房地产供需结构已明显改善

2017年12月28日09:16 作者:蔡喜洋 (0)+1

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家蔡喜洋

　　预计2018年将在财税、金融、土地等方面将有更多细则性政策出台。叠加2015-2017年的去库存较为彻底，房地产供需结构已经明显改善，2018年的房地产投资需求或有望保持在5%-8%区间。

房地产供需结构已明显改善

　　十九大报告布局长远，中央经济工作会议首眼当下，不求面面俱到，我简单谈四点看法：

　　第一，坚持稳中求进，保持“财政积极、货币中性、信贷合理、汇率稳定”。政策总基调是稳中求进，主线是坚持供给侧结构性改革；积极财政政策取向不变、优化支出结构；稳健货币政策保持中性、管住货币总闸门；信贷政策促进信贷和社融合理增长；保持汇率在合理均衡上的基本稳定；促进多层次资本市场发展；守住不发生系统性金融风险。

　　第二，全面强化金融风险治理，将“防范化解重大风险”列为未来三年必须打赢的“三大攻坚战”之首，重点是防控金融风险，服务于供给侧结构性改革这条主线。与十九大报告“守住不发生系统性金融的底线”的主旨要求保持一致。其根源在于，中国前期债务高速扩张，埋下了严重的金融风险隐患，债务累计之下的还本付息占每年经济收入的比重达到20%，在国际可比经济体当中最高，信用风险、流动性风险仍然较高，“借新还旧”压力较大。

　　注：偿债率=应付利息与本金/总收入

图1：中国债务偿付压力最大

　　数据来源：BIS，中国银行

　　第三，着力理顺“金融与实体经济、金融和房地产、金融体系内部”三大关系，本质上是要理顺经济周期、金融周期和房地产周期三大关系，坚决防止三大周期共振式下行，引发系统性风险。

　　一是金融与实体经济，要坚决抑制“脱实向虚”，必然要求“货币实质中性、监管全面从严”，着力增强金融服务实体经济的能力，所以金融挤泡沫仍将继续，挤完之后还要防止泡沫再起，所以寄望于政策转向不太现实。

　　二是金融和房地产，“房住不炒”总要求是有保有压，“房住”即要求保首套和改善的刚需，保共有产权、住房租赁、棚改、廉租、保障房建设。“不炒”即要求抑制投机炒作，各类限制仍将延续，同时，长效机制方面，要从不动产登记、房地产税立法等方面多管齐下，推动房地产市场供需结构和供给预期的平稳转化。

　　三是金融体系内部，银行和非银、大银行和小银行的流动性结构分层、风险偏好分层，要通过强监管约束、公司治理约束、打破刚兑预期等手段，坚持防止中小机构的过度金融冒险。截至2017年11月末，银行业的金融债权（对银行同业和非银金融）余额达57万亿元，相当于对实体（企业、居民和政府）债权余额的1/3强，金融自转空转风险加大。预计监管部门对金融机构从严计提风险资本，加强对信贷行为和流动性匹配度管理，促进金融主体市场化风险定价。

　　第四，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。中国住房政策终于由长期以来的需求侧调控，开始向供给侧调控转变。从需求角度看，中国城镇化进程仍在继续，人口向大城市群、向核心城市聚集的趋势仍然不会改变，抑制需求的政策效果不佳。从供给角度看，要因城施策，根据市场需求合理加大土地和住房供应，加快构建租赁房供应和租房市场体系建设，强化多渠道保障体系。

　　政策重视供给端保障，住建部已明确2018年将棚改住房580万套，预计2018年将在财税、金融、土地等方面将有更多细则性政策出台。叠加2015-2017年的去库存较为彻底，房地产供需结构已经明显改善，2018年的房地产投资需求或有望保持在5%-8%区间。