房价与家庭收入之比达13倍 百姓难掩失望心情

　　新华社供稿

　　尽管住房原本具有生活必需品和投资产品的双重属性，但今年以来全国楼市在观望中等来“涨声一片”的事实，让一些地区普通百姓明显感觉商品房价格已越来越难以接受。

　　房价与收入之比我国大大超标

　　提起普通百姓对房价的承受能力，全国政协委员郭松海提出一个概念:“房价收入比”，也就是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，这个数据反映了居民家庭对住房的支付能力。尽管各国房价千差万别，但住房问题解决得比较好的国家，房价和家庭年收入之比基本都在6倍—8倍之间。而在我国，这一数字则大大超标，房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭。

　　北京师范大学金融研究中心最新发布的《中国房地产金融安全评估报告》分析认为，2005年如果购买一套70平方米的新房，可能房价与收入之比达到13倍。

　　新华社记者调查显示，目前在杭州、宁波和温州的市区，一套80平方米的住房价格是年人均可支配收入的27.54倍。

　　面对房价飞涨 老百姓难掩失望心情

　　记者在调查中发现，北京、大连、呼和浩特、深圳等城市不断飞涨的房价显然已经超过了其中大多数居民的承受范围。面对新建商品住房价格出现的强劲增长态势，老百姓难以掩饰自己失望的心情。

　　正四处筹款买房准备结婚的北京市居民陈毅宏说:“我苦等了一年，以为2006年的房价会降低一点，但现在看来，早买晚买都是难以承受。”

　　房地产定价机制成为关注焦点

　　楼市难道真的是“房在江湖，价不由己”吗？最近以来，一个关于“我们到底需要一个什么样的房地产定价机制”的话题，成为了专家、官员、企业家和网民讨论的热点。

　　专家认为，作为政府调控房地产市场的依据，必须对一个城市、一个区域，乃至整个国家的房地产市场有一个准确的判断。这个标准应当体现一个地区房价涨幅与收入涨幅的关系、房价涨幅与物价涨幅的关系、房地产投资增幅与固定资产投资增幅的关系。对于房价的判断，自然也应该有一个科学的指标体系。

　　长期跟踪房地产市场的广西社科院经济研究所副所长吴坚说，眼下的商品房市场正由“以消费意愿为价格起落的核心”向“以投资意愿为价格起落的核心”转移，“我个人认为，不排除有人人为炒高了房地产价格。”

　　房地产调控2006年实施“精确导向”

　　眼下，过快增长的房价已对普通百姓形成了“挤出效应”，这引起了政府的高度重视。建设部住宅产业司司长沈建忠表示，我国房地产调控正在从2005年的“全面开花”向2006年的“精确导向”过渡。

　　据发展改革委的消息，2006年我国将继续下大力气解决关系群众切身利益的价格问题，强化房地产价格管理。其中包括，改善征地、协议出让土地最低价等土地价格管理工作；规范住房销售、房地产中介与物业收费行为；规范经济适用房价格和廉租住房租金；探索开展住房成本调查工作的有效途径，努力稳定住房价格。

　　中国社科院刘霞辉研究员建议，有关部门应压缩房地产的交易收益，打击交易欺诈，提高市场透明度；如果在短期内不能完全放开资本项目，政府应严格监控国外资本投资中国房地产；拍卖国家土地价格应相对稳定，特别是一般住宅用地要维持一个合理价位；中央政府可以考虑将大中城市的储备国有土地做成综合的地产指数债券出售，以合理抑制房地产价格过度波动。

　　解读房地产市场三悖论

　　房地产市场在2006年春天上演了“热火朝天”的一幕。但在热闹景象的背后，几个“冷”数字值得玩味。房价一路飙升的同时，居民的购房意愿却在接连下降，商品房空置率也在不断扩大，而近七成的居民面临着买不起房的尴尬。

　　悖论一:房价不以购买意愿为涨落核心

　　央行2006年一季度全国城镇储户的问卷调查显示，居民购买住房的意愿创了历史新低。从调查的7个城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海的居民购房意愿明显下降。

　　按照市场规律，买方市场意愿下降，应该带来卖方市场走低。但事实却恰恰相反，根据国家权威部门的统计，今年一季度，12省、区房地产投资增幅超过了30%，而全国房地产企业的景气指数也比上季提高了5.4，与此相应的是房价的上涨。

　　统计显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中，大连、呼和浩特、深圳涨幅超过10%。

　　专家认为，这种现象一方面表明房价的居高不下，使很多居民望而却步，但另一方面也说明了居民的消费意愿正在受到漠视，市场越来越不以居民的消费意志为价格涨落的核心。

　　中国社会科学院研究员易宪容指出，目前国内房地产市场是垄断性定价，房地产开发商完全有条件联合推高房价，某些城市房价的上涨，不足以说明国内房地产市场的供求关系发生了什么变化。

　　悖论二:过剩与短缺并存

　　按理说，紧俏的商品价格才会上涨，但房地产市场的一个怪现象是，与商品房价格上涨同时出现的是商品房空置率的上升。据北京市有关部门统计，2005年北京商品住房预售价格涨幅为19.2%，而商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米，全年上升了31.6%。

