谭浩俊：住房租赁如何在消费升级中发挥作用

2018年10月20日17:06 作者:谭浩俊

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏机构谭浩俊

　　随着住房租赁市场的快速发展，必须早扎篱笆，早筑防堤，避免问题扩大，给住房租赁市场发展产生不利影响，真正让住房租赁市场飞起来，让住房在消费升级中发挥更加重要的作用。

　　近日，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，对2018年至2020年提出了需要实施的六项重点任务。其中，在完善促进实物消费结构升级的政策体系方面提出，要大力发展住房租赁市场，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

　　虽然方案对住房问题的表述很多，有的表述还对未来住房市场的发展能够起到明显的提振作用。但是，并没有人认为这是楼市调控放宽的表现，而是在完善楼市调控机制，促进房地产市场长效管理。

　　事实也是，方案中对楼市问题的表述，重点放在了发展住房租赁市场、完善住房租赁市场机制、促进房地产市场稳定有序等方面。因此，即便放宽，也是在规范意义上的放宽，在完善房地产市场体系方面的放宽，在强化住房的居住属性上放宽。这样的放宽，不仅对有效解决广大居民的住房问题有利，对房地产市场健康也有利。楼市调控的目的不是打压市场、遏制市场发展，而是要解决房地产市场发展过程中出现的不规范、不健康问题，解决房地产市场秩序混乱问题。

　　很显然，依靠购买商品房维系的房地产市场是难言健康的，也是无法避免炒房等不规范现象的，更不可能在消费升级中发挥作用。因为，需求和供给的矛盾十分突出，特别是一、二线城市，在土地资源日趋紧张的大背景下，供需矛盾就更加突出，更加难以缓解。所以，必须走出商品房买卖单一发展的格局，更多地注入租赁房，包括共有产权房。

　　按照发达国家房地产市场发展的经验，要想房地产市场稳定，要想从根本上解决居民的住房问题，就必须在发展住房租赁市场上下功夫，让更多的租赁住房进入到房地产市场，让广大居民能够租售同行，有条件的购买住房，没有条件的租赁住房，达到生有所居、居有所屋的目的。不然，房价上涨的势头就不可能得到控制，炒房等丢盔弃甲也难以得到遏制。

　　当然，要想使住房租赁市场得到发展，使住房租赁市场进入健康有序的轨道，推动消费升级，需要在这样几个方面努力。

　　首先，要让住房租赁市场有足够的租赁房供应。没有租赁房供应，空喊发展住房租赁市场，是喊不出来的。而租赁住房哪里来？一方面，政府提供。亦即通过共有产权房、公租房、廉租房等，重点解决低收入人群的住房问题；另一方面，企业提供，亦即一些有存量土地的企业和开发企业，提供一部分租赁价格相对较高的租赁房，满足中低收入人群的租房需求。

　　其二，要在配套政策上做文章。租赁房供应满足了，未必就能让广大居民选择租房。因此，还必须有相应的配套政策，如租售同权，就是非常重要的方面。一旦租赁房能够享受问讯度同样的待遇，就会有更多的人选择租房，而不是购房。如此，就能有效缓解市场的供需矛盾。前提是，有自有住房者不能选择租房，即使选择，也不能享受租售同权政策。目的是，防止有的居民以这样的方式租赁学区房等，以达到让孩子选择学校的目的，形成新的矛盾。

　　再者，要通过引导增强居民的租房意识。租房的主体是居民，特别是没有住房的居民。如果居民的住房观念没有转变，即便供应了大量的租赁房，也很难让住房租赁市场发展起来。这就要求，广大居民，特别是年轻居民的住房观念必须得到转变。毕竟，住房租赁市场的发展，对解决居民住房问题、避免炒房、避免黑色交易等也是非常有利的。因此，各高等院校能否在安排课程时，也重点就如何发展住房租赁市场，鼓励年轻人租房等开设一些讲座，让大学生们在学校起就有一种租房意识。

　　最后，要严厉约束和打击不规范行为。今年以来，随着住房租赁市场的快速发展，租赁市场也出现了许多不规范现象，特别是互联网租房，不仅出现租房企业抬价囤房、住房质量不合格等方面的问题，一些开发企业也在不顾一切地提高租房价格，导致租赁住房的价格大幅上升，影响了广大居民情绪。所以，必须采取严厉措施，约束和打击住房租赁市场的各种不规范行为，确保住房租赁市场的健康发展。