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　　楼市供需格局逆转 房价整体将下行

　　张晓玲

　　2014年3月的楼市，并未像往年一样出现一个小阳春。

　　截至3月中旬，各地楼市成交平淡，包括一线城市在内的市场均出现了强烈的观望情绪，北京、广州甚至出现个别项目降价促销或低价入市。

　　如果说2月份杭州德信降价还是小开发商的个别事件，那么3月份以来万科、保利等大型地产商在一线城市的促销动作，则可能预示了新一轮房地产下行周期的到来。

　　多位地产界人士认为，今年楼市成交整体下滑已基本成为定局，而房价，在全国范围内也可能出现同比下跌。

　　3月楼市倒春寒

　　3月13日，上海易居房地产研究院报告指出，前2个月行业多项指标“异动”降温。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄，成交价格处于高位；房地产投资增速整体平稳，新开工面积增速下行明显；商品房销售增幅大幅回落，价格小幅下降；房企资金增幅放缓，国内贷款占比上升。

　　3月18日，国家统计局数据显示，2月70大中城市房价环比上涨的城市个数减少5个，持平的城市个数增加7个，涨幅略有回落。

　　CRIC分析师马千里认为，就整体市场来看，房价增速明显放缓。在关键的3月上旬，市场并没有出现如多数人预期的“小阳春”，购房者保持了较为谨慎的观望态度。

　　就城市而言，之前人们以为“不会降价”的一线城市也出现了房价松动。京沪穗深一线城市房价增速明显下滑，自2013年四季度以来，四个城市同比增幅首次全部回落至20%以下，与其他城市的房价涨幅差距也在明显缩小。

　　“2014年的春季楼市有点冷，倒春寒迹象明显。”北京中原地产市场总监张大伟说，北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转为观望，购房者害怕高点入市，遭遇后期价格调整。

　　多家分析机构认为，进入3月，银行“钱紧”并没有得到根本性的好转，往年年初银行信贷政策的放松在2014年并没有如期出现，取而代之的是房贷政策的持续收紧、首套房和二套房贷款利率上浮等。2014年年初，从杭州开始，常州、济南、广州等城市先后传出楼盘降价消息，购房者观望情绪发酵。

　　数据显示，房企在3月上旬还在对企业全年策略进行调整，并未开始集中供应。不过，一些房企已有意加快供应，甚至提前开盘。

　　开发商降价跑量为上

　　3月份出现的新变量莫过于一线城市龙头开发商的降价或低价入市行动。

　　以北京为例，此前的市场预期是全国房价下跌，北京也不会跌。而在本周，北京住总万科橙开盘售价为2.1万元/平方米，远低于预期的精装修2.6万元/平方米，刨去装修的因素后，单价也低于预期3000元/平方米。

　　在广州，保利地产[微博]旗下的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。首次置业者，首付1成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。

　　苏州万科城则单价直降一千。分析人士称，万科城项目所在的吴中区，区域存量达230.34万平方米，在苏州外围区域中是最高的，在1、2月市场平淡的背景下，万科拿出85平方米的户型降价跑量，是一种比较稳妥的销售策略。

　　张大伟说，从春节过后北京这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已出现微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。2013年北京单价2万左右的刚需项目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。预计3月份也很难升温。

　　CRIC分析师杨小贝指出，开发商若想在上半年实现业绩的突破，选择跑量销售的策略更为稳妥。

　　供需结构正在逆转

　　张大伟提醒，2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。

　　野村证券称，中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿元。按照面积来衡量，野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将进一步加剧供需失衡状态。

　　目前，房地产业界对于三四线城市将出现调整的观点基本已无异议，而对于一线和热点二线城市房价是否会跌，还有很大的分歧。

　　深圳一家大型地产商人士对21世纪经济报道记者说，如果市场进入调整，一线城市也不能幸免，顶多是调整幅度大小的问题。

　　深圳中原数据显示，深圳大户型公寓目前已出现滞销现象，库存高企，足以消化3年。

　　张大伟分析，从供应端来看，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿，土地价格也创新纪录，这种情况下企业负债明显提高，利润率下滑，即使市场不景气，企业也没办法捂盘，而必须上市。

　　从需求端来看，一线二线城市的需求实际上并不刚性，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。