住宅开发郊区化的“睡城”陷阱

　　随着城市中心逐渐外扩，住宅开发的郊区化成为新的趋势，但也随之带来了一些市场考验。

　　最新的上海市国有土地使用权挂牌出让公告显示，除虹口、普陀、杨浦的5块商业办公用地位于外环线以内，住宅用地均在外环以外，有的甚至到了远郊。可以看出，未来住宅产品的战略中，地段价值将逐步弱化，超越地段的影响力将得到强化；土地资源越来越稀缺，能够拿到土地成为生存的关键，地块位置成为其次考虑因素。除了政府出让以外，结合旧村改造题材整理土地资源的模式，也将导致住宅项目郊区化。但是，郊区化也给

　　据五合国际（5+1 Werkhart International）对国内住宅项目所作的设计和研究，归纳出国内住宅项目开发郊区化的历程，主要经历郊区化起步期、发展期和成熟期三个阶段。在郊区化起步期，住宅项目郊区选址的关注点就只有价格，产业和生活配套没有跟上，交通配套不完善，造成上下班拥堵情况严重，出现“睡城”现象；在郊区化发展期，不管是开发商还是居民，都意识到产业配套及交通、市政配套的重要性，因此出现配套与住宅同时开发建设的情况；到了郊区化成熟期，主要表现为周边大配套先行，或者对原有郊区项目的环境改造或配套补充。

　　“发达国家住宅郊区化已经超越了国内的发展阶段，由成熟期发展到后郊区化时代，即主要人口迁往郊区居住，城市中心主要满足商务工作功能；部分城市甚至演进到了大都市中心区复兴时代，随着城市中心各种物业功能的升级，居住人口开始回流。”五合国际分析师介绍。

　　业内专家表示，中国城市开发的郊区化趋势在前几年初现端倪，经历了短暂的起步期后，近年已进入全面发展阶段，部分一线城市郊区化开始进入成熟期，但是“睡城”现象依旧大面积存在。“随着国家在基础设施等固定资产投资方面力度加大，主要城市地铁、轻轨、城际轨道建设具有一定的规模，普通居民出行难的问题得到了基本解决，住宅选址的自由度提高很多。在中心城区住宅价格偏高，超出了普通居民的购买能力，生活成本提高，通讯技术的发展和居民观念改变的情况下，住宅项目郊区化应该会得到更大的发展，但这仍然需要一个时间过程。”