摘要
近日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》旨在为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，引发市场广泛关注。本文首先分析何为经营性物业贷款，在此基础上对《通知》进行热点分析，最后对《通知》的后续影响和作用进行总结分析。
正文
（一）经营性物业贷款的定义
经营性物业贷款在大部分金融机构均是一款成熟的产品，但在银行监管方面并没有专门涉及经营性物业贷款的法律法规，只是部分银行内部有相应的规章制度。《关于做好经营性物业贷款管理的通知》对经营性物业贷款做了定义。经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
（二）《通知》热点分析
1、经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业，消除银行对于经营性物业贷款资金不得流入房地产领域以及房地产开发企业只能通过房地产开发贷款科目发放贷款的顾虑，经营性物业贷款资金用途的放宽是房产融资的一大积极信号。
《通知》规定，“经营性物业贷款的借款人须依法成立，可以为房地产开发企业。”
实际上，目前市场上大部分经营性物业持有人均为房地产开发企业，银行的经营性物业贷款对象，也大部分是房地产开发企业。《通知》中特别提到借款主体所指企业法人，可以是非房地产开发企业，也可以是房地产开发企业，其目的主要是为了消除银行对于经营性物业贷款资金不得流入房地产领域以及房地产开发企业只能通过房地产开发贷款科目发放贷款的顾虑。《通知》中特别要求，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，无论是国有企业还是民营企业，均可获得经营性物业贷款。
2、《通知》所包含的物业类型和范围较广，有利于更多房地产企业或商业物业持有者借此拓宽融资渠道，增加流动性资金来源。
《通知》规定，“经营性物业贷款所适用的物业范围，是指企业法人持有的已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产。包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。”
一般情况下，商业银行对经营性物业贷款运营年限上要求正常运营一年或两年以上，《通知》在此方面未有要求，只需投入运营即可；并且需要注意的是，《通知》中特别提出文旅地产项目，而银行现行的经营性物业贷款在文旅地产方面开展的并不多。从中可以看出，本次《通知》所包含的物业类型和范围较广，有利于更多房地产企业或商业物业持有者借此拓宽融资渠道，增加流动性资金来源。
3、《通知》最关键的一点是放宽经营性物业贷款的用途，明确表示可以用于偿还房企集团的地产领域相关贷款和公开市场债券；贷款额度也有所提升，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围；《通知》再次明确要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，其本质上是支持房地产企业利用优质资产融资，为房企注入新的流动性支持，目的是为房企存量债务尤其是债券，增加还款来源。
通知规定，“经营性物业贷款实际用途投向物业本身或与房地产相关领域。明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。”
关于贷款用途，《通知》有两点重大突破：一是过去监管机构严禁经营性物业贷款流向房地产领域，而《通知》明确资金用途可以脱离物业本身，用于房地产相关领域，这是为了在特定时期发挥经营性物业贷款的融资作用而对用途进行了拓展，但仍然不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。二是经营性物业贷款可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，这无疑是拓宽了当前房地产企业融资渠道，改善流动性状况，对于房地产企业存量债务化解意义重大，如此宽泛的用途或将导致经营性物业贷款的滥用，因此《通知》同时也对时间节点、贷款银行、化债范围等有特别要求，即政策有效期是2024年底前，参与银行只能是全国性商业银行，存量债务范围限于房地产领域相关贷款和公开市场债券，私募及非标产品债务不能适用。此外，《通知》中关于贷款额度较现有商业银行的要求有所提升，金融机构在开展经营性物业贷款时要求贷款的原则上不超过承贷物业评估价值的50%，《通知》则将承贷额度提升到70%，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围。《通知》再次明确要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，其本质上是支持房地产企业利用优质资产融资，为房企注入新的流动性支持，目的是为房企存量债务尤其是债券，增加还款来源。
