《巴伦周刊》：房价继续上涨

图为最新期《巴伦周刊》封面

　　导读：最新一期《巴伦周刊》12月正式出刊，本期封面文章是《房价继续上涨》。2013年美国的房地产迎来了复苏，房价快速上涨，而且伴随着众多利好因素，上涨行情还将继续维持。

　　过去五年美国房价暴跌了33%，进而引发了抵押贷款违约狂潮和财富的大幅缩水，然而现在所有人都清楚，2013年美国房地产市场恢复了健康并开始复苏。最近，每个月的房屋价格指数都比去年同期有两位数的增长，9月公布的标普/凯斯-希勒20城市房价综合指数本年增长了13.3%（十月份为13.6%，编者注），而10月CoreLogic的房价指数全年上涨了12.2%。

　　然而，仍有一些观察家质疑房价回升到底能持续多久。房价疯狂上涨的同时，抵押贷款利率也再快速上升，这对成交量的影响非常大。现在市场过分依赖秃鹫基金这样付清全款的买家，它们占了年初全部成交量的三分之一。但是如果这些基金购买量饱和后怎么办？房价上涨则必须依靠传统的买家，但他们必须通过按揭贷款借钱，可现在新贷款的借款标准非常高。

　　经访谈行业专家以及分析大量数据后，《巴伦周刊》认为今后三年房价仍将上涨，但是涨速要慢得多，不会再出现今年这样两位数的增长。

　　2012年有两篇封面文章让我们非常得意，一个是3月19日刊发的《房价即将反弹》，还有一个是9月10刊发 的《笑到最后》，我们不但预测了房价上涨，还判断对了时间。

　　必须承认，对市场进行预测是一项费力不讨好的工作，而专家们对今后三年房价走势的判断差异很大。地方市场监测公司(Local Market Monitor)追踪全美300多个城市市场，这家公司的Ingo Winzer预测今后三年房价将上涨7%，而房地产数据分析公司CoreLogic的专家预测2014年上涨4.7%，2015年为4%，而2016年则为1.9%。

　　基于稳健原则我们取中间值，头两年房价上涨5%，而2016年只上涨3%，因为新开工建设的房屋可以有效扩大供给，而更多空巢的婴儿潮一代将出售房屋，这样他们可以释放被锁定的房产净值。这些预测多少和Moody's Analytics相呼应，这家公司的首席经济史马克-赞迪说：“美国房地产市场正处于上升通道，而且还有很大的空间。”

　　有很多因素支持我们对房价的乐观估计。因为房屋购买者预期的惯性会引发市场失灵，所以通常房价上涨趋势会维持五到十年，就像本轮行情一样。

　　另一个积极因素是大多数买家还买的起房子。今年房价上涨了，贷款利率比春天高了，现在30年期抵押贷款利率为4.5%而春天时为3.5%，购买房子的负担确实比五年前大了，但是全国地产经纪商协会(NAR)对比分析了不同地区收入中位数和房价中位数后发现，人们购买房屋的能力比危机爆发前40年的任何时候都强，当然这也是房价史无前例大崩盘的结果。

　　房地产市场走强的另一个原因是影子库存(处于丧失抵押品赎回权通道的房屋和严重拖欠贷款的房屋)大大减少了。NAR经济学家Lawrence Yun表示，此类存货从2009年占全美5000万例抵押贷款的10%下降到了今天的5.6%。

　　根据Yun的估计，由贷款人或者贷款人授权后由欠债房主低价销售的房屋只占总成交量的15%，而危机期间的2008、2009和2010年则占到了三分之一。这样的低价销售(通常比同样面积和质量的房子低17%)不但直接打压房价指数，还影响附近社区房屋的估值。

