朱海斌：长期来看房地产税对房价影响不大

　　文/财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏机构 中国财富管理50人论坛

　　本文作者：朱海斌

　　日前，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。摩根大通中国首席经济学家朱海斌近日在中国财富管理50人论坛举办的“房地产税的制度设计、推进路径与潜在影响”线上研讨会上表示，目前看来，房地产税的推出目标主要有四方面：一是抑制房价；二是补充地方税收；三是缩小贫富差距；四是作为楼市政策长效机制的组成部分。

　　朱海斌认为，长期来看房地产税对房价的影响并不大，短期可能抑制部分市场需求。但中长期，无论上海、重庆的试点，还是从全球有房地产税国家的经验来看，房地产对房价长期趋势的影响都是次要的。房价上涨主要取决于经济增长、通胀、货币政策、城镇化等因素。

　　关于房地产税的税收规模，朱海斌分析，从目前上海、重庆十几年的试点情况来看，房地产税占地方直接税收的比例大概为3%，去年地方直接税收整体规模为10万亿元。如果推广到全国，估计总规模仅3000亿元。假设平均税率为0.2%，计税基准300万亿元，对应的税收规模是6000亿元，与去年8.4万亿的土地出让收入相比，确实是杯水车薪。

　　“因此，房地产税对地方税收的影响较小，补充地方税收、特别是替代土地出让金的可能性不高。”朱海斌说，同时，房地产税作为缩小贫富差距的手段，与共同富裕紧密相关，但可能存在其他的替代选项，一种是资本利得税，另一种是空置税。且房地产税作为楼市政策长效机制的组成部分，其紧迫性可能不高。中长期楼市的长效机制建设中，如何追责地方政府，迫使地方改变目前的土地供应制度或是更加急迫的政策议题；此前出台的限购、限贷、限价等短期行政举措也应配套调整。

　　以下为发言原文。

　　目前看来，房地产税的推出目标主要有四方面：一是抑制房价；二是补充地方税收；三是缩小贫富差距；四是作为楼市政策长效机制的组成部分。

　　第一，长期来看房产税对房价的影响并不大，短期可能抑制部分市场需求。但中长期，无论上海、重庆的试点，还是从全球有房地产税国家的经验来看，房地产对房价长期趋势的影响都是次要的。房价上涨主要取决于经济增长、通胀、货币政策、城镇化等因素。

　　第二，房地产税对地方税收的影响较小，补充地方税收、特别是替代土地出让金的可能性不高。因为房地产税的规模和土地出让金完全不在一个量级。目前存在一个基本假设：即房产税在设计时仍存在较大的减免空间，这一问题与房价收入比紧密相关。从房产税征收的角度来讲，如果房价收入比过高，存量财富会很高，但实际现金流相对较低。这就制约了我国无法像美国一样推动有房必征、没有减免的政策。现在上海、重庆的试点也都存在大规模的减免，比如只对平均居住面积超过40平方米的城镇居民征收、或只对多套房征收。

　　关于房地产税的税收规模。从目前上海、重庆十几年的试点情况来看，房地产税占地方直接税收的比例大概为3%，去年地方直接税收整体规模为10万亿。如果推广到全国，估计总规模仅3000亿。假设平均税率为0.2%，计税基准300万亿，对应的税收规模是6000亿，与去年8.4万亿的土地出让收入相比，确实是杯水车薪。

　　第三，房地产税作为缩小贫富差距的手段，与共同富裕紧密相关，但可能存在其他的替代选项。后续出台的房地产税政策可能采用累进税制，这与部分专家主张的轻税原则是有冲突的。

　　缩小贫富差距的手段是不是只有房地产税？这回归到一个根本性问题：即房地产税是不是目前首选的税种？从大方向来看，中长期中国大概率会考虑财产税、遗产税、赠与税等税种。即使在房地产市场，至少有其他两个税种也可以起到类似作用。

　　一种是资本利得税，即除自住房之外的住宅交易如果产生资本利得，需要缴纳相应税款。资本利得税已有相关规定，2013年3月份推出的“国5条”中曾明确提要引入20%的资本利得税，只是后来无疾而终。资本利得税在很多国家也存在。在中国，征收资本利得税并不存在法律障碍，而且征收成本也低。另一种是空置税。目前讨论的房地产税在某种意义上也类似于空置税，而不是财产税。因此，从缩小贫富差距的角度来看，房地产税可能存在其他的替代选项。

　　第四，房地产税作为楼市政策长效机制的组成部分，其紧迫性可能不高。3~5年前，中央就已经提出，房地产税只是作为长效机制的一部分。从维护楼市长期稳定发展的角度来讲，其他两个领域的任务可能更加迫切。一是地方政府的土地供应制度。长效机制也提出：城市土地供应要以人口流动、而不是以户籍人口作为参考，但最近几年的执行情况并不理想。尤其去年下半年，房地产又进入新的上行周期。去年以来，房价上涨比重并不高，增速是个位数；但土地价格却是两位数的增长，增速高达30%~40%。所以本轮房地产市场调控，或者说未来中长期楼市的长效机制建设中，如何追责地方政府，迫使地方改变目前的土地供应制度，可能是更加急迫的政策议题。

　　另一方面，在引入房地产税或扩大房产税试点过程中，是否可以考虑减免或取消一些行政管制？比如限购、限贷、限价。目前的各种行政管制，在引入时是作为短期行政措施出现的，目的是为建立长效机制赢得更多时间。但过去十年，这些政策已经成为房地产制度的一部分。如果在这一试点讨论将房产税作为推动长效机制改革的一部分，也应该考虑其他政策的配套调整。

　　(本文作者介绍：中国财富管理50人论坛（CWM50）于2012年9月16日成立，是一个非官方、非营利性质的学术智库组织。论坛致力于为关心中国财富管理行业发展的专业人士提供一个高端交流平台，推动理论、思想、创新和经验交流，为相关决策与研究机构提供理论与实务经验参考，进而为财富管理行业的发展提供不竭的思想动力，最终对中国金融体系的优化产生积极影响。)