文/新浪财经意见领袖专栏作家 谭浩俊
面对住房租金持续下跌，一定程度上，可能比房价下跌更有价值、更有现实意义。
诸葛找房数据研究中心发布2019年第38周全国20个重点城市租金均价报告。第38周，20城租赁市场持续平稳下行，租金均价43.77元/平方米/月，环比微跌0.04%。截至到38周，租金价格已连续6周下跌，租赁热度持续减退。由于3季度更是传统的租赁淡季，预计短期内租赁市场将会持续平稳下行局面，租金变化幅度难以出现正增长。
要想让楼市真正步入健康有序的发展轨道，呈现市场稳、价格稳、预期稳、居民心理稳的良好格局，目前的住房分布结构是不太合理的，是不利于市场稳定和价格合理的。因为，买房的人太多，对中国这样的人口大国来说，市场供求关系就难以平衡，供不应求的矛盾就会长期存在。不仅会带来真正意义上的供求关系失衡，也会造成心理因素上的供求矛盾加剧。即便供求不存在着矛盾，供应的住房能够满足购房者需要，也会因为需求量大，可运作的空间多，给炒房者有空子可钻，并利用购房者心理，炒高房价，牟取暴利。
事实也是，按照相关专家提供的数据，我国眼下已经生成的商品房，包括居民手中的和空置的，人均已经超过了一套。但是，没房的、需要购房的人数依然很多，供需矛盾十分尖锐。很重要的一个原因，就是相当一部分房子掌握在少数人手中。包括投资、炒作和非正常手段获得等。自然，需求与供应方面，就存在着严重的信息不对称。
也正因为如此，只有解决好住房的结构性矛盾，稳步提高租房比重，减少和降低购房的数量和比重，才能让市场供求矛盾得到缓解，让拥有多套房的人感到恐慌。特别是中低收入阶层，如果住房租赁市场发展起来了，能够满足各类租房者的需要，就可以不需要再在购买能力极差的情况下购房住房，而是用租赁房屋的方式解决。。一旦租房者比重提高、人数增多，不仅对楼市供需关系发生重要作用，改变目前需求过旺、供应不足的状况，消除房价的内在上涨冲动，而且有利于住房租赁市场的发展，对于增加就业、增加居民收入和改善收入分配结构等也有重要作用。更重要的，对于有效利用资源、提高资源利用效率会产生积极作用。
但是，从住房租赁市场的实际情况来看，自从提出大力发展住房租赁市场以来，住房租赁价格也出现了持续快速上涨的现象。尤其是提出租售同权的地区，更是租金价格大涨。在这样的情况下，很多人担心，如果住房问题从“买不起”转向“租不起”，那就更麻烦了。而实际情况也是，一段时间以来，租金就像脱了缰的野马一样，飞速上涨。特别是互联网租赁平台操纵的住房租金，更是出现了住房质量差、问题多、租金高、投诉频繁的现象，以至于管理层不得不对住房租金上涨问题提出警示，要求互联网住房租赁平台不允许炒作住房租赁价格，不得借机抬价，也不允许串通涨价。
毫无疑问，目前出现的租金持续下跌，对发展住房租赁市场，稳定楼市格局，是非常有利的。要知道，此次住房租金下跌，并不是个别城市或个别月份，而是连续第六周下跌了。这样的下跌，是具有一定的代表性和趋势性的。那么，租金的下跌，是否意味着房价也要出现下跌呢？两者会不会在价格方面形成互动性下跌呢？如果这样，市场又将出现怎样的变化呢？是不是房价的拐点真正到来了呢？
应当说，按照中央政治局会议提出的目标，在继续强化“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的同时，又明确指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这也意味着，房地产市场只能以稳为主。因此，也就给了发展住房租赁市场更大的空间了。因为，房价继续上涨的路完全被堵死了。只要住房租赁市场发展起来，成为住房的重要组成部分，最好能够达到总住房量的一半左右。那么，纵然炒房者和住房投资者再有能耐，也不可能把房价炒上去。
而要达到这样的目的，租住价格就必须首先稳定，让购房的吸引力降低，让市场的供需矛盾缓解。也就是说，没人跟着买房，就无人敢继续炒房。炒房的结果，只会让炒房者倾家荡产。
所以，面对住房租金持续下跌，一定程度上，可能比房价下跌更有价值、更有现实意义。有关方面也要趁热打铁，出台相关政策，稳定住房租赁价格，推动住房租赁市场发展，使住房租赁市场成为稳定楼市、稳定房价、稳定预期、稳定居民心理的重要手段，甚至是根本手段。
(本文作者介绍：中国不良资产行业联盟研究员)
责任编辑：陈鑫
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