意见领袖|保德信全球投资管理PGIM
作者|保德信房地产全球房地产证券（GRES）主管兼高级投资组合经理Rick Romano
随着全球经济复苏和重新开放以不同节奏展开，房地产行业正在经历转型，并带来新的机遇。尽管地緣政治与加息预期上升仍带来不确定性，但新冠疫情形势已经有所好转。利率的升高无疑令人担忧，但也有充分理由表明紧缩周期不会持续太久。通货膨胀预计会从40年来的高位回落，然而鉴于供应链中断的影响持续，通胀仍将在未来一段时间维持在较高水平。在这一充满挑战的宏观背景下，房地产行业处于有利地位，有望在未来取得良好表现。
利率上升与通货再膨胀
全球金融危机后，一些房地产投资信托基金（REITs）通过债务重组，以加强其资产负债表和运营效率。如今，REITs倾向于持有锁定在较低水平的长期固定利率债务。此外，REITs净营业收入利润已大幅上升，恢复到了接近疫情前的水平，这使得它们的杠杆率有所降低，意味着最大程度减轻了利率上升对REITs带来的负面影响。
从历史上看，房地产行业的发展与通货膨胀表现出很强的关联性，特别是在拥有短租期和高经营杠杆的资产中。较短租期的资产往往在通货再膨胀时升值最多，尤其是需求强劲的资产，因为租赁人可以将费用转嫁给租户。而具有抗通胀能力的住宅板块也有望受益于通货再膨胀，因为其可以通过改善成本控制和受益于供需不平衡，实现高于消费者物价指数（CPI）的经营收入增长。其他部分板块，如自助存储仓和数据中心，几乎没有受到工资通胀的影响。
重新开放与重新调整
以美国作为国际房地产市场的代表，随着全球经济全面重启、商业运营恢复正常，受到疫情重创的行业预计会逐步复苏。虽然目前许多地区的股价均大幅折价，但我们预计，消费和旅游板块将出现强劲反弹，尤其是住宿和城市房地产行业。而鉴于世界各地疫苗接种程度不同，这一趋势可能还会持续数月，甚至数年。
技术的发展已经帮助部分REITs利用其成熟的规模与运营经验，将大量数据应用到其业务的各个方面中。接下来将会出现一段整合期，一些REITs会收购中小型信托基金公司，通过提升效率以实现价值。
(本文作者介绍：美国保德信金融集团旗下全球投资管理机构)
责任编辑：王婉莹
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