　　全国人大代表史和平认为，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，反映了住房供应的结构性矛盾。一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求；另一方面是开发商追逐高利润，大多钟情高档房。

　　来自国家统计局的最新数据表明，在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。

　　不过也有人指出商品房空置率传递的另一个信息是房地产市场供求信息渠道不通畅。soho中国有限公司董事长潘石屹在博鳌亚洲论坛2006年年会上接受记者采访时说，二手房、租赁市场没有真正建立起来，流通环节不通畅成为房屋积压的重要因素。

　　悖论三:建筑水平超前，消费水平滞后

　　北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右，而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元。据专家估计，在我国城镇居民中，至少有70%没有购买商品房的能力。

　　中国房地产业协会副会长、建业住宅集团董事长胡葆森在出席博鳌亚洲论坛“住房发展与构建和谐社会”分会时说，发达国家多数住房都不超过100平方米。而来自国家统计局的最新数据表明，在国内24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。

　　来自建设部的消息显示，2005年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过26平方米。申银万国证券研究所认为，我国人均住房建筑面积已达到了中高收入国家的水平，这明显超出了我国城市居民的实际消费水平。

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　　潘石屹:房价有点危险

　　房价与空置率同时普遍上涨，担忧持续涨价危及整个房地产业。日前参加博鳌论坛的soho中国有限公司董事长潘石屹接受了新京报记者的采访。潘石屹说，即使对于开发商而言，房价上涨也并非好事，因为任何一种商品的价格都会有涨有落，而持续上涨一定会出问题。

　　目前有两个危险的信号

　　今年一季度房地产市场价格上涨势头非常强劲，这样的上涨会不会导致政府更多调控措施的出台？

　　潘石屹说，“担心，特别担心。今年的房地产价格上涨得非常奇怪，不太正常了。任何一种产品上涨得不正常的时候就肯定要出事。股票、黄金，所有投资品种的价格曲线，如果放长一段时间来观察的话总是有涨有跌的。房地产这样一直涨下去肯定会出问题。这样普遍的上涨和单个项目的上涨是不一样的。我感觉今年的房价上涨得有点危险，所以现在说话很小心。”

　　潘石屹认为，政府肯定会出台一些政策，比如中低价的土地供应、廉租房、限价商品房、经济适用房之类的。目前有两个危险的信号，一是全国的房价都在上涨，而且空置率上涨也很快。房价上涨快是供不应求的表现，而空置率上涨是房子卖不出去的信号，这两个指标得出的结论恰恰是相反的。

　　廉租房比经济适用房好

　　政府制订哪种政策对消费者更有帮助？

　　潘石屹认为，廉租房比经济适用房好。廉租房是真正为社会最贫困的人解决居住问题的办法，能够立竿见影。经济适用房现在越来越像当年股票市场上的“法人股”，经济适用房不用交土地出让金，不能在市场上流通，再过10年、20年房主想要把房屋变现按照什么标准补交土地出让金？这个遗留问题将来很难办。另外，经济适用房很难说都是卖给了最需要的低收入者。

　　土地供应要同市场需求平衡起来

　　潘石屹认为，今年价格上涨的主要原因之一是土地供应减少。他说，“我对土地供应的预期越来越悲观。目前所有的声音都传递出管制土地供应的信号，土地供应会越来越紧张。我认为土地的供应一定要同城市化的进程和市场的需求平衡起来，而不是在大量人口涌进城市的时候，一味地限制土地供给。”

　　潘石屹说，比如政府说“独门独院的别墅用地以后不批了”，这个政策就直接导致别墅价格的暴涨。开发商的嗅觉是最灵敏的，他们会对外宣传说，“政府已经不批别墅用地了，我这个项目已经是绝版了，再不买就没有了”。政策一出来，有的别墅开发商就高兴了，又找到了涨价的借口。我认为政府应该通过技术指标来控制，例如根据容积率指标控制用地。

　　决定未来房地产市场的是3个部门

　　未来决定房地产业发展的最主要因素是什么？土地？资金？政策？

　　潘石屹说，现在不是资金的问题，真正决定未来房地产市场的是3个部门，一个是

国土资源部，最关键的土地掌握在“他们手中”；第二个是人民银行，目前在房地产热的情况下，银行乐于贷款给房产企业，因此开发商贷款并不麻烦，人民银行按揭贷款的成数、利率和发放贷款的条件对房地产的兴衰有至关重要的影响；第三个部门是国家税务总局。

　　到底持有环节增税，还是流通环节增税？目前政府还没有说清楚，去年把流通环节的税率提高了一大截，营业税、

契税，还有一大堆手续费，但是持有环节却一点税不征。我认为这搞反了，也跟市场经济的规律发生了冲突。

　　实际上，中国地产的发展问题一定程度上存在于房子的持有环节。房子多的人要想不交税就得把房子卖出去，如果把流通环节的税率降下来，二手房市场就发育起来了。