深圳南天一花园业主维权路：三年只走了个圈？

　　见习记者 刘伟

　　深圳报道

　　范国振的话果然应验。

　　当初获得广东省高院“确认业主委员会诉讼主体的资格”的民事裁定书后，他就说过“以后的路还很漫长”(见本报2004年3月25日报道《业委会终获民事诉讼主体资格 深圳南天一花园维权路上三场官司》)。

　　范是深圳南天一花园业主委员会主任，他接到深圳市中院电话通知：南天一花园业主委员会诉深圳市城建物业管理有限公司及所属开发商追索两栋公用配套小楼出租所得的民事诉讼8月4日开庭。

　　这是范国振与南天一花园全体业主苦盼15个月的结果，但兴奋仅仅维持了两个小时，福田区法院就南天一花园业主委员会“请求判决撤销深圳市国土局违法登记及发证行为”的行政裁定书也送到了范手中。

　　该裁定书(深福法立裁字第144号)称：起诉人(南天一花园业主委员会)未提供其拥有本案所涉及房地产产权的证据，起诉人非适格主体，对南天一花园业主委员会的起诉，本院不予受理。

　　“8月4日的民事诉讼官司就要开庭了，国土局的登记发证行为和福田区法院的不立案，将会导致业主委员会在民事诉讼中败诉！”年近70的范国振焦灼不安。

　　诉讼一波三折

　　深圳市福田区南天一花园是深圳市城建集团上世纪80年代末期开发的商品房住宅小区，小区内规划有二栋配套公用管理用房。据了解，从2000年3月开始，深圳城建集团便一直将两栋小楼改造后对外出租。随后，又将其委托给下属物业管理公司出租。

　　同年11月成立的南天一花园业委会认为，两栋小楼属小区内公用配套设施，定性由居委会或社区管理机构使用。根据业主大会的决议，业委会于2001年11月开始进行追索二栋小楼出租所得的维权活动。

　　令他们始料不及的是，诉讼过程中却波折不断。“官司是一个接着一个，打完行政官司打民事官司，打完民事官司又要打行政官司。”

　　“2002年初，我们向福田区人民法院提起诉讼，请求福田区房屋租赁管理局撤销其核发的南天商业服务楼(即上文所提两栋小楼)的《房屋租赁许可证》。”范国振说，“这是追索二栋小楼出租所得的第一步。”

　　2002年4月，福田区法院一审判决撤销福田区租赁管理局核发的《房屋租赁许可证》，二审深圳中院维持原判。

　　随后，该业委会将索赔出租所得的诉状递交深圳中院。深圳中院以原告不适格为由驳回起诉。2003年3月广东省高院在上诉审中裁定原告适格，15个月后，深圳市中院决定该案2004年8月4日继续开庭审理。

　　官司似乎拨云见日。，但南天一花园业主无意中发现，深圳市国土局在《房屋租赁许可证》被撤销、相关民事诉讼尚未审结时，于2003年9月23日将争议的房屋进行分栋初始登记，确权给深圳市城建集团，核发了第3000207109号房地产证，之后又办理了两栋小楼的分户登记，给城建集团核发了22间商铺的分户《房产证》。

　　早在维权之初，南天一花园业主委员会便以该小楼产权有争议为由，请求国土局依法暂缓初始产权登记，待法院判决后依生效判决再行登记。 记者手上掌握的两份深圳市国土局及福田分局的复函显示，对该争议的房产“我局依法暂缓登记”。

　　为什么后来又给城建集团办了确权登记呢？对此，本报记者多次要求采访，但直到截稿时，深圳国土局也没有给予任何回复。据范国振回忆，当时他去深圳市国土局询问，相关人员对此也是一头雾水。

　　国家行政学院教授杨小君在接收本报采访时认为，国土局已经以复函的形式承诺“暂缓登记”，而在实际操作中却背道而驰，违背了诚信原则。

　　他表示，根据我们国家房地产管理法的规定，要进行权属初始登记，首先必须是没有争议的房产。从这个案子看，当事人已经起诉，说明产权是有争议的。而《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第一款也有类似规定，“(房屋)产权纠纷尚未解决的……暂缓登记”。

　　“原告主体资格”之辨

　　为了扫清民事诉讼障碍，2004年3月8日，该业主委员会不得不再次向福田区法院递交行政诉状，请求判决撤销国土局的登记及发证行为。

　　对这起行政起诉是否立案，“福田法院超过行政诉讼法规定的7天时间既不立案也不裁定不予受理。”南天一花园代理律师吴耀鸿说。近4个月之后的7月6日，他们才收到一份落款日期为“2004年6月30日”的不予受理裁定书。

　　记者从福田区法院立案庭有关人士得到的答复是“业主委员会的行政诉讼主体资格很难确定”。

　　福田区法院不予立案的理由，同深圳中院在该索赔民事诉讼中认为原告不适格的理由差不多，都是原告(南天一花园业主委员会)不拥有本案所涉相关房地产的产权或未提供相应产权证明，不能作为适格的原告。广东省高院后来的裁定改变了深圳中院的认定。

　　“相同的官司，在相同的法院，前两次我们都赢了，而这次却连主体资格都没有。”范国振想不明白。

　　2002年4月30日，深圳市国土局以复函的形式将该二栋小楼确权给深圳城建集团。南天一花园业主委员会于2002年5月提起行政诉讼，请求判决撤销国土局的上述行为。福田区法院不仅受理了案件，还认定深圳市国土局以复函确认产权的行为没有事实和法律依据，判决(2002深福法行初字第62号)撤销了国土局的上述行为。城建集团不服提出上诉，深圳中院二审维持原判。

　　虽然国土局和城建集团在上述案件一、二审都对业主委员会的诉讼主体资格提出异议，但两级法院都予以驳回。在那两份行政判决书上，记者看到了“南天一花园业主委员会是本案适格原告” 的字眼。

　　吴耀鸿说：“据我们所知，同在深圳罗湖区法院，深圳文华花园业主委员会状告罗湖住宅局的行政诉讼目前已经开庭审理。”

　　杨小君表示，“现行的法律上虽然并没有明确规定，但从有关的行政诉讼实践上来看，在业主委员会具备行政诉讼主体资格上基本已经形成共识。”作为行政诉讼原告可以是三种：公民、法人和其他组织。业主委员会至少符合“其他组织”这个身份。

　　杨小君分析，在这一系列连环诉讼的背后，事实似乎并不复杂：只要国土局的登记发证行为不被撤销，城建集团就可以凭借国土局核发的房产证赢得民事诉讼；只要法院对业主委员会的行政诉讼暂不立案，民事诉讼就可以不中止审理，将于8月4日重新开庭审理的民事诉讼中业委会的诉讼请求将难于得到支持。

　　采访的最后，在范国振去复印材料的路上，小区众业主还是一如既往地亲切与他打招呼，范老也一一微笑回应，“三年的时间我们走了个圈，现在又回到了原点。”