文/意见领袖 看懂经济
以下内容来自2月22日朱晓红老师在看懂小程序一小时会议中分享的内容：
要点
四大行下调房贷利率传出什么样的信息？抑或说有什么深意？
一、局部的楼市“时冷时热”与政策的“时松时紧”是对应的，他是楼市调控的基本规律，体现的是楼市的时空性，调控的针对性与适用性。
二、金融与楼市是血脉相连，龙云相依，共生死，同安危的关系，金融安危关乎楼市安危。如果说房地产行业是中国经济的支柱，金融就是房地产的支柱。
三、调控要在适合性上下功夫，松紧相济，适合为美，有多大脚穿多鞋。
四、房地产行业不是孤立的存在，产业上有众多的上下游产业，社会上关乎民权民生。所以，一切究其一点不及其余的激进的做法，都会适得其反。
五、房地产未来发展趋势？
中国房地产支柱地位未变，当下不存在要不要发展的问题，而是瘦身与健身的问题。大规模，超速度将为缩规模，降速度，瘦身健体有质量所取代。
以下为朱老师在会议上分享的内容：
大家下午好。我是今天下午的主讲嘉宾朱晓红。
广州四大行房贷的利率下降，引起了全社会的关注，尤其大家关心的是利率下调和房地产有什么关联，对我们房地产行业有什么影响？今天就这个问题我来讲几点个人意见。
其实这次广州的房贷利率下降的幅度并不大，但是按照一个消费者30年期的贷款的节省的钱数来讲，也是意义蛮大的，下降利率，主要是有利于购房者的购房，促进住房消费。所以，这个政策释放的几个信号，第一个就是说明国家对房地产行业，对房地产市场的采取了较为宽松的政策，首先，是从金融政策方面进行宽松，对房地产行业来讲，对购房者来说，是一种利好。
这次从广州开始调整，体现了我们房地产调控政策是因城施策，因地施策的这么一个特征，会不会在其他地方也采取同样的政策呢？我们还需观望，如果有需要，我想应该会，但不会是大水漫灌。有必要的话，也可能会在其他的一些城市进行推广，我们注意到有些城市已经在开始效仿。
关于房贷利率的下调的问题，从资料上面都可以看出很多，各地的利率下调，包括首付下降这种政策，都在传递一个信息，就是房地产正在开始走较为宽松宽泛的路线。但它不会是大水漫灌，还是要强调它的针对性实用性的特点。所以我们不要期望这种利率下调会带来令人惊喜的，让人欢欣鼓舞的局面，产生一种巨大的效应。
这种利率下调的时长会多少，还有待观察，不一定是全面的长期的持续的金融政策。我们要利用好这个窗口期，迅速的调整自己的购房计划。房贷利率下调会对房地产行业会产生什么样的影响，对楼市的寒冷期的由寒转暖会起到一定的作用，但是不要期望太大，因为楼市将出现总量下滑的这种局面，这种局面是趋势性的，不可能改变，不会出现逐年稳定增长，而且增长幅度较大的情况。
在我看来，房地产后来的发展的趋势是这样的，总量一定会浮动会减少，发展的速度会相对放慢，但是总的需求依然存在，不光是因为城市化的原因，因为新的家庭的结构不同，也会导致住房的需求的增加，但是量的增加不是像以前那样的大幅度的连续的增加，它有一定的规律。
我们今天的讨论，我想表达这三个观点，第一，银行的下调房贷利率，它不是全面的，不是涉及所有城市，不是大水漫灌；第二，他对房地产是影响是积极的，有一定意义的，但是不能够真正的解决问题，还是要靠市场机制来调节，对于房地产行业来讲，主要还是要靠品质立业，体现责任房企的正能量，产品定位市场其他资源的匹配的合理性。政策归政策，市场归市场，产品归产品，我们房企该做好自己的事情，要在政策导行下，走一条适合自己的市场路线，要在市场上发现自己的发展的路径，把产品市场的关键点找到才行。现在有些房企已经在开始寻找着新的增长点，新的发展点。
总的趋势来讲，2022年房地产市场不会大起大落，一定会在党中央经济会议的精神和我们一直以来强调的三稳方针，要稳地价，稳房价，稳预期。怎么稳预期？就是我们要看清楚未来的形势，不会是大起大落，也不会是所谓的潮起潮落，不会是今天变天，明天变天，不会是这样的，我们的政策总的方向还是趋稳的。无论是从市场也好，政策也好，都会是一个小变动，小波动，不会大变化，这一点我们必须坚信不移。更不能相信，受各种舆情的影响，认为房地产市场会变天，政策会变天了。近几年我们的政策基本面是一直没有变，一直是稳定的，这一点我们必须坚信不疑，只有在在有一定的信心的基础上，我们才能够看清市场的方向，未来发展的方向，我们才能够做好自己。
房地产行业是与金融行业之间的关系，我曾经说过是云龙相依的关系，他们彼此是云龙相依，唇齿相依这种关系。房地产政策和金融政策调整的好坏，决定我们楼市发展的好坏，因为房地产毕竟是高投资的这样一个行业，所以受金融政策的影响。我们国家的房地产市场是政策与市场主导的双引擎市场。在这样一个背景之下，我们既要把政策理解透，又要把市场看清楚，要找他们相吻合的地方。政策、市场这是个双向的引擎，那么我们的航船驶向何方？还要看我们各地的政策，因为我们房地产政策，它有地域性特征，地域性特征就是以城市为主体的。所以全国的房地产政策它不一定是大一统的，而是具有个性化的特征。
因此，我们要对当地的政策也要有深入的了解。我们只有要把握房地产市场的地域性的特征，和我们的市场的实际情况，针对性和吻合性上面，有哪些呢？不要用固化的思想，认为，哪个地方房价一定会涨，哪个地方的房价一定会跌，不一定，他还有他的时间的概念，它是一个时空的概念，所以有时间的概念，又有空间的概念，所以我们研究和关注房地产，一定要关注这两点，既要关注时间概念，又要关注空间的概念。
我们不要把一地一时的房地产动态看作是整个房地产形势和趋势，不能够以点带面，以偏概全。广州的房地产市场有它个性化特点，不代表全国的房地产。我们一直在讲市场的分化，实际是各个城市市场要素的异化。城市等级的分化只是粗犷的分化，同一城市区域性的分化也是值得关注，比如北京的朝阳与延庆的分化就很明显。不同的地区，不同的城市，不同的时间点，它是不一样的。所以我们不主张用异时的异地的楼市动态，把它看成是全国的全过程的市场趋势，这一点要特别的注意！
当下，一线城市早就进入到了二手房时代，但是在很多三四线城市还没有进入二手房时代，还仍然是新房市场占主导地位，这些就是它的不同点。
怎么看中国房地产行业？万科的郁亮董事长说过，我们已经进入到黑铁时代，但是在黑铁时代也会产生黄金价值的房企。万科就是这样的样板，它的每一次突破腾飞都是唱悲的背景下实现的。所以我们不能以一个企业或者是企业的领导人观点来判断我们整个形势，来判断我们企业自身的发展，各有各的特点，各有各的优势，所谓的不太好的时代，不太景气的时代，也会有好的企业逆势上扬，我们希望更多的企业能够抓住机会，逆势上扬。说不定当别人认为不好的时候，正是有机可乘的时候，这点我们一定要注意到。
以上就是我关于这个话题的一些看法，谢谢！
(本文作者介绍：让连接发生，提供金融知识服务)
责任编辑：李琳琳
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