜在的副作用是显而易见的。需知，政策预期的修复难度远甚于市场预期！
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：李琳琳
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