（三）本次政策影响分析
1．《通知》表明房企融资端持续获得政策支持，有利于盘活存量资产，扩大融资渠道，边际改善房地产信用环境。
2022年末以来虽然房企融资端支持政策频出，但是由于政策落地和实施具有一定难度和滞后，加之市场信心不足等，房企融资整体仍然较为低迷，2023年房地产开发资金来源合计12.75万亿元，同比下降14.45%，其中资金来源构成中国内贷款占比12.24%，主要是自筹资金和其他资金（其他资金=定金及预付款+个人按揭贷款+其他到位资金）。《通知》表明房企融资端持续获得政策支持，商业性房地产项目多是持有及运营时间较长的投资性房地产，通过经营性物业贷款置换企业本身的房地产领域相关贷款及公开市场债，可以盘活利用存量资产，扩大融资能力，有效改善相关房企资金流动性，预计房地产开发资金来源中国内贷款规模和占比会有所提升。对于房企来说，拥有规模较大、运营效益较好的经营性物业，以及自身战略布局较多商业地产的房企，将会获得更多的经营性物业贷款，拓宽融资渠道，改善流动性；同时，相比于地产央国企，民营和混改房企再融资和流动性压力更为突出，此次《通知》出台，或将有助于此类房企在销售回款承压的情况下缓释筹资端压力，进而有助于市场的平稳运行，边际改善房地产信用环境。对银行来说，经营性物业贷款业务已开展多年，而采取银团贷款模式的很少，《通知》提到可以以银团贷款的模式发放经营性物业贷款，在当前居民消费意愿和购买力不强、商业地产价值和商铺租金下降以及承贷主体经营较为困难的形势下，以银团贷款的形式帮助企业融资同时分散风险，不失为商业银行贷款模式的一种选择。《通知》在基本前提下对现有政策做出明确和适当突破，降低银行不敢及不愿贷的忧虑，从而在盘活房地产存量资产、促进房地产市场平稳健康发展等方面具有十分积极的现实意义。
但是，经营性物业贷款是一项典型的资产支持类贷款，因经营性物业贷款属于商业银行常规信贷产品，在《通知》出台前就一直存在，房地产企业自持的运营良好的商业地产前期大部分已做了经营性物业贷款或抵押变现，因此可利用《通知》新规的主要是增量部分，即新投入运营的尚未开展融资的商业物业，该部分物业体量有限，银行对此类资产的认可度也有待观察，因此新增融资规模亦有限。此外，完善房企经营性物业贷款，主要是针对房地产企业融资方面的政策支持，是行业供给端政策放松，虽一定程度上缓解部分房企的融资现金流，但目前全行业主要矛盾是在供需关系重大变化后，受限于居民收入预期较弱、人口结构调整等因素，房地产需求不足。整体而言，对于房企融资的增量支持以及行业整体运行趋势，政策效果预计有限。
2．《通知》释放出监管层面持续支持房企融资、推动市场平稳健康发展的强烈信号，信号作用明显。预计未来政策将保持定力，行业供需两侧刺激政策或将继续出台，从而助力行业信心恢复，防范化解行业风险，推动行业逐步走出本轮周期底部。
《通知》对于经营性物业贷款用途有所突破放宽，该政策释放出监管层面持续关注并支持房企融资、推动房地产市场平稳健康发展的强烈信号，信号作用明显，对于目前房地产行业悲观的市场情绪将起到显著提振信心的作用。从2022年底的“金融16条”、房企融资“三支箭”的推出，到2023年提出的“认房不认贷”、银行房地产贷款“三个不低于”要求，再到2024年1月份的加大住房租赁金融支持以及此项经营性物业贷款可置换房企贷款及公开债，并再次强调“一视同仁”等，中央出台了一系列政策措施，对房企融资支持力度持续加码，缓解房企资金面压力，积极防范化解房地产风险，活跃房地产市场。预计未来融资政策将保持定力，地方层面将继续以融资协调为抓手，加快落实相关要求，行业供需两侧刺激政策或将继续出台，从而助力行业信心恢复，进一步防范化解房地产行业风险，促进市场健康平稳发展，在政策推动下房地产行业整体资金面状况将逐步改善，推动行业逐步走出本轮周期底部。
报告声明
本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。
本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
(本文作者介绍：大公国际作为中国国新控股子公司，成立于1994年，拥有独创的评级方法和评级技术，科研成果丰富。)
责任编辑：赵思远
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