　　很多受挫的购房者都可以证明，代售房产的供给已经降到了谷底。根据NRA的数据，以现在的销售速度，库存的房产只够维持五个月，而正常水平是10个月。

　　供给不足的问题不会快速解决，至少在今后两年是这样。新房屋建设(含单个家庭和多个家庭房屋)明年才能勉强达到100万套，接下去的一年也不会增加更多。在大衰退严重冲击房屋建设市场的2009年，新建房屋只有55000套。穆迪的赞迪指出，为了满足人口增长、净移民增加以及取代老旧房屋和危机期间建立起来的需求，每年新建房屋至少要有150万套，或者170万套。

　　尽管现有房屋销售占全部居住用房的75%，但新建住房不足仍影响了估计，并损害房地产市场的健康和平衡。

　　如果贷款机构放松信贷条件，同时贷款利率仍能得到很好的控制，那么被严重压抑的需求也将支撑随后几年的房价。在2007年跌入低谷后，新建家庭(年轻夫妇从父母的房屋或者与朋友合租的公寓里搬进自己的房子)的数量将开始增长，截至2011年的五年里，每年只维持在50万户的水平。然而随着就业率增加，收入增长，新建家庭数量将在今后三年达到的110万户，超过以往正常水平。

　　可以肯定，一些房地产市场的新生力量不会购买房屋或公寓而是租赁，但这并不重要。房屋租赁本身就对房价水平有贡献，另外新房子肯定要从购买开始，因为这些房产总是要归某人所有。

　　严格的信贷条件当然会很大程度的抑制未来的房屋需求。标普道琼斯指数公司总经理，标普/凯斯-希勒指数专家David Blitzer指出，很多潜在的购房者发现获得抵押贷款非常困难，因为首付要求非常苛刻，另外贷款机构要求的信用评分也比2003年以前要高得多。

　　而且随着美联储紧缩购买抵押担保证券，今后三年抵押贷款利率必然会上升，而最近房地美和房利美宣布从2014年开始，对低信用评分和无法全额支付20%首付的抵押贷款借款人提高手续费，这更是雪上加霜。

　　然而只要不是过分上涨，抵押贷款利率并非原则性问题，它不过是一种心理障碍。因为房地产价格的内在动力，多数上涨行情都可以持续五到十年，过去一年房屋净值的增加都会引起未来价格继续上涨。

　　或许更重要的是，在最近一次萧条的打击下，房价下跌的太多了，因此除了上涨似乎没有别的选择。

　　别太在意这些大城市，比如凤凰城、拉斯维加斯、迈阿密和戴德郡的房价同比每月上涨超过20%。根据CoreLogic的分析，凤凰城、拉斯维加斯和迈阿密第二季度房价分别比最高点时低39.9%、50.2%和42%。

　　CoreLogic第二季度的数据还有其他惊喜。尽管福罗里达州迈尔斯堡-开普科勒尔市场和加利福尼亚州Riverside和斯托克顿市场的房价仍低于最高值时的50%，但是旧金山-圣马特奥-雷德伍德市场的房价只比最高时低7.6%，波士顿-昆西市场则为10.9%，这两个市场的居住环境在沿海城市是最好的。

　　一些城市已经恢复了最高峰时的房价，主要因为它们避免了上一次房价暴跌或者是从最近的经济增长中受益。能源经济的兴起让德克萨斯州(休斯顿，达拉斯-沃思堡，圣安东尼奥，博蒙特和阿马里洛)和俄克拉荷马州(塔尔萨和俄克拉荷马城)以及北达科他州的法戈和俾斯麦市，南达科他州的拉皮特城受益匪浅。

　　爱荷华州、火奴鲁鲁、肯塔基州路易斯维尔、纽约州水牛城、蒙大拿州大瀑布城以及宾夕法尼亚州伊利市的房价都在第二季度创了新高。

　　地方市场监测公司的Ingo Winzer对今后三年房价增长率的预测分别为6.9%，7.1%和7.1%，唯一让他担心的就是过去几年低价销售的房屋太多，可能会影响今后房价的增长。也许增长规模和速度的预测有出入，但是他对美国房价向上的走势非常有信心。

　　当然这对房产净值、建筑业用工、GDP都是好消息，更重要的是可以让房主们心态平稳。(鹿城/编译)