文/新浪财经意见领袖专栏作家 戴志锋 贾靖 邓美君
LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格，从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。我们预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平，不会跟随LPR。
投资要点
住房按揭利率仍会是指导价格。1、人民银行分支机构指导价格。按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制；确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。2、规定了下限：新发放个贷以最近一个月相应期限的LPR加点形成；首套个人住房不得低于相应期限LPR价格，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
新合同重定价跟随LPR，存量合同长期不变。1、新合同的重定价原则。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。2、存量个人住房按原合同执行。而存量合同采用贷款基准利率；推行LPR的前提下，基准利率会被淡化，所以存量合同的利率预计长期不变。为了实现政策目标，同时严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。
政策目的。1、淡化推行LPR对房地产融资的影响，政策前后影响不大。推行LPR预计等于未来变相降息（详见我们两份深度《专题！LPR机制的本质及对银行利润影响测算》、《专题！利率政策思路已较清晰：基准利率如何变？》），政策要避免降息对房地产的刺激，所以对住房贷款LPR的下限指导更为明确。同时政策避免增加居民的利息负担。所以，对与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。2、个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格，从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。我们预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平，不会跟随LPR。
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正文分析
住房按揭利率仍会是指导价格。1、人民银行分支机构指导价格。按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制；确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。2、规定了下限：新发放个贷以最近一个月相应期限的LPR加点形成；首套个人住房不得低于相应期限LPR价格，二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
新合同重定价跟随LPR，存量合同长期不变，其中18年存量按揭占比总贷款在26%左右，这部分贷款利率不受影响；而新发放部分，由于18、19年银行持续低风险偏好未改，我们用上市银行2018年新增按揭占比新增总贷款可做19年参考，其中新增占比在35%左右。1、新合同的重定价原则。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成（住房贷款利率=最近期限LPR+加点）。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。2、存量个人住房按原合同执行。而存量合同采用贷款基准利率；推行LPR的前提下，基准利率会被淡化，所以存量合同的利率预计长期不变。为了实现政策目标，同时严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。
政策目的。1、淡化推行LPR对房地产融资的影响，政策前后影响不大。推行LPR预计等于未来变相降息（详见我们两份深度《专题！LPR机制的本质及对银行利润影响测算》、《专题！利率政策思路已较清晰：基准利率如何变？》），政策要避免降息对房地产的刺激，所以对住房贷款LPR的下限指导更为明确。同时政策避免增加居民的利息负担。所以，对与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。改革前房贷基准利率为4.9%，19年7月全国首套房平均利率为5.44%，平均较基准上浮11%；同时高于按8月20日5年期以上LPR的基准4.85%利率59bp。分区域看，全国19个城市6月份首套房贷利率除上海、厦门外，其余城市均高于基准利率、上浮区间在4%-20%。2、个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。LPR新制度下，个人住房贷款利率仍为分区域的指导价格，从草根调研来看，银行最近相对上半年收紧按揭贷款，表明政策调控地产的决心。我们预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平，不会跟随LPR。
对银行利润的测算：不考虑存量按揭，贷款定价下降10bp，2020年对银行税前利润影响在2%左右。对各类银行影响程度：优质银行影响最小。1、议价能力强的银行影响最小：优质银行具有独特风控体系，对客户保持较强议价能力。2、从简单的报表分析：按揭资产占比高影响较小；信贷占比总资产低、期限内重定价信贷占比相对较低的银行受影响更小；2020年受影响程度为农商行>股份行>城商行>国有行，总体差异不大。3、银行的分化会加大，风险定价能力将把银行之间的差距持续拉大。
(本文作者介绍：中泰证券银行业首席，金融组组长，国家金融与发展实验室特约研究员。)
责任编辑：张文